金牛法院分析商品房預(yù)售合同糾紛案件審理中的四大難點(diǎn)并聽出相應(yīng)
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時(shí)間： 2023-06-15 10:24:20
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日前，金牛區(qū)法院對(duì)該院2004年以來(lái)受理的419件商品房預(yù)售合同案件進(jìn)行了調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)此類案件呈現(xiàn)出集團(tuán)訴訟多、對(duì)立情緒明顯、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，并在認(rèn)真總結(jié)此類案件審理中存在四大難點(diǎn)的基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)建議。
(一)易引發(fā)社會(huì)影響大的群體性訴訟，審判的社會(huì)效果與法律效果難以統(tǒng)一。商品房預(yù)售合同在履行過(guò)程發(fā)生的糾紛往往會(huì)涉及到樓盤絕大部分購(gòu)房者的利益，導(dǎo)致這些購(gòu)房者自發(fā)組成業(yè)主維權(quán)聯(lián)盟向開發(fā)商主張權(quán)利，從而形成人數(shù)眾多的集團(tuán)訴訟案件。以該院2004年以來(lái)審理的商品房預(yù)售合同糾紛案件為例，10人以上的集團(tuán)訴訟案件占此類案件總數(shù)的79.5%，其中100人以上的集團(tuán)訴訟占71.2%。即使是單個(gè)起訴到法院的訴訟，往往也存在一定數(shù)量的觀望者，使得個(gè)案的審判結(jié)果可能影響到其他購(gòu)房者的行為選擇，由此產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛的社會(huì)影響。
(二)當(dāng)事人對(duì)立的情緒加大了案件審理難度。當(dāng)普通購(gòu)房耗盡積蓄所進(jìn)行的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了糾紛，必然會(huì)導(dǎo)致其情緒激動(dòng)，與開發(fā)商之間形成嚴(yán)重的對(duì)立情緒，并采取不理智的行為影響案件審理。如該院在審理呂某某等人訴成都永華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，因購(gòu)房者提出的交房要求遲遲未能得到滿足，呂某某等40余名購(gòu)房者及家屬多次情緒激動(dòng)地采取聚眾上街拉橫幅、喊口號(hào)、找媒體曝光等方式試圖向被告方施壓。從審判角度來(lái)看，購(gòu)房者這種情緒的宣泄增加了當(dāng)事人雙方及法院之間的交流成本，加大了案件審理的難度，影響了案件審結(jié)的效率。
(三)鑒定項(xiàng)目多影響了案件的審判效率。此類糾紛大多起源于雙方對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)如房屋質(zhì)量、房屋損失情況等無(wú)法達(dá)成共識(shí)，因此在審理過(guò)程中當(dāng)事人通常會(huì)對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)提出各種相關(guān)的鑒定申請(qǐng)。而鑒定程序的啟動(dòng)，必然造成結(jié)案周期的延長(zhǎng)，降低審判效率。目前，有關(guān)商品房的鑒定類型多達(dá)十幾種，當(dāng)事人可能在同一案件中申請(qǐng)多項(xiàng)鑒定，如因商品房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的賠償案件，可能同時(shí)申請(qǐng)房屋質(zhì)量評(píng)估鑒定、房屋受損情況修復(fù)方案鑒定、修復(fù)造價(jià)評(píng)估鑒定等幾類鑒定，法院需先后委托幾家鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定;鑒定過(guò)程中可能涉及鑒定附帶損失的問(wèn)題，有的當(dāng)事人還會(huì)針對(duì)鑒定結(jié)論提出復(fù)議，這些均使此類案件的審理周期進(jìn)一步延長(zhǎng)。
(四)對(duì)法官的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)提出了一定要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)案件都涉及到建筑領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，因此要求法官具有法律和建筑的復(fù)合知識(shí)結(jié)構(gòu)，需要對(duì)與房屋設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的流程、規(guī)則有相當(dāng)程度的了解。同時(shí)因?yàn)殡p方提供的證據(jù)材料具有一定專業(yè)性，所以法官也需要具備設(shè)計(jì)圖、施工圖、效果圖等建筑專業(yè)基本圖樣的辨識(shí)能力，這對(duì)法官的相關(guān)專業(yè)知識(shí)提出了較高的要求。當(dāng)然，對(duì)個(gè)別在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)爭(zhēng)議較大的案件，需要咨詢建筑專家提供審判輔助。
