房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，土地增值稅如何處理
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時(shí)間： 2024-04-07 23:04:58
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房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及土地增值稅的會(huì)計(jì)處理正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對(duì)象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對(duì)象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫(xiě)字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來(lái)分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對(duì)象，從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題
土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人根據(jù)土地增值額及超額累進(jìn)稅率計(jì)算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算時(shí)，簡(jiǎn)單套用財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》，在銷(xiāo)售一個(gè)項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)一定的會(huì)計(jì)資料估計(jì)應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金”帳做出記錄。在項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完成時(shí)或原來(lái)基于估計(jì)的情況發(fā)生變化時(shí)，可能需要對(duì)先前記錄的“應(yīng)交稅金”賬戶進(jìn)行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。這種做法，一方面企業(yè)在沒(méi)有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管工作。由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象沒(méi)有完成銷(xiāo)售以前，為正確核算各期經(jīng)營(yíng)成果而計(jì)提相關(guān)土地增值稅時(shí)應(yīng)先記入預(yù)提費(fèi)用賬戶，待最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象銷(xiāo)售完成，滿足土地增值稅的計(jì)繳條件時(shí)，清理預(yù)提費(fèi)用賬戶的相關(guān)明細(xì)科目，并將原計(jì)提的預(yù)提費(fèi)用轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細(xì)賬戶核算的金額申報(bào)、計(jì)繳土地增值稅。
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土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括以下內(nèi)容：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等；2、前期工程費(fèi)；3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；4、公共配套設(shè)施費(fèi)；5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。土地增值稅和增值稅不重復(fù)嗎土地增值稅和增值稅不重復(fù)，增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅屬于類(lèi)所得稅。全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)后增值稅的征收范圍及適用稅率分別是：1、銷(xiāo)售或進(jìn)口貨物（除第二項(xiàng)以外的貨物），提供加工、修理修配勞務(wù)，提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率17％；2、銷(xiāo)售或者進(jìn)口部分貨物（糧食、食用植物油；自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；圖書(shū)、報(bào)紙、雜志；飼料、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；國(guó)務(wù)院規(guī)定2023-08-12248人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)企業(yè)破產(chǎn)出讓土地時(shí)，需要依法繳納土地增值稅。土地增值稅是單位和個(gè)人以轉(zhuǎn)讓后取得的收入減除法定扣除金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為均應(yīng)繳納土地增值稅。企業(yè)破產(chǎn)土地出讓要繳土地增值稅嗎的法律依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。2022-06-20367人看過(guò) -
增值稅二手房土地增值稅計(jì)算方法：(1)以1%的稅率征收。計(jì)算公式為應(yīng)納稅額=成交價(jià)的1%(2)或者減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。具體方法如下：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。一、土地買(mǎi)賣(mài)稅率營(yíng)業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。三、土地增值稅（出讓方）：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、2023-06-2965人看過(guò) -
營(yíng)業(yè)稅問(wèn)：我公司以前年度根據(jù)法院判決書(shū)抵債取得房地產(chǎn)，現(xiàn)要以此房地產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行償債，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅時(shí)，法院判決書(shū)能否作為扣除項(xiàng)目的合法憑證?答：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：(一)支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證;(二)支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;(三)支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;(四)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。參考《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、資源稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》(浙地稅函[2006]600號(hào))規(guī)定：一、關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2023-05-05113人看過(guò)
