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近年隨著城市建設(shè)的不斷擴大和村鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展，城市和村鎮(zhèn)房屋的拆遷量大量增加，如何做好拆遷評估工作，作為一個新的課題擺在我們房地產(chǎn)評估師的面前，本文僅就做好拆遷評估中室內(nèi)裝修補償價格的評估發(fā)表一些個人意見。

目前在蘇州市對室內(nèi)裝修拆遷補償價格的評估采用政府(由市、區(qū)、鎮(zhèn)分別確定補償標(biāo)準(zhǔn))確定一個補償標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)被拆遷戶的室內(nèi)裝修數(shù)量，裝修的成新率，再套政府確定的補償標(biāo)準(zhǔn)計算確定補償價值。

即某項目的補償價值=某項目的工程量×政府確定的室內(nèi)裝修拆遷補償價格×成新率。政府規(guī)定中有此項目的照以上公式計算，政府規(guī)定中沒有的項目則不予以補償評估。

在實際評估中往往有以下幾個問題，影響了評估價值的正確性。

一、政府確定的補償價格標(biāo)應(yīng)盡可能符合實際情況，并作適時調(diào)整。

《蘇州市房屋重置價格裝修設(shè)備附著物基本單價增減額(2000年度)》在確定的時候，即2000年還是比較客觀的反映了當(dāng)時室內(nèi)裝修的水平和價格的基本水準(zhǔn)，但二年多來，裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修材料價格已經(jīng)發(fā)生了不小的變化，人工費用有了相應(yīng)提高，新的裝修材料，裝修標(biāo)準(zhǔn)不斷出現(xiàn)，高水準(zhǔn)的裝修設(shè)備己經(jīng)百姓家中，特別是上千元的衛(wèi)生潔具、高檔廚柜、超高標(biāo)準(zhǔn)的項棚等政府標(biāo)準(zhǔn)中沒有的裝修、設(shè)施已經(jīng)頻頻出現(xiàn)，但政府補償標(biāo)準(zhǔn)不作調(diào)整和補充，給拆遷評估帶來難題。照政府標(biāo)準(zhǔn)評估，不能客觀反映裝修價值;按客觀價值評估，又不符合政府確定的標(biāo)準(zhǔn)。以至出現(xiàn)高檔物品作低價評估，客觀存在的物品無法評估，直接損害了被拆遷人的利益。

蘇州市規(guī)定對裝修及設(shè)備不加區(qū)分一律每年作8%的折舊，這不符合實際情況。在裝修中因材質(zhì)不同，使用部位不同，使用性質(zhì)不同，使用保養(yǎng)情況不同，每個項目每年的折舊也應(yīng)不同。例如廣告牌每年折舊8%可能還偏少，因為我們很少見到一個廣告牌矗立十二年而小變的。而如農(nóng)村房屋中使用較多的鋼筋混凝土空心板吊頂，只要房屋不拆，鋼筋混凝土空心板吊頂是不可能交換的，所以該項目的折舊率應(yīng)該與房屋折舊率相同，現(xiàn)規(guī)定每年折舊8%就明顯偏高，高檔衛(wèi)生潔具、組合櫥柜、不銹鋼制品、鋁合金門窗等，取每年8%的折舊率也與這些物品的實際折舊情況不符，所以最好對評估范圍內(nèi)的項目細分一下，研究制定出一個更切合實際的折舊率，不宜搞一刀切。在實際評估過程中，根據(jù)委估房屋裝修的實際情況及保養(yǎng)情況，在成新率的確定上可以給房地產(chǎn)估價師一定的機動權(quán)。

政府作為拆遷的主管部門，為拆遷評估補償做出一定的標(biāo)準(zhǔn)是可以的，但既然作為一種標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該每年根據(jù)市場的實際情況及裝修的實際情況做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的實際情況，讓標(biāo)準(zhǔn)更符合客觀情況，對拆遷評估真正起到一種指導(dǎo)作用。

二、各鎮(zhèn)室內(nèi)裝修拆遷補償價格標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大，影響了拆遷評估的正確性。

目前各級鎮(zhèn)政府有權(quán)確定各自的補償標(biāo)準(zhǔn)，但因各鎮(zhèn)人員各異，水平各異，指導(dǎo)思想各異，所以制定的標(biāo)準(zhǔn)差異也較大。例如有的把應(yīng)該屬于房屋基本重置價范圍內(nèi)的普通木門窗在裝修中又一次評估，有的把門窗套等一些應(yīng)該列入裝修評估范圍的項目不于評估，在一定程度上影響了評估的正確性。標(biāo)準(zhǔn)差異的形成有技術(shù)水平的原因，也有長官意志的影響，還有一些不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》思想的影響。在政府建設(shè)與拆遷補償有矛盾時，地方政府在制定補償標(biāo)準(zhǔn)的時候往往考慮在一定程度上犧牲被拆遷人的利益，考慮政府少化錢多辦事，有意無意的壓低了一些項目的補償標(biāo)準(zhǔn)，所以拆遷評估中一個普遍現(xiàn)象是新裝修的拆遷戶補償損失大，裝修高標(biāo)準(zhǔn)的拆遷戶補償損失大，這種實際價值與拆遷補償價值之間的差距，與政府制定的補償標(biāo)準(zhǔn)有緊密的關(guān)系。

解決此類問題面廣量大，難度很大。一個是要發(fā)揮上級管理部門對下面制定標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，二是發(fā)揮房地產(chǎn)估價師學(xué)會的技術(shù)指導(dǎo)作用，召集有經(jīng)驗的評估師對制定的標(biāo)準(zhǔn)進行評頭品足，充分發(fā)表各人的意見供領(lǐng)導(dǎo)決策。其中做好蘇州市的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)無疑對解決該類問題能起到一個非常大的指導(dǎo)作用。市標(biāo)準(zhǔn)做好了，可以為下面各級政府制定標(biāo)準(zhǔn)起到一個指導(dǎo)作用和標(biāo)桿作用，下面的一些缺項也可以參照市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這將有利十提高拆遷評估的正確性。

三、努力提高評估人員的綜合素質(zhì)，保證評估水準(zhǔn)。拆遷評估是由房地產(chǎn)估價師具體實施評估的，所以努力提高評估人員的綜合素質(zhì)，是保證評估水準(zhǔn)的重要因素。評估人員首先應(yīng)該站在公正的立場來進行評估，不管拆遷對象是誰，多應(yīng)該用一樣的標(biāo)準(zhǔn)進村評估，不能因人而異，要始終用公正、公平、公開的態(tài)度進行工作。

評估人員要不斷提高自己的綜合技術(shù)水準(zhǔn)，要熟悉裝修的施工方法，熟悉裝修材料的價格，能區(qū)分裝修材料的材質(zhì)、優(yōu)劣，能比較正確地判斷裝修的成新率。評估人員應(yīng)該經(jīng)常到建材市場去了解、學(xué)習(xí)裝修材料的性能和價格，學(xué)習(xí)材質(zhì)的區(qū)分。要學(xué)習(xí)裝修的定額內(nèi)容，了解評估范圍內(nèi)裝璜公司的裝修價格，以豐富的知識來分析判斷委估物業(yè)的價值。對自己的評估結(jié)論要能經(jīng)得起委估方和被拆遷戶的各種提問，要用自己認真負責(zé)的工作態(tài)度和豐富的專業(yè)知識去取得委估方和被拆遷戶的信任，在堅持原則的基礎(chǔ)來取得被拆遷戶的信任，將有利于拆遷評估工作的順利進行。