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(一)防范認購協(xié)議陷阱

在實際簽訂認購協(xié)議時注意定金和訂金的區(qū)別，依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標的總額的百分之二十；債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

因此在定金或約定不予退還費用的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是定金方式還是訂金方式，有沒有另有約定。

(二)注意防范以下“五證”的真假問題

1、《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；

2、《建設用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；

3、《建設工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；

4、《建設工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能合法施工；

5、《商品房預售許可證》：沒有此證的房子不能銷售或預售，一般來說如果沒有前面四證，就辦不下來此證。

一、購買商品房的風險具體有哪些

(一)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證對外銷售期房。這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，開發(fā)商也許早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

(二)開發(fā)商惡意搭售商品房。開發(fā)商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權(quán)解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足或造成購房人根本無能力補足而無端構(gòu)成違約。

(三)商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責任”條款中，一般設定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格罰則(逾期交付從低價)應有的地位。

(四)發(fā)展商對房屋設計單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責任的設計很不合理———僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預計很低。

(五)房屋的“裂、漏”是個大問題。而且一般認為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，此時購房人一般只能忍受。