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近年來(lái)，高新區(qū)法院受理的建設(shè)工程施工合同糾紛案件呈逐漸遞增的態(tài)勢(shì)。此類糾紛的處理直接關(guān)系到城市的形象建設(shè)、老百姓的安居樂(lè)業(yè)、建筑民工的工資兌現(xiàn),以及資本的運(yùn)行環(huán)境等。而此類爭(zhēng)議內(nèi)容和案件事實(shí)錯(cuò)綜復(fù)雜，涉及法律適用的新情況和新問(wèn)題也較多。該院對(duì)此進(jìn)行了分析并提出對(duì)策建議。一、建設(shè)工程合同糾紛案件的特點(diǎn)及審理難點(diǎn)1、案件數(shù)量持續(xù)上升。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。2006年該院受理此類糾紛28件，2007年受理42件，2008年截至三季度已受理52件，同比漲幅較大。隨著最高法院調(diào)整標(biāo)的額的管轄權(quán)，這類案件還將越來(lái)越多。2、紛爭(zhēng)原因集中于兩類。一是工程款的給付，一般是施工單位為追討工程欠款向法院起訴，而建設(shè)單位以質(zhì)量不合格、未按時(shí)竣工等理由進(jìn)行抗辯或反訴。此類案件占到建設(shè)工程合同糾紛案的絕大多數(shù);二是建設(shè)工程合同、承包合同、發(fā)包合同效力的認(rèn)定，主要包括施工單位非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工2023-04-23326人看過(guò) -
商品房預(yù)售開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為：《商品房預(yù)售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款并簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》您好，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定二者均屬于商品房買賣合同糾紛。故上述糾紛的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是審查商品房買賣合同的標(biāo)的物屬于正在建設(shè)的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設(shè)的房屋買賣而發(fā)生的糾紛屬于商品房預(yù)售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發(fā)生的糾紛則屬于商品房銷售合同糾紛。相關(guān)法律法規(guī)。如能給出詳細(xì)信息，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度、縣人民政府2023-02-22220人看過(guò) -
商品房預(yù)售一、商品房預(yù)售應(yīng)符合哪些條件期房，又稱預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工的商品住宅，與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購(gòu)房屋的一種房產(chǎn)交易行為。由于購(gòu)房人購(gòu)買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書；2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。二、如何避免商品房預(yù)售糾紛決定購(gòu)房前，建議你先考察一下開發(fā)商的資質(zhì)，內(nèi)容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房2023-03-17129人看過(guò) -
律師事務(wù)所一、商品房預(yù)約合同糾紛和預(yù)售合同糾紛的區(qū)別商品房交易預(yù)約合同是預(yù)約合同，而預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定將來(lái)訂立正式合同的協(xié)議，當(dāng)事人雙方只負(fù)有簽訂正式合同的義務(wù)，相當(dāng)于商品房認(rèn)購(gòu)書。商品房預(yù)售合同是本合同，當(dāng)事人之間負(fù)有的是履行合同約定的相互交付義務(wù)，不是約定將來(lái)訂立本合同的義務(wù)。在民法典中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，2023-06-10430人看過(guò)
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商品房預(yù)售一、商品房預(yù)售和現(xiàn)售的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)商品房預(yù)售和現(xiàn)售的相同點(diǎn)為都是出售商品房的一種方式。商品房預(yù)售與現(xiàn)售的區(qū)別如下：1.銷售條件不同：商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收。2.承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同：預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無(wú)法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無(wú)法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對(duì)買房人而言相比于商品房現(xiàn)售存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。3.交房時(shí)間不同：商品房預(yù)售時(shí)房子還沒有修建完成，是在合同時(shí)間內(nèi)修建完成再交房;而商品房現(xiàn)售簽完合同就可以立刻交房。二、商品房預(yù)售的條件有哪些商品房預(yù)售要滿足以下條件：1.預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書。3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)2023-06-05166人看過(guò) -
