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土地增值稅契稅計(jì)算依據(jù)是什么，土地增值稅征稅范圍是怎樣的

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2024-04-24 18:57:20 74 人看過

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1、對屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。國有土地的出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。

2、土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。納入土地增值稅范圍的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部增值額，而非僅僅是土地轉(zhuǎn)讓的收入。

3、不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種：

（1）務(wù)人的行為

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過非營利的社會團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

征稅范圍的特殊規(guī)定：

1、企業(yè)改制重組：

（1）非公司制改為有限責(zé)任公司或股份有限公司；有限責(zé)任變?yōu)楣煞萦邢薰荆戎亟ㄖ?，企業(yè)將轉(zhuǎn)移或改變國有土地和住房重建的企業(yè)所有權(quán)的歸屬，以及土地增值稅將暫時(shí)不征收。

（2）如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)合并為企業(yè)，原投資者將繼續(xù)將國有土地或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給合并的企業(yè)，土地增值稅將不會臨時(shí)收取。

2、契稅是指當(dāng)土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)雙方簽訂的合同和固定價(jià)格對權(quán)利人征收的稅款。未轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的，不征收契稅。納稅人是我國土地、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。應(yīng)稅所得稅的范圍：以我國的土地流轉(zhuǎn)和房屋所有權(quán)為課稅對象。包括：

（1）當(dāng)國有土地使用權(quán)出讓時(shí)：指土地使用者交付土地使用權(quán)費(fèi)，國家將使用國有土地權(quán)的土地使用者在一定期限內(nèi)行為。（比較：轉(zhuǎn)讓：土地增值稅，轉(zhuǎn)讓：契稅）

（2）當(dāng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)：指土地使用者以出賣、交換、贈與或其他形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（3）當(dāng)出售住房時(shí)，4套住房贈與住房交換5筆（如上述情況和其他形式的土地和住房轉(zhuǎn)讓）。

3、作為投資，股份、土地和房屋所有權(quán)必須承擔(dān)債務(wù)；預(yù)購或積累資金支付抵押、繼承、分割、抵押和出租行為，以取得勝利的方式，不屬于房地產(chǎn)稅。契稅稅率：采用比例稅率，實(shí)行3％—5％的稅率。契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅基準(zhǔn)的依據(jù)和稅率的契稅稅率的依據(jù)：

（1）（成交價(jià)格是指土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者以交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等）

（2）市場價(jià)格核定。

（3）價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)只考慮其價(jià)格的差額，交換價(jià)格不等的，由多交付貨幣、實(shí)物等的一方繳納契稅；交換√價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，同上述辦法。

（4）補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

4、契稅稅收優(yōu)惠：

（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅。

（4）土地房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬的，減或免征待確定。

（5）納稅人承受荒山荒丘等土地使用權(quán)，用于家、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

（6）經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地房屋用途的，不再屬于減免范圍，應(yīng)補(bǔ)繳。

綜上所述，大家對土地增值稅契稅計(jì)算依據(jù)有了一定的了解，大家想要知道自己需要上繳的土地增值稅費(fèi)用就可以按照上面的依據(jù)自己計(jì)算。看看自己的房屋是不是在上繳土地增值稅的范圍內(nèi)，如果不了解這些政策的話，會被亂收費(fèi)的哦！

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?？诘囟惥指鶕?jù)相關(guān)通知的要求，對土地增值稅清算工作實(shí)行一級清算、審管分離并成立相應(yīng)清算小組和辦公室。據(jù)悉，該局在清算業(yè)務(wù)操作過程中，正在編制相關(guān)清算提綱，作為指導(dǎo)審核工作的重要文書，逐步完善每項(xiàng)審核內(nèi)容的審核辦法。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行審核時(shí)，重點(diǎn)審核是否有建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時(shí))許可證》為單位進(jìn)行清算，確認(rèn)該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以否享受財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)優(yōu)惠。

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按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！鳖A(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。按照目前房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅等。土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。一、預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算方法（一）一般計(jì)稅方法下：預(yù)交土地增值稅＝預(yù)收款／（1＋11％）＊土地增值稅預(yù)征率。（二）簡易計(jì)稅方法下：預(yù)交土地增值稅＝預(yù)收款／（1＋5％）＊土地增值稅預(yù)征率。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）

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增值稅
無增值的土地怎么交納土地增值稅

土地?zé)o增值不需要征收土地增值稅。根據(jù)《土地增值暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，以及因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免收土地增值稅。土地?zé)o增值就更不應(yīng)當(dāng)征收增值稅了。一、公益性公墓要交土地使用稅嗎？對轉(zhuǎn)讓墓地所取得的收入應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。未轉(zhuǎn)讓的不需要交土地增值稅。土地使用稅,是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。二、房子買賣交稅1、個(gè)人所得稅：支付方：賣方。征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%或差額×20%免征情況：房產(chǎn)證(契稅完稅發(fā)票)日期過5年且是家庭唯一住房。2、契稅：支付方：買方。征收標(biāo)準(zhǔn)：①普通住宅、家庭的唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為房款的1%;90平方米144平方米，契稅為房款的3%。②非普通住房、非家庭唯一住房

2023-02-27

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增值稅
增值稅稅率征稅范圍？

1、一般范圍。增值稅的征稅范圍包括銷售（包括進(jìn)口）貨物，提供加工和維修服務(wù)。2、特殊項(xiàng)目。貨物期貨（包括商品期貨和貴金屬期貨）－貨物期貨交付ＶＡＴ，在實(shí)物交付環(huán)節(jié)納稅的銀行銷售金銀業(yè)務(wù)的典型行業(yè)銷售死亡貨物業(yè)務(wù)的銷售業(yè)務(wù)委托人銷售貨物的業(yè)務(wù)集郵商品的生產(chǎn)、調(diào)動和郵政部門以外的其他部門和個(gè)人銷售集郵商品的業(yè)務(wù)。3、特殊行為。視同銷售：以下8種行為視同增值稅法銷售貨物，應(yīng)征收增值稅。將貨物交給他人代理銷售，代理銷售貨物，將貨物從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方（同一個(gè)縣市除外），將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目，將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為其他單位的投資，將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者，將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于員工福利或個(gè)人消費(fèi)。。自產(chǎn)．委托加工或購買的貨物免費(fèi)贈送給他人。農(nóng)業(yè)增值稅增值稅稅率增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

2023-08-07

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增值稅
土地增值稅依據(jù)什么稅率計(jì)算？免征的情況包括哪些

土地增值稅，是以土地增值額為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲稅。其法律依據(jù)是國務(wù)院1993年12月13日發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部1995年11月27日發(fā)布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。法定扣除項(xiàng)目包括以下5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率：第一級，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。第二級，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。第三級，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。第四級，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部

2023-06-05

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法律綜合知識
土地增值稅和增值稅有區(qū)別嗎

增值稅納稅對象在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、維修修配勞務(wù)j以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人；土地增值稅是只有房地產(chǎn)企業(yè)有，納稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著的單位和個(gè)人?！对鲋刀悤盒袟l例》第一條

2024-04-21

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