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農(nóng)村宅基地三權(quán)分置、允許進行流轉(zhuǎn)的消息最近成為人們討論的熱點，很多人問：這是不是意味著農(nóng)民的房子要值錢了?農(nóng)村也會興起房地產(chǎn)熱?農(nóng)村房屋進行市場流轉(zhuǎn)，會不會讓城里人占了便宜，農(nóng)村人吃了虧?這些問題成了討論的重點。

事情是這樣的。2019年4月《關(guān)于統(tǒng)籌推進自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導意見》，并正式實施。《指導意見》中對承包地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”及開放經(jīng)營權(quán)入股、抵押提出了落實要求，同時明確了宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的探索方向。

如此一來，承包土地和宅基地長期以來的“兩權(quán)分離”格局都將發(fā)生重大變化。從“兩權(quán)”到“三權(quán)”的變動，引起了很多農(nóng)民朋友的擔憂。

這樣的細化分權(quán)，對于農(nóng)村和農(nóng)民、農(nóng)房價格、農(nóng)村房屋征地拆遷來說，具體會帶來什么影響呢?拆遷律師團今天就為大家具體分析。

一、宅基地三權(quán)分置到底是啥意思?

農(nóng)民朋友們都知道，自1949年以來，宅基地政策已經(jīng)發(fā)生了兩次重要的變革。第一次是從起初的宅基地私有并可自由買賣租賃，轉(zhuǎn)向宅基地集體所有，不得私自流轉(zhuǎn)。

第二次變革后，宅基地所有權(quán)仍歸集體經(jīng)濟組織所有，但使用權(quán)放寬到可在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員間受限流轉(zhuǎn)。這項土地管理政策一直延續(xù)至今。

如今《指導意見》明確的改革方向，是將原來的兩權(quán)進一步細化為三權(quán)，所有權(quán)不變?nèi)詺w集體經(jīng)濟組織所有，但將進一步完成確權(quán)工作。同時將成員資格權(quán)與使用權(quán)進一步分離，并適度放寬使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制。

這樣一來，其實三權(quán)分置可以簡單理解為，宅基地的所有權(quán)進一步得到明確，使用權(quán)的用益屬性更加突出，從只能自己用，變成可以通過被放寬的流轉(zhuǎn)條件取得收益。

同時為了穩(wěn)定保障農(nóng)民朋友的基本居住需要，單獨為農(nóng)民設(shè)立基于集體經(jīng)濟組織成員身份而取得的資格權(quán)。

二、宅基地進行流轉(zhuǎn)，農(nóng)民是獲利還是利益受損?農(nóng)村房價會不會炒高?

自宅基地三權(quán)分置提出后，很多農(nóng)民朋友開始擔憂，這是不是就意味著將來農(nóng)村的地不再歸農(nóng)民(集體)所有，城里人也要來“分一杯羹”，到時候農(nóng)民買不起城里的房，村里的房也將被城里人買走了。

按照目前的試點政策和指導意見來看，農(nóng)民朋友們不需要過多地擔心這個問題。

宅基地三權(quán)分置后，農(nóng)民仍舊享有區(qū)別于非集體經(jīng)濟組織成員的資格權(quán)，這意味著宅基地使用權(quán)的放活是基于農(nóng)民居住權(quán)得到充分保障的前提。

且宅基地使用權(quán)的放活并不是無限度的，而是在流轉(zhuǎn)期限和用途上都上了一道額外的保險鎖，非集體經(jīng)濟組織成員與農(nóng)民共同爭奪宅基地使用權(quán)的情況不會出現(xiàn)。

但反過來，當農(nóng)民朋友們需要借助宅基地使用權(quán)的抵押、流轉(zhuǎn)，或資格權(quán)的自愿退出取得收益時，受到的限制將放松很多。

另一方面，在流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)村宅基地價格會不會因此不斷攀升，導致和城市房價一樣被“爆炒”，反而影響農(nóng)村房屋市場的穩(wěn)定性，傷及農(nóng)民居住需求?

其實這也是不必要的擔心，目前來看，還只是政策出臺，具體落實還需要觀察。從宅基地三權(quán)分置來看，也是有限度的流轉(zhuǎn)，并非全面放開，對于農(nóng)村房屋價格有提升作用，但不會失控，形成爆炸的局面。同時農(nóng)村又嚴格執(zhí)行一戶一宅基地的政策，因此農(nóng)民在流轉(zhuǎn)房屋時也會更加謹慎。

三、宅基地三權(quán)分置對農(nóng)民來說，會帶來什么實際好處?