商品房預(yù)售【事件經(jīng)過(guò)】2003年11月23日，原告錢某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份合同，約定由原告(買受人)向被告(出賣人)購(gòu)買其開發(fā)的某樓9號(hào)商鋪一套，房屋屬于框架結(jié)構(gòu)，層高為首層3.6米、二層為3.0米，建筑面積85.09平方米，其中套內(nèi)建筑面積為82.80米平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e2.29平方米。房屋按建筑面積計(jì)算每平方米售價(jià)為3038元，房屋總價(jià)款為258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣人應(yīng)在2004年12月31日前將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用。合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或使用功能的，被告應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10內(nèi)，書面通知原告，原告有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)選擇退房，被告則應(yīng)在原告提出退房要求之日起30日內(nèi)退還已付款，并按銀行同期存款2023-06-14280人看過(guò) -
商品房預(yù)售【審判程序】：二審【案件分類】：民事【公布號(hào)】：【裁判文書字號(hào)】：(2003)粵高法民一終字第230號(hào)【裁判文書類型】：民事判決書【裁判時(shí)間】：二00三年十月十日【受理法院】：廣東省高級(jí)人民法院【案例全文】：上訴人(原審原告、反訴被告)：許*榮，男，漢族，1951年4月16日出生，住汕頭市東方巷竹園后三橫八號(hào)。委托代理人：江*周、胡-天，廣東凡立三聯(lián)律師**所汕頭分所律師。上訴人(原審被告、反訴原告)：汕頭市**廠房開發(fā)有限公司(下稱**公司)。地址：澄海市新溪鎮(zhèn)金葉島國(guó)際花園海天閣二樓。法定代表人：梁*權(quán)，董事長(zhǎng)。委托代理人：許*才,**豐粵律師事務(wù)所律師。上訴人許*榮、**公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服汕頭市中級(jí)人民法院(2002)汕中法房初字第35號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。本院經(jīng)審理查明：1994年3月5日，許*榮認(rèn)可了**公司提供的2023-06-12234人看過(guò) -
一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過(guò)購(gòu)房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購(gòu)的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購(gòu)房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。但筆者認(rèn)為：(一)按揭合同不應(yīng)是購(gòu)房合同的從合同。首先，合同目的相對(duì)獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購(gòu)房合同的目的是購(gòu)買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對(duì)獨(dú)立的。第三，購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無(wú)效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的2023-04-27204人看過(guò)
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商品房預(yù)售5月10日，隨著被執(zhí)行人某房地產(chǎn)公司的執(zhí)行款項(xiàng)全部到位，廣西壯族自治區(qū)賓陽(yáng)縣人民法院僅用十五天時(shí)間就以被執(zhí)行人主動(dòng)履行的方式快速執(zhí)結(jié)了五起商品房預(yù)售合同糾紛系列案，受到當(dāng)事人和社會(huì)各界的高度贊譽(yù)，認(rèn)為法院公正高效的司法鑄造了賓陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)信市場(chǎng)。2006年，覃學(xué)健等人與賓陽(yáng)某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，分別購(gòu)買該公司開發(fā)的商品房，并按合同約定交付了約定的全部房?jī)r(jià)款。但雙方約定的交房時(shí)間到后，城建公司未能如期交房。2008年7月，覃學(xué)健等人將房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求支付相應(yīng)的延期交房違約金。經(jīng)審理，一審法院支持了覃學(xué)健等人的部分訴求。雙方當(dāng)事人均不服，提起上訴。二審法院維持了原判。案件生效后，覃某等人在多次找到房地產(chǎn)索要款項(xiàng)遭拒，2010年4月底，他們向賓陽(yáng)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。案件進(jìn)行執(zhí)行程序后，賓陽(yáng)縣法院考慮到該五起系列案件雖然申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的不是很大，但這是近年來(lái)在賓陽(yáng)首次由業(yè)主起訴開發(fā)2023-04-22390人看過(guò) -
