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計算土地增值稅的公式是：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率

（一）公式中的“增值額”是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除項目金額之后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含貨幣收入、實物收入以及其他收入。

（二）土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超出扣除項目金額50％的部分，稅率是30％。

增值額超出扣除項目金額50％、未超出扣除項目金額100％的部分，稅率是40％。

增值額超出扣除項目金額100％、未超出扣除項目金額200％的部分，稅率是50％。

增值額超出扣除項目金額200％的部分，稅率是60％。

一、土地增值稅清算程序

（一）當(dāng)項目符合清算條件時，向稅局申請清算。

（二）先做一個測算。

（三）找一家稅務(wù)師事務(wù)所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務(wù)師事務(wù)所的工作人員第一開始會按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來給出底稿，要有足夠的準(zhǔn)備，得有好幾個回合的溝通，達(dá)到要的標(biāo)準(zhǔn)又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務(wù)師事務(wù)所出報告，最好找兩家以上的稅務(wù)師事務(wù)所出鑒證。

（四）出來鑒證之后，去稅務(wù)局交相關(guān)資料。

（五）稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們?nèi)藛T都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。

（六）他們審核完畢，認(rèn)了申報的數(shù)據(jù)或者認(rèn)了他們清算出來的數(shù)據(jù)。

（七）通知你交稅，會下個通知單，15日之內(nèi)把稅交了就算結(jié)束了。

二、什么樣的情況下需要土地增值稅清算

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。