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租房有時是直接與房屋所有人簽約，合同效力一般不會有問題。但有時也會同非房主簽約，可能是中介，也可能是二房東或者其他代理房主出租的人。這時就要注意小心審查，注意出租權(quán)限和合同效力問題，否則就可能掉坑里！

舉兩個實(shí)際發(fā)生過的案例：

一個是甲向乙租了一套居室，乙非房主，但是持有房主簽署的授權(quán)委托書，內(nèi)容很簡單“授權(quán)乙處理本人某處房出租事宜”，該授權(quán)書甲女士有保留，雙方簽訂了一年的購房合同，甲女士按合同約定向乙支付了租金。

幾個月后，房主突然找到甲女士，表示乙只是租房者，且房主與乙的租賃合同馬上到期，要甲女士到期后搬出。甲女士對房主的要求表示表示異議，稱自己是根據(jù)房主出具的授權(quán)委托書同乙簽訂的合同。但房主表示自己給乙的授權(quán)書并沒授權(quán)乙把房子租這么長時間，認(rèn)為在房主和乙的合同到期后，甲女士無權(quán)再用此房。

律師分析

從法律上看，房主給乙出具了授權(quán)委托書，授權(quán)乙出租房屋，且對出租時間等并未進(jìn)行書面限制，甲女士租房時并不知道乙是租房的，更不知道乙的租賃合同的到期時間，甲女士有理由依據(jù)授權(quán)委托書相信乙有權(quán)處理出租事宜，且簽訂了合同交納了租金。因此，甲女士有權(quán)按與乙簽訂的租賃合同使用該房到約定期限。房主因授權(quán)不明產(chǎn)生的爭議不能對抗善意的第三人甲，因此產(chǎn)生的損失，只能向乙主張了。

但不是所有的承租人都這么幸運(yùn)！再說另外一件案例！

另一個丙公司向丁中介公司租賃了房主的一個倉庫使用，中介與房主的合同期限是到2015年2月，而丙公司與中介的合同簽訂的租賃合同是2015年8月到期，租金也已支付。房主在1月份通知到期后要丙公司搬出。

經(jīng)律師向丙公司確認(rèn)，在租房時只看了丁中介與房主有租賃合同、合同上約定丙中介有權(quán)轉(zhuǎn)租，對于中介與房主的合同租賃日期只到2015年2月的問題，當(dāng)時中介表示與房主的合同是一年一簽，到期肯定會續(xù)簽，不會影響中介與丙公司的租賃合同。

但本次合同到期前，中介希望與房主續(xù)約，而房主表示不會續(xù)約。丙公司問自己是否有權(quán)使用房子到8月份？

律師分析

丁中介出租庫房的依據(jù)是與房主簽訂的租賃合同，其中明確丁中介有權(quán)轉(zhuǎn)租，合同上有明確的租賃日期到15年2月止，也就是說丁依據(jù)該合同雖有權(quán)轉(zhuǎn)租庫房，但是其權(quán)限在時間上只能到07年2月。

丙公司在與丁中介簽訂租賃合同時，有義務(wù)了解中介的轉(zhuǎn)租權(quán)限。在此種情況下，丙公司與丁中介簽訂的合同中超出丁中介轉(zhuǎn)租時間范圍的部分其效力待定，如果丁中介與房主達(dá)成了續(xù)約一致，那么中介就有權(quán)把庫房繼續(xù)租給丙公司，那丙與丁的租賃合同就完全有效了。但是，如果丁中介與房主無法達(dá)成續(xù)約一致，到2月，房主有權(quán)收回庫房。丙公司無法依據(jù)與丁中介的租賃合同對抗房主，其多交的租金和提前交回庫房的損失，只能向丁中介去主張了。

風(fēng)險提示及防范：

向房主以外的“二房東”租賃房屋，一定要先看看其是否取得了房主的授權(quán)及具體授權(quán)內(nèi)容。如果超出“二房東”的權(quán)限范圍簽訂租賃合同，是無法對抗房主的。另外，這種授權(quán)應(yīng)該是書面的，且承租人有權(quán)留存一份授權(quán)書。

另外，對于“二房東”對外轉(zhuǎn)租或分租的情況，如果合同里沒有約定二房東有權(quán)分租或轉(zhuǎn)租，除非二房東能提供房主的書面認(rèn)可文件，否則二房東是無權(quán)轉(zhuǎn)租或分租的。即使有權(quán)轉(zhuǎn)租可分租，租期和用途也不能超過原租賃合同約定的范圍。

為安全起見，簽訂租賃合同時最好能與房產(chǎn)證上的真正房主溝通一下，以免“二房東”偽造授權(quán)欺騙租房者，甚至可以考慮到房管部門核實(shí)房主的真實(shí)身份、房產(chǎn)證的真假。畢竟對委托書和相關(guān)證件造假的事也是有的。

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