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最近一段時(shí)間以來，許多物業(yè)進(jìn)入了交房?jī)r(jià)段，而當(dāng)業(yè)主喜滋滋地準(zhǔn)備拿鑰匙時(shí)，卻被告知，需要繳納三個(gè)月或者半年的物業(yè)管理費(fèi)用，但對(duì)所繳納的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是如何制定時(shí)，業(yè)主們卻一點(diǎn)都不清楚。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問題呢?專家介紹，其根本原因在于業(yè)主在簽訂房屋銷售合同時(shí)，沒有簽訂相應(yīng)的前期物業(yè)管理委托合同，包括《前期物業(yè)管理協(xié)議》，前期物業(yè)管理方式，前期物業(yè)管理費(fèi)用以及《業(yè)主臨時(shí)公約》等內(nèi)容。

根據(jù)2003年國務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條和第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用，維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。2003年12月1日施行的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條也規(guī)定：新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與物業(yè)購買者簽訂首期物業(yè)管理協(xié)議。

盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)作出建設(shè)單位要制定業(yè)主臨時(shí)公約，物業(yè)買受人要對(duì)此進(jìn)行書面承諾等要求，但由相應(yīng)的配套性文件《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，直到2004年9月6日才出臺(tái)，因此，在此之前進(jìn)行銷售的許多建設(shè)單位并沒有制定相應(yīng)的業(yè)主臨時(shí)公約。同樣，物業(yè)買受人即業(yè)主在簽訂購房合同時(shí)也并沒有對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)行書面承諾，因此，對(duì)于有關(guān)物業(yè)的收費(fèi)方式以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題，業(yè)主在買房時(shí)并不知曉。但是，根據(jù)法律對(duì)在此之前的規(guī)定有溯及力的特點(diǎn)，因此，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，盡管建設(shè)單位沒有同業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，在交房時(shí)，業(yè)主同樣被要求繳納前期物業(yè)管理費(fèi)用。

專家認(rèn)為，簽訂好《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主臨時(shí)公約》對(duì)于開發(fā)企業(yè)和業(yè)主來說，都是非常重要的。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，不能再像以往一樣，只管賣房子，而是必須在進(jìn)行房屋銷售的時(shí)候，通過招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)管理公司，并向購房者明確包括物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理費(fèi)用等在內(nèi)的前期物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于購房者來說，則提供了一定的選擇余地，即如果不能接受所購買物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，那么，可以在購買之前作出是否購買此房的選擇。盡管對(duì)于目前房地產(chǎn)的賣方市場(chǎng)來說，這個(gè)選擇權(quán)對(duì)業(yè)主而言意義并不是很大，但從另一方面來說，消費(fèi)者對(duì)自己所購買物業(yè)的前期管理還是有了一定的知情權(quán)，即明確了如果購買此房，那么在業(yè)主委員會(huì)成立選聘物業(yè)管理公司之前，自己所應(yīng)當(dāng)交付的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。由此也可以大大減少日后交房時(shí)因前期物業(yè)管理問題所產(chǎn)生的糾紛。(榮林)