《指導意見》中明確，要“保證自然人、法人和非法人組織等各類市場主體依法平等使用自然資源資產(chǎn)、公開公平公正參與市場競爭，同等受到法律保護”。

也就是說，三權(quán)分置的推進，建立在農(nóng)民更靈活、平等地基于其享有的自然資源資產(chǎn)權(quán)益，獲得法律保護的收益的基礎(chǔ)上。

宅基地三權(quán)分置后，可以基于宅基地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)，也就是說，農(nóng)民朋友們就可以通過抵押貸款的方式獲得初始資本，實際上是農(nóng)民朋友們基于宅基地使用權(quán)享有的權(quán)益得到了完善。

同時，2018年《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村整形戰(zhàn)略的意見》發(fā)布后，山東省響應(yīng)國家政策發(fā)布了《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》，提出了“留權(quán)不留地”的探索意見。

實際上農(nóng)民朋友們可以理解為，如果農(nóng)民朋友們想要進城務(wù)工買房，不會直接喪失宅基地資格權(quán)，農(nóng)民朋友們?nèi)杂谢剞r(nóng)村的退路。

而宅基地使用權(quán)適度放活后，農(nóng)民可以基于宅基地權(quán)利取得多方面收益，無論是將使用權(quán)出租，還是自己從事創(chuàng)新性經(jīng)營活動，都會使宅基地的附加價值更高，宅基地以后會“更值錢”。

四、農(nóng)村房屋進行流轉(zhuǎn)后，在征地拆遷補償時也會直接獲益!

如果宅基地三權(quán)分置正式實施，農(nóng)村征地拆遷勢必會受到非常大的影響。

首先，從前農(nóng)房不能入市流轉(zhuǎn)，沒有升值空間，而是會隨著房屋的年限增長而“折舊”。因此農(nóng)房拆遷時的評估價值和補償價格相對國有土地上房屋要低很多。

宅基地使用權(quán)適度放寬后，除了用于居住外，農(nóng)民朋友們可以利用宅基地房開展休閑、旅游項目的經(jīng)營活動，不但在當下幫助農(nóng)戶增收，在拆遷時評估價值也會上漲。

其次，宅基地從前只能自己使用，或在嚴格限制條件下在集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。當狹窄的權(quán)益被擴大，農(nóng)民應(yīng)當基于宅基地資格權(quán)及使用權(quán)抵押等用益物權(quán)屬性的權(quán)益，獲得更多補償。

最后，拆遷律師要提醒農(nóng)民朋友們注意的是，三權(quán)分置并不意味著“以租代征”將變?yōu)楹戏?，當農(nóng)民朋友們基于使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，如出租形式，取得租金收益時，一定要明確租期和宅基地的用途。

宅基地資格權(quán)的退出應(yīng)當遵循農(nóng)民自愿原則，農(nóng)村實踐中可能出現(xiàn)的強制農(nóng)民退出宅基地資格權(quán)的情況，農(nóng)民朋友們也要謹慎提防，堅決拒絕，并通過法律途徑保護自己的合法權(quán)利。

目前來看，宅基地“三權(quán)分置”的改革，不會損害到宅基地的居住保障功能，與此同時，農(nóng)民朋友們可以通過宅基地使用權(quán)的適度放活，在當下更充分地利用宅基地權(quán)益獲利，減輕農(nóng)村“空巢”造成的農(nóng)房閑置資源浪費。

當宅基地面臨征收時，對基于“三權(quán)分置”的特殊變化而增值的部分，農(nóng)民朋友們也將得到更充分、更公平合理的補償。當然，拆遷律師要提醒農(nóng)民朋友們的是，大家一定要注意確權(quán)登記問題，及時辦理權(quán)屬手續(xù)，避免變動過程中權(quán)利的蒸發(fā)。

同時為了能夠保障我們的宅基地權(quán)益不會在政策變動期被“鉆空子”侵害，一定要謹慎對待權(quán)利的抵押和流轉(zhuǎn)。具體實施過程中遇到不懂的問題，農(nóng)民朋友們要及時向地方政府土地行政主管部門和專業(yè)律師咨詢確認，避免因自己的疏忽承擔不必要的損失和風險。