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計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)隱瞞收入等情況要按評(píng)估價(jià)格確定其轉(zhuǎn)讓收入?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房2023-05-05484人看過(guò) -
2月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局開(kāi)始向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%到60%不等的土地增值稅。此舉對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)將產(chǎn)生什么影響？會(huì)不會(huì)造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升呢？實(shí)力型開(kāi)發(fā)商說(shuō)，影響不大金地集團(tuán)認(rèn)為，按照技術(shù)理論測(cè)算，項(xiàng)目毛利率達(dá)到37%以上才需繳土地增值稅。目前該集團(tuán)幾乎所有項(xiàng)目的毛利率都低于35%。所以，土地增值稅政策對(duì)公司影響不大。萬(wàn)科地產(chǎn)認(rèn)為，公司早就按照土地增值稅一些政策和各地方政府規(guī)定，在銷(xiāo)售房子時(shí)就預(yù)繳了土地增值稅。在新的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中也作了增值稅考慮和預(yù)計(jì)，并相應(yīng)作了準(zhǔn)備。由于公司主流產(chǎn)品是大眾化的普通居民住宅，房?jī)r(jià)較低，受影響就更小。國(guó)稅總局后來(lái)曾解釋說(shuō)，造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的可免征土地增值稅。上述解釋說(shuō)明，此次清算土地增值稅并不針對(duì)普通住宅項(xiàng)目。近來(lái)一些上市地產(chǎn)公司股票逐漸恢復(fù)性上漲，與此不無(wú)關(guān)系。于是一些大型房企得出結(jié)論，土地增值2023-06-10428人看過(guò) -
從2013年末央視曝出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欠稅門(mén)事件之后，土地增值稅引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。事實(shí)上，央視也只是將存在多年的一個(gè)老問(wèn)題，重新翻出來(lái)而已。土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個(gè)稅種。土地增值稅的征收在1994年首次出臺(tái)。該稅種的開(kāi)征，源于1992年及1993年上半年，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫，炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)情況嚴(yán)重。國(guó)家財(cái)政收入受到影響，為扭轉(zhuǎn)這一局面，出臺(tái)了一系列財(cái)政調(diào)控措施，其中，開(kāi)征土地增值稅就是措施之一。由國(guó)務(wù)院于1993年12月31日頒布，1994年1月1日正式施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，主要原因在于：抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮、樓花等牟取暴利的行為;防止國(guó)家土地增值收益流失。然而，土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，其固有的缺陷便不斷暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：一、有違稅制公平原則，為公眾所詬病土地增值稅的征收存在2023-06-10354人看過(guò) -
一、受理1.符合《遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第五條規(guī)定的納稅人向主管地方稅務(wù)所提出土地增值稅清算申請(qǐng)后，主管稅務(wù)所應(yīng)在收到納稅人提交的《土地增值稅清算申請(qǐng)表》、《土地增值稅清算材料清單》及有關(guān)清算項(xiàng)目資料后5個(gè)工作日內(nèi)決定是否受理。決定受理的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》(加蓋主管稅務(wù)局公章，一式兩份，主管稅務(wù)所、納稅人各一份)，同時(shí)登記沈陽(yáng)市土地增值稅清算臺(tái)賬(附件1)。對(duì)納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，決定不予受理的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》。納稅人須在收到《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》之日起30個(gè)工作日內(nèi)提供清算補(bǔ)充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。2.符合《遼寧省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條規(guī)定，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。由主管稅務(wù)所向納稅人2023-05-05475人看過(guò)
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業(yè)界觀瀾北京某會(huì)計(jì)師事務(wù)所的楊林(化名)最近簡(jiǎn)直成了空中飛人，他不斷飛往全國(guó)各地幫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司客戶做納稅規(guī)劃。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近北京的一些納稅服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶陡增，據(jù)一家不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，自從今年1月份國(guó)稅總局187號(hào)文發(fā)布以來(lái)，請(qǐng)納稅代辦機(jī)構(gòu)做納稅規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)暴增3倍。房企：能避一點(diǎn)是一點(diǎn)雖然我為客戶服務(wù)，但真為他們的行為感到氣憤，楊林告訴記者，開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中賺了個(gè)盆滿缽滿，但在納稅上特吝嗇，尤其是偷逃土地增值稅，能避一點(diǎn)是一點(diǎn)。請(qǐng)楊林去做納稅規(guī)劃的項(xiàng)目，多是2005年以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，土地價(jià)格低廉，單個(gè)土地項(xiàng)目的純利潤(rùn)在100%以上。按照187號(hào)文規(guī)定，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納的土地增值稅，都是幾十萬(wàn)到上千萬(wàn)不等，但經(jīng)過(guò)代辦納稅機(jī)構(gòu)的精心包裝，這它們往往能少納稅甚至不納稅。繳納土地增值稅業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以北京、上海等一線城市為主，因?yàn)檫@些2023-06-05144人看過(guò) -
