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農村宅基地三權分置、允許進行流轉的消息最近成為人們討論的熱點，很多人問：這是不是意味著農民的房子要值錢了?農村也會興起房地產熱?農村房屋進行市場流轉，會不會讓城里人占了便宜，農村人吃了虧?這些問題成了討論的重點。

事情是這樣的。2019年4月，《關于統(tǒng)籌推進自然資源資產產權制度改革的指導意見》，并正式實施?！吨笇б庖姟分袑Τ邪氐乃袡?、承包權、經營權“三權分置”及開放經營權入股、抵押提出了落實要求，同時明確了宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的探索方向。

如此一來，承包土地和宅基地長期以來的“兩權分離”格局都將發(fā)生重大變化。從“兩權”到“三權”的變動，引起了很多農民朋友的擔憂。

這樣的細化分權，對于農村和農民、農房價格、農村房屋征地拆遷來說，具體會帶來什么影響呢?拆遷律師團今天就為大家具體分析。

一、宅基地三權分置到底是啥意思?

農民朋友們都知道，自1949年以來，宅基地政策已經發(fā)生了兩次重要的變革。第一次是從起初的宅基地私有并可自由買賣租賃，轉向宅基地集體所有，不得私自流轉。

第二次變革后，宅基地所有權仍歸集體經濟組織所有，但使用權放寬到可在集體經濟組織內部成員間受限流轉。這項土地管理政策一直延續(xù)至今。

如今《指導意見》明確的改革方向，是將原來的兩權進一步細化為三權，所有權不變仍歸集體經濟組織所有，但將進一步完成確權工作。同時將成員資格權與使用權進一步分離，并適度放寬使用權的流轉限制。

這樣一來，其實三權分置可以簡單理解為，宅基地的所有權進一步得到明確，使用權的用益屬性更加突出，從只能自己用，變成可以通過被放寬的流轉條件取得收益。

同時為了穩(wěn)定保障農民朋友的基本居住需要，單獨為農民設立基于集體經濟組織成員身份而取得的資格權。

二、宅基地進行流轉，農民是獲利還是利益受損?農村房價會不會炒高?

自宅基地三權分置提出后，很多農民朋友開始擔憂，這是不是就意味著將來農村的地不再歸農民(集體)所有，城里人也要來“分一杯羹”，到時候農民買不起城里的房，村里的房也將被城里人買走了。

按照目前的試點政策和指導意見來看，農民朋友們不需要過多地擔心這個問題。

宅基地三權分置后，農民仍舊享有區(qū)別于非集體經濟組織成員的資格權，這意味著宅基地使用權的放活是基于農民居住權得到充分保障的前提。

且宅基地使用權的放活并不是無限度的，而是在流轉期限和用途上都上了一道額外的保險鎖，非集體經濟組織成員與農民共同爭奪宅基地使用權的情況不會出現(xiàn)。

但反過來，當農民朋友們需要借助宅基地使用權的抵押、流轉，或資格權的自愿退出取得收益時，受到的限制將放松很多。

另一方面，在流轉過程中，農村宅基地價格會不會因此不斷攀升，導致和城市房價一樣被“爆炒”，反而影響農村房屋市場的穩(wěn)定性，傷及農民居住需求?

其實這也是不必要的擔心，目前來看，還只是政策出臺，具體落實還需要觀察。從宅基地三權分置來看，也是有限度的流轉，并非全面放開，對于農村房屋價格有提升作用，但不會失控，形成爆炸的局面。同時農村又嚴格執(zhí)行一戶一宅基地的政策，因此農民在流轉房屋時也會更加謹慎。

三、宅基地三權分置對農民來說，會帶來什么實際好處?

《指導意見》中明確，要“保證自然人、法人和非法人組織等各類市場主體依法平等使用自然資源資產、公開公平公正參與市場競爭，同等受到法律保護”。

也就是說，三權分置的推進，建立在農民更靈活、平等地基于其享有的自然資源資產權益，獲得法律保護的收益的基礎上。

宅基地三權分置后，可以基于宅基地使用權設立抵押權，也就是說，農民朋友們就可以通過抵押貸款的方式獲得初始資本，實際上是農民朋友們基于宅基地使用權享有的權益得到了完善。

同時，2018年《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村整形戰(zhàn)略的意見》發(fā)布后，山東省響應國家政策發(fā)布了《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》，提出了“留權不留地”的探索意見。

實際上農民朋友們可以理解為，如果農民朋友們想要進城務工買房，不會直接喪失宅基地資格權，農民朋友們仍有回農村的退路。

而宅基地使用權適度放活后，農民可以基于宅基地權利取得多方面收益，無論是將使用權出租，還是自己從事創(chuàng)新性經營活動，都會使宅基地的附加價值更高，宅基地以后會“更值錢”。

四、三權分置后，農村征地拆遷會受到影響嗎?

如果宅基地三權分置正式實施，農村征地拆遷勢必會受到非常大的影響。

首先，從前農房不能入市流轉，沒有升值空間，而是會隨著房屋的年限增長而“折舊”。因此農房拆遷時的評估價值和補償價格相對國有土地上房屋要低很多。

宅基地使用權適度放寬后，除了用于居住外，農民朋友們可以利用宅基地房開展休閑、旅游項目的經營活動，不但在當下幫助農戶增收，在拆遷時評估價值也會上漲。

其次，宅基地從前只能自己使用，或在嚴格限制條件下在集體經濟組織成員內部流轉。當狹窄的權益被擴大，農民應當基于宅基地資格權及使用權抵押等用益物權屬性的權益，獲得更多補償。

最后，拆遷律師要提醒農民朋友們注意的是，三權分置并不意味著“以租代征”將變?yōu)楹戏ǎ斵r民朋友們基于使用權的合法流轉，如出租形式，取得租金收益時，一定要明確租期和宅基地的用途。

宅基地資格權的退出應當遵循農民自愿原則，農村實踐中可能出現(xiàn)的強制農民退出宅基地資格權的情況，農民朋友們也要謹慎提防，堅決拒絕，并通過法律途徑保護自己的合法權利。

目前來看，宅基地“三權分置”的改革，不會損害到宅基地的居住保障功能，與此同時，農民朋友們可以通過宅基地使用權的適度放活，在當下更充分地利用宅基地權益獲利，減輕農村“空巢”造成的農房閑置資源浪費。

當宅基地面臨征收時，對基于“三權分置”的特殊變化而增值的部分，農民朋友們也將得到更充分、更公平合理的補償。當然，拆遷律師要提醒農民朋友們的是，大家一定要注意確權登記問題，及時辦理權屬手續(xù)，避免變動過程中權利的蒸發(fā)。

同時為了能夠保障我們的宅基地權益不會在政策變動期被“鉆空子”侵害，一定要謹慎對待權利的抵押和流轉。具體實施過程中遇到不懂的問題，農民朋友們要及時向地方政府土地行政主管部門和專業(yè)律師咨詢確認，避免因自己的疏忽承擔不必要的損失和風險。