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―、交換宅基地使用權(quán)

在我國，農(nóng)村公民取得了宅基地使用權(quán)后，在多數(shù)情況下都是使用權(quán)人自己建設(shè)住宅房屋，但為了宅基地的使用上的方便，部分宅基地使用權(quán)人相互之間交換宅基地使用權(quán)的行為也是比比皆是。交換宅基地使用權(quán)，在法律上即享有宅基地使用權(quán)的當(dāng)事人之間以交換意思表示為特征，將相互享有使用權(quán)的宅基地進(jìn)行交換，雙方之間互找差價或者不找差價的合同行為。

交換宅基地使用權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在交換后辦理宅基地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。交換宅基地使用權(quán)，不得違反法律規(guī)定。

二、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人將去所享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人支付價款的法律行為。讓宅基地使用權(quán)，在原宅基地使用權(quán)人于心的受讓人之間形成了類似于買賣合同的法律關(guān)系，，即受讓人必須依照合同之約定支付價款，轉(zhuǎn)讓人必須依照法律的規(guī)定將宅基地使用權(quán)交付給受讓人。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，具體轉(zhuǎn)讓的程序由國務(wù)院規(guī)定。在土地管理法制定后，國務(wù)院僅僅制定了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律即中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，沒有制定集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律。中央人民政府制定了有關(guān)的法律規(guī)定，不準(zhǔn)許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此如果有關(guān)的法律規(guī)定禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，則宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，如果法律準(zhǔn)許宅基地轉(zhuǎn)讓的，則宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)受法律的保護(hù)，如果法律準(zhǔn)許在特定條件下轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，只有在符合宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件下宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同才能有效。

實踐中許多地方人民法院判決確認(rèn)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為無效，這是一個值得深思的問題，北京畫家村就是典型的例子。

三、―租賃宅基地使用權(quán)

租賃宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金的法律行為。在我國，準(zhǔn)許宅基地使用權(quán)租賃，也準(zhǔn)許宅基地使用權(quán)人將去建設(shè)在宅基地上的房屋已租賃方式他提供給他人并收取租金。租賃宅基地使用權(quán)，必須依照法律規(guī)定辦理相關(guān)的租賃手續(xù)。租賃宅基地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變原宅基地的用途。

四、入股方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

以入股的方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)作價入股并獲得股息的行為。入股必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的變更，因此被入股的企業(yè)在宅基地使用權(quán)人入股后，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定及時辦理宅基地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

如果轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)不再是原土地使用權(quán)人的財產(chǎn)。

五、贈與

贈與是指宅基地使用權(quán)人將去享有的宅基地使用權(quán)以作業(yè)方式轉(zhuǎn)讓給他人，他人無償取得宅基地使用權(quán)的法律行為。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)人可以以贈與的方式處分其享有的宅基地使用權(quán)。

六、繼承原宅基地

根據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村公民住宅用房需要使用土地的，要盡可能的利用原宅基地和未利用地，因此在上一代人去世的情況下，應(yīng)當(dāng)繼承原宅基地并繼續(xù)利用原宅基地建設(shè)住宅。繼承原宅基地建設(shè)住宅的，可以要求有關(guān)部門辦理宅基地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，取得集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書。繼承原宅基地建設(shè)住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。

七、購買

農(nóng)村公民建設(shè)需要宅基地的，也可以通過購買等法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓方式取得宅基地。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)符合法律規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)審批手續(xù)并辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定及司法實務(wù)，農(nóng)村公民不得將宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非農(nóng)民或者其他村的農(nóng)民。

現(xiàn)行關(guān)于農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定：一戶村民只能擁有一處宅基，宅基面積不能超過省級規(guī)定，出售宅基的不得再申請宅基，城市居民不得到農(nóng)村購買住宅，同村村民之間可以轉(zhuǎn)讓宅基，但要辦理審批手續(xù)。

根據(jù)上述規(guī)定，實際上農(nóng)民宅基是作為農(nóng)村集體成員的一份住宅權(quán)利，此權(quán)利無法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓都是不合法的。

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