例：某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為7成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。（1）評(píng)估價(jià)格＝600×70％＝420（萬(wàn)元）（2）允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420＋27.5＝447.5（萬(wàn)元）（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬(wàn)元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（萬(wàn)元）土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額2023-05-0862人看過(guò) -
第一章總則第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法第三條土地增值稅清算以納稅人在房地產(chǎn)所在地或機(jī)構(gòu)所在地(已銷(xiāo)售完畢的在機(jī)構(gòu)所在地)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(下稱主管地稅機(jī)關(guān))初始填報(bào)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(轉(zhuǎn)讓)項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行清算對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有其他商品房的，應(yīng)分別核算增值額不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定(注：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅依照《西安市房屋管理局、西安市財(cái)政局、西安2023-05-05164人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、房地產(chǎn)土地增值稅什么時(shí)候清算凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《土地增值稅清算通知書(shū)》，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿3年未銷(xiāo)售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。二、預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算方2021-10-14256人看過(guò)
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土地增值稅是以單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法：能提供評(píng)估價(jià)格的計(jì)算方法土地增值稅應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)讓收入－評(píng)估價(jià)格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）×適用稅率1.“評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度后的價(jià)格；2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅；3.由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但個(gè)人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。4.能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為150m2的商品房，繳納契稅12000元，并花5002023-04-24443人看過(guò) -
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)出口貨物實(shí)行免抵退稅辦法的通知》(財(cái)稅[2002]7號(hào))規(guī)定，生產(chǎn)企業(yè)自營(yíng)或委托外貿(mào)企業(yè)代理出口自產(chǎn)貨物，除另有規(guī)定外，增值稅一律實(shí)行免、抵、退稅管理辦法。具體計(jì)算方法與計(jì)算公式如下：(1)當(dāng)期應(yīng)納稅額的計(jì)算。當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期內(nèi)銷(xiāo)貨物的銷(xiāo)項(xiàng)稅額-(當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額-當(dāng)期免抵退稅不得免征和抵扣稅額)-上期留抵稅額當(dāng)期免抵退稅不得免征和抵扣稅額=出口貨物離岸價(jià)×外匯人民幣牌價(jià)×(出口貨物征稅率-出口貨物退稅率)-免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額=免稅購(gòu)進(jìn)原材料價(jià)格×(出口貨物征稅率-出口貨物退稅率)如果當(dāng)期沒(méi)有免稅購(gòu)進(jìn)原材料，上述公式中的免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額，以及后面公式中的免抵退稅額抵減額就不用計(jì)算。(2)免抵退稅額的計(jì)算。免抵退稅額=出口貨物離岸價(jià)×外匯人民幣牌價(jià)×出口貨物退稅率-免抵退稅額抵減額免抵退稅額抵2023-05-05452人看過(guò)
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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制企業(yè)土地評(píng)估增值怎么計(jì)算增值稅廣東在線咨詢 2022-08-08典型的企業(yè)改制包括“公司制改制”和“股份制改制”，前者是指從非公司制形式改成“公司制”，本質(zhì)上是公司設(shè)立的過(guò)程，股份制改制，是將有限責(zé)任公司改成股份有限公司，本質(zhì)上是股份制公司設(shè)立的過(guò)程，二者均需要按照《公司法》等法律法規(guī)進(jìn)行。無(wú)論是設(shè)立有限公司還是股份公司，涉及實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣性資產(chǎn)時(shí)，按照《公司法》等相關(guān)要求，均應(yīng)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，且“不得高估或者低估作價(jià)”。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本核算河北在線咨詢 2023-06-10一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分： 1。土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土 -
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