商品房預(yù)售法現(xiàn)今房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈的環(huán)境下，房產(chǎn)商為推出自己的樓宇絞盡腦汁。廣告宣傳自己的樓宇具有某種特色，以此來(lái)吸引購(gòu)房者的形式也多種多樣。如果在最后交房時(shí)，這樣的廣告許諾無(wú)法兌現(xiàn)，房產(chǎn)商應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任或如何承擔(dān)民事責(zé)任，法律沒有專門規(guī)定，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)商“雖怒而為之奈何”。品預(yù)售中的廣告是一種要約邀請(qǐng)（或稱要約引誘），以引誘購(gòu)房者向房產(chǎn)商發(fā)出要約，要約邀請(qǐng)一般沒有約束力。如果購(gòu)房者及房產(chǎn)商將廣告內(nèi)容訂入合同或者將廣告，說(shuō)明書，示意圖等作為合同附件的；即廣告已成為商品房預(yù)售合同的一部分，那么房產(chǎn)商應(yīng)該對(duì)這部分內(nèi)容承擔(dān)民事責(zé)任。而那些諸如住宅小區(qū)將會(huì)用圍墻圍起來(lái)或許諾小區(qū)內(nèi)將建造池塘花園等此類的廣告宣傳，由于沒有訂入預(yù)售合同，若房產(chǎn)商沒有遵照?qǐng)?zhí)行，將如何處置？法筆者以為，既然我國(guó)是成文法系國(guó)家，且“誠(chéng)實(shí)信用”作為民法的一項(xiàng)基本原則貫穿于民事活動(dòng)始終，那么，當(dāng)事人雙方在進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)就必須具備誠(chéng)實(shí)2023-06-10166人看過(guò)
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商品房買賣合同商品房買賣合同糾紛的處理2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)中，就人民法院如何適用法律問(wèn)題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，按揭合同糾紛的法律屬性及其處理原則問(wèn)題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在《解釋》中都沒涉及;又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致;還比如出賣人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問(wèn)題，亟待研究解決。2023-06-10166人看過(guò) -
商品房預(yù)售上訴人(原審被告)**金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市密云縣密云鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)路7號(hào)。法定代表人肖-耘，董事長(zhǎng)。委托代理人胡*芬，女，1964年1月4日出生，漢族，**金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住北京市海淀區(qū)北太平路16號(hào)院1棟2門242號(hào)。委托代理人陳*伶，北京市天-元律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告)付*瑞，女，1965年2月26日出生，漢族，北京市**安裝有限責(zé)任公司職工，住北京市海淀區(qū)永定路西里小區(qū)7號(hào)樓682號(hào)。委托代理人常貴昌(付*瑞之夫)，1965年2月29日出生，北京市**安裝有限責(zé)任公司項(xiàng)目經(jīng)理，住北京市海淀區(qū)永定路西里小區(qū)7號(hào)樓682號(hào)。委托代理人王-儉，北京市**國(guó)都律師事務(wù)所律師。上訴人**金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱**公司)因，不服北京市海淀區(qū)人民法院(2003)海民初字第16965號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理此案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。22023-06-12161人看過(guò)
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預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問(wèn)題主要包括轉(zhuǎn)讓人必須要有登記備案和轉(zhuǎn)讓合同的商品房才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有雙方需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同、已經(jīng)付完預(yù)售商品房的總價(jià)款等等。一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問(wèn)題預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問(wèn)題如下：1．依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；2．轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓；3．預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房；等等。二、如何避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有：1．預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2．已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；3．轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手2023-07-22406人看過(guò) -
