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一、本村個人土地轉(zhuǎn)讓過戶

某鎮(zhèn)民政辦建敬老院需要土地與本村民購買土地，與村民簽訂了一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。此協(xié)議是否有效。

律師回復(fù)：

該合同是否有效，要看是否符合以下條件：

（一）符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃；

（二）經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

如符合，應(yīng)有效；如不符，定無效。

二、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書格式

甲方：（土地出讓方）＊＊

乙方：（土地受讓方）＊＊

丙方：（擔(dān)保方）＊＊

乙方根據(jù)市場需求，決定在＊＊＊建＊＊＊廠房，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商，三方自愿同意，達成協(xié)議如下：

（一）甲方耕地2畝（賬面計算）在甲、乙雙方簽好地協(xié)議時，乙方每畝會給甲方每畝壹仟元整（1．000），做為辦理征地手續(xù)前定金款，如在2008年末，手續(xù)辦不下來手續(xù)，此定金款做為乙方給甲方當(dāng)年損失費。

（二）乙方每畝按叁萬元整（30．000元）付給甲方一次性補償，如在當(dāng)年內(nèi)手續(xù)辦全，當(dāng)年付給耕地補償，當(dāng)年交定金壹仟元含叁萬元之內(nèi)，如在2009年繼續(xù)辦理，先交定金，2008年交定金不計在內(nèi)，當(dāng)年交定金按東條款執(zhí)行。

（三）乙方手續(xù)辦完后，甲方得不到補償，乙方不得進入工地施工。

（四）以上條款由丙方監(jiān)督并提保甲方執(zhí)行，丙方并負責(zé)發(fā)放甲方的土地補償。

此協(xié)議一式四份，甲、乙、丙三方各一份，＊＊村委會一份，簽字后生效，不得反悔。

甲方代表：簽字＊＊

乙方代表：簽字＊＊

丙方（擔(dān)保方）：簽字

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納哪些稅

（一）營業(yè)稅及附加（出讓方）：

1、按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5％的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7％的城建稅和3％的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0．05％的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3％的契稅（有的地方是5％）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％至100％的，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％至200％的，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的，稅率為60％。