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小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

一、購買小產(chǎn)權(quán)房的風險

1、沒辦法辦理房產(chǎn)證

（1）雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；

（2）開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證；

（3）即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證，享有的權(quán)利完全不一樣。

2、難以規(guī)避一房多賣風險

因為小產(chǎn)權(quán)房無法進行不動產(chǎn)登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。

3、脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證

大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發(fā)生．

4、購房時無法進行銀行貸款

不動產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權(quán)。

5、套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人還是賣方。

二、已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房，合同有效嗎？

根據(jù)現(xiàn)行法律，2種情況有效，3種情況無效：

有效情況如下：

1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

2、將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關組織和部門的批準。

無效情況如下：

1、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

2、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

3、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記。