久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

購房者曾先生2005年5月28日以分期付款的方式購買了一套商品房,總價28萬元，由于房子還在施工中，他與開發(fā)商簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，在協(xié)議書中約定：“開發(fā)公司保證房屋于2005年9月竣工，且在2006年3月底前辦妥房產(chǎn)證?！焙灹撕贤笤壬醇s交了首付款。2005年9月中旬，該房屋竣工并正式交付曾先生居住，但直到2006年5月底，開發(fā)公司也沒有通知曾先生辦理產(chǎn)權(quán)證。事后曾先生經(jīng)查詢得知，該開發(fā)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。得知真相后，曾先生一紙訴狀將開發(fā)商告上法庭，要求確認(rèn)與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效，并要求開發(fā)商返還其所交房款及入住費29.25萬元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。后經(jīng)法院調(diào)查查明，當(dāng)原告曾先生起訴時，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。那么在開發(fā)商未取得預(yù)售許可證時，購房者能主張合同無效嗎？房

在預(yù)售合同與出售合同中，購房者的風(fēng)險也是不同的。主要在于：1、預(yù)售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結(jié)算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;2、簽訂預(yù)售合同的購房者支付的房款應(yīng)當(dāng)解入開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管賬戶，?？钣糜诜课莸慕ㄔO(shè)，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監(jiān)管;3、預(yù)售合同中，購房者應(yīng)與開發(fā)商約定合同簽訂后，開發(fā)商不得變更房屋的建筑設(shè)計、小區(qū)平面布局，同時購房者應(yīng)當(dāng)取得戶型圖、沙盤照片、小區(qū)平面圖等證據(jù)以備證明約定的房屋建筑設(shè)計及小區(qū)平面布局應(yīng)該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經(jīng)是現(xiàn)房，房屋建筑設(shè)計和小區(qū)平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風(fēng)險。4、預(yù)售合同中，購房者應(yīng)與開發(fā)商約定房屋交付的條件及時間，以及開發(fā)商遲延交付的違約責(zé)任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風(fēng)險，而簽訂出售合同時，房屋

出租方（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿承租方（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿根據(jù)《民法典》、《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱：《條例》）的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方承租甲方可依法＿＿＿＿＿＿＿＿＿（出租／預(yù)租）的＿＿＿＿＿＿＿＿＿（房屋／商品房）事宜，訂立本合同。一、出租或預(yù)租房屋情況1．1甲方＿＿＿＿＿＿＿＿＿（出租／預(yù)租）給乙方的房屋座落在本市＿＿＿＿＿＿＿＿＿（區(qū)／縣）＿＿＿＿＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿＿＿＿＿（弄／新村）＿＿＿＿＿＿＿＿＿（號／幢）＿＿＿＿＿＿＿＿＿室（部位）＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱該房屋）。該房屋＿＿＿＿＿＿＿＿＿（［出租］實測／［預(yù)租］預(yù)測）建筑面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，房屋用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿，房屋類型為＿＿＿＿＿＿＿＿＿，結(jié)構(gòu)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該房屋的平面圖見本合同附件。甲方已向乙方出示：（1）［出租］房地

一、什么是商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。針對商品房買賣這一熱門的話題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問題。二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售單位必須具有獨立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)商主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同

如何簽訂商品房買賣（預(yù)售）合同首先，購房者應(yīng)盡量將簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》的時間延后，簽訂合同的時間越靠后，商品房的工程進(jìn)度越大，購買的風(fēng)險就越小。采用按揭貸款方式購買商品房的購房者，還能延緩償還貸款的時間。其次，在簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》時，購房者一般都比較注重合同中商品房的房號、面積、公攤、價款、交房日期等重點內(nèi)容，而對面積誤差的處理方式、合同雙方的違約責(zé)任以及合同附件(房屋平面圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容不夠關(guān)注。但恰恰這部分購房者容易忽視的內(nèi)容往往會發(fā)生爭議。因為實踐中存在著開發(fā)商私自變更交房標(biāo)準(zhǔn)，在補(bǔ)充協(xié)議中更改雙方權(quán)利義務(wù)，加重購房者的違約責(zé)任，減輕自己違約責(zé)任的行為。因此，作為購房者，必須要認(rèn)真審查并確認(rèn)房屋平面圖和交房標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商的宣傳是否一致，補(bǔ)充協(xié)議中對雙方權(quán)利義務(wù)的約定與主合同是否一致，違約責(zé)任是否對等。另外，一套舒適的商品房，除了房屋內(nèi)部的設(shè)施完備齊全

案情介紹：曹某與上海某房地產(chǎn)公司（下稱“房產(chǎn)公司”）25日簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》（下稱《合同》），合同約定房產(chǎn)公司31日前交房，交房條件為取得《住宅交付使用許可證》（下稱《許可證》），辦好大產(chǎn)證。付款方式為分期支付，最后一次付款時間為31日，與交房日相同。合同簽訂后，房產(chǎn)公司未能按約交付房屋，曹某由此也未31日支付尾款。房產(chǎn)公司18日向曹某交付鑰匙，26取得《許可證》，13日通知曹某去付款并辦理產(chǎn)權(quán)證。曹某分別23日和9月17日委托律師發(fā)函要求房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約金，（曹某另有一份15日的催告違約金函因無送達(dá)憑證而未能被法院認(rèn)定），因違約金大于購房尾款，故曹某主張兩相沖減，要求房產(chǎn)公司盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，但房產(chǎn)公司沒有應(yīng)允。，曹某以房產(chǎn)公司逾期交房違約為由起訴至法院，要求房產(chǎn)公司支付違約金，辦理產(chǎn)權(quán)證。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)公司違約是實，但曹某主張違約金超過了兩年的訴訟時效，故其訴訟請

簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。商品房預(yù)售實行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管

一、簽商品房預(yù)售合同需注意什么第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)模棱兩可的措辭來表達(dá)，因為這里涉及到逾期交屋的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實際使用面積是多少。如果面積誤差超過經(jīng)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實測面積大于客戶購置面積時客戶可不必追補(bǔ)面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因為煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓房入住率達(dá)70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明入住不能按時通氣時發(fā)展

一、商品房預(yù)售合同糾紛律師費和違約金只能主張一個《商品房預(yù)售許可證》是商品房合法預(yù)售的關(guān)鍵性證明文件，是政府對預(yù)售人預(yù)售資格的認(rèn)可。可以形象地說，《商品房預(yù)售許可證》就是預(yù)售人可以進(jìn)行預(yù)售的“資格證”、“通行證”。出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明的，分以下兩種情況處理：第一，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！睂＜姨嵝?，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。第二，當(dāng)事人以商品房

一、準(zhǔn)予批準(zhǔn)的條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、商品住房開發(fā)建設(shè)已達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂;商業(yè)、辦公等其他房屋類型多層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)頂，高層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)的的2/3，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4、符合法規(guī)規(guī)定的其他要求。二、不予批準(zhǔn)的情形：1、未取得土地使用權(quán)證書。2、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、商品房開發(fā)建設(shè)未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。4、建設(shè)單位隱瞞有關(guān)情況或者出具虛假材料等不正當(dāng)手段的不予批準(zhǔn)。5、不符合法規(guī)規(guī)定的其他要求。三、辦理本事項您需要準(zhǔn)備以下材料(一)形式標(biāo)準(zhǔn)1、本審批采用網(wǎng)上預(yù)約、當(dāng)場受理的方式。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)先上網(wǎng)勾選樓盤，明確用于銷售、用于租賃和保留自有的房地產(chǎn)，并打印預(yù)約單，業(yè)務(wù)受理窗口需憑預(yù)約單條形碼受理。3、網(wǎng)上預(yù)約需要預(yù)售的商品房必須與當(dāng)場提交的紙質(zhì)申請材料內(nèi)容相同。4、申報紙質(zhì)資料需按

關(guān)于房屋預(yù)售合同的效力問題，具體可區(qū)分為以下兩種情形：第一種是出賣方尚未獲得商品房預(yù)售許可證而與購房者簽訂了相關(guān)預(yù)售協(xié)議，在此種情形下，應(yīng)被認(rèn)定為該合同無效；而第二種則是在出賣方提起訴訟之前已成功獲取到商品房預(yù)售許可證，那么此時便可將此房屋預(yù)售合同視為有效?！蹲罡叻P(guān)于商品房買賣合同糾紛解釋》第二條出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

上海房產(chǎn)糾紛律師收費按照房產(chǎn)金額的一定比例收取，比例在1%到6%不等。上海房產(chǎn)價值都比較高，走訴訟程序的話，如果聘請了律師，需要支付一大筆律師費。盡管如此，相對于房產(chǎn)的價值，律師費可以說是值得支付的。律師收費會根據(jù)房產(chǎn)糾紛的案件性質(zhì)、花費時間及精力等綜合衡量。房產(chǎn)糾紛屬于財產(chǎn)糾紛，涉及10萬元以上財產(chǎn)關(guān)系的，除收取基本代理費外，另按爭議標(biāo)的大小，分段累計收費：1、10萬元以上—50萬元部分(含50萬元)：4-6%2、50萬元以上—100萬元部分(含100萬元)：3-5%3、100萬元以上—500萬元部分(含500萬元)：2-4%4、500萬元以上—1000萬元部分(含1000萬元)：1-3%5、1000萬元以上：1-2%房產(chǎn)糾紛涉及到當(dāng)事人的根本利益，為了更好的維權(quán)，仲裁或者訴訟的時候最好請一個律師。針對這類財產(chǎn)糾紛案件，上海地區(qū)的律師會根據(jù)房產(chǎn)的價值乘以一定比例收取律師費。另外，除了支付

一、商品房預(yù)售登記備案法律規(guī)定商品房預(yù)售登記備案法律規(guī)定主要有以下三點：1．所售房屋只有符合一定的條件，預(yù)售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關(guān)材料進(jìn)行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可證》等。2．同一套房屋已出售并且合同辦理了登記備案手續(xù)的，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預(yù)售合同登記備案可防止開發(fā)商“一房多賣”。3．預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，即購房者要取得小產(chǎn)證，預(yù)售合同必須登記備案。商品房預(yù)售合同簽訂后30天內(nèi)應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。二、商品房預(yù)售合同辦理備案的程序商品房預(yù)售合同辦理備案的程序：1．申請：申請人提出申請，提供需提交的申請材料，窗口受理人員審查材料是否齊全，不能辦理的進(jìn)行退件，開具《退件通知單》，并把所有資料退還申請人；資料不齊全的，出具《補(bǔ)件通知單》交申請人，并一次性告之申請

商品房預(yù)售合同的法律效力如下所述：若合同雙方已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則其簽署的商品房預(yù)售合同具備法律約束力；反之，若未獲取預(yù)售許可證，則此類合同將被判定無效。然而，若在案件提起訴訟之前，合同一方成功獲得了合法且有效的預(yù)售許可證，那么該合同便可視為具有法律效力?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付