免責(zé)條款[摘要]當(dāng)前，保險(xiǎn)法學(xué)研究的滯后、保險(xiǎn)立法的不完善及保險(xiǎn)司法解釋的空白，給審判實(shí)踐帶來(lái)諸多困惑，如對(duì)明確說(shuō)明一詞內(nèi)涵的界定；投保人如實(shí)告知義務(wù)的履行；對(duì)以死亡為給付保險(xiǎn)金條件而未經(jīng)被保險(xiǎn)人簽字同意的保險(xiǎn)合同的效力的認(rèn)定；醫(yī)療保險(xiǎn)是否應(yīng)當(dāng)適用損失補(bǔ)償原則；責(zé)任保險(xiǎn)中的受害人是否可直接向保險(xiǎn)人申請(qǐng)保險(xiǎn)金等。這些問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)中都是確實(shí)存在的，突出表現(xiàn)是一些案情基本一致的案件，處理結(jié)果卻相去甚遠(yuǎn)。這種現(xiàn)象應(yīng)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。在我國(guó)民商法學(xué)領(lǐng)域，對(duì)保險(xiǎn)法學(xué)的研究恐怕是最為薄弱的。保險(xiǎn)法學(xué)研究的滯后、保險(xiǎn)立法的不完善以及保險(xiǎn)司法解釋的空白，給審判實(shí)踐帶來(lái)諸多困惑。突出表現(xiàn)是一些案情基本一致的案件，處理結(jié)果卻相去甚遠(yuǎn)。而且，隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，保險(xiǎn)案件審理中法律適用難的問(wèn)題日益突出。本文立足于調(diào)查研究得來(lái)的第一手資料，對(duì)當(dāng)前保險(xiǎn)案件審理中迫切需要解決的幾個(gè)法律適用難題作了認(rèn)真思考，提出初步意見。一2023-06-0869人看過(guò)
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商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，并且房屋已經(jīng)完成了基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)，具備了預(yù)售的基本條件。 在商品房... 更多>
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商品房糾紛案件不予受理的原因分析河南在線咨詢 2024-11-16在法律規(guī)定雙方需簽訂書面仲裁協(xié)議且不可替代訴訟程序的情況下，法院應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人尋求仲裁機(jī)構(gòu)的裁決。如果爭(zhēng)議應(yīng)按法律規(guī)定由特定部門處理，應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人向相關(guān)單位提交申請(qǐng)。此外，若房地產(chǎn)糾紛事項(xiàng)不屬于法院管轄范圍，應(yīng)指引當(dāng)事人向有權(quán)管轄的法院提起訴訟。對(duì)于已生效的判決、裁定以及和解協(xié)議，當(dāng)事人再度起訴時(shí)，法院應(yīng)引導(dǎo)其申請(qǐng)?jiān)賹?。同時(shí)，在法定期間禁止行使起訴權(quán)利的案件，若在此時(shí)間范圍內(nèi)提出起訴將不予受理。而對(duì) -
買商品房預(yù)售合同中出賣人應(yīng)如何處理？河南在線咨詢 2021-12-16商品房預(yù)售合同賣方的義務(wù)包括： （一）按約定要求交付房屋； （二）確保房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓； （3）提供商品房產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)證書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、物業(yè)管理計(jì)劃、商品房交接書； （四）及時(shí)通知買受人辦理房屋交接手續(xù)。
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預(yù)售商品房按揭的法律特征分析廣西在線咨詢 2025-02-01預(yù)售商品房按揭的法律特征： 1. 預(yù)售商品房按揭需要簽訂書面合同，并在規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，以確保其合法有效。 2. 預(yù)售商品房按揭從屬于主合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同是商品房預(yù)售合同中的買方購(gòu)房者與銀行締結(jié)的借貸合同之擔(dān)保合同。如果借貸合同無(wú)效，抵押合同自然也無(wú)效。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押所擔(dān)保的主債權(quán)是具有專項(xiàng)用途的，債權(quán)只能是商品房預(yù)測(cè)人向貸款銀 -
慎簽預(yù)售商品房合同中的附件甘肅在線咨詢 2022-10-20附件一是付款方式及期限。如今購(gòu)房，多數(shù)市民會(huì)貸款，常見的付款方式是先付一筆首付款，其余的采用貸款。在此，市民要注意兩點(diǎn)：1、要約定“非因購(gòu)房人的原因無(wú)法貸款，購(gòu)房人不承擔(dān)延期付款的責(zé)任，且可以選擇退房。如果購(gòu)房人選擇退房，開發(fā)商應(yīng)全額返還購(gòu)房人已付房款。”如此一來(lái)，萬(wàn)一無(wú)法獲得貸款，開發(fā)商就不能要求購(gòu)房人一次性付款或追究購(gòu)房人的違約責(zé)任。2、盡量留一筆尾款，一般在5萬(wàn)元以內(nèi)，等到辦理交房手續(xù)時(shí)付。 -
(四)商品房預(yù)售違法的。北京在線咨詢 2022-10-20我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。(五)在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中
