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商品房的銷售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：

1、出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規(guī)定的。

2、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

一、商品買賣合同和購房合同是不是一個

商品房買賣合同和購房合同是一個意思，兩者都是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利予買受人，買受人支付價款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農(nóng)村自建住房、單位集資建房等。

購房合同對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權利義務等內容做了較為明確的約定，那么認購書可以被看作為一份預先約定的房屋買賣合同。正式的《商品房買賣合同》只是對于認購書內容做出了更為具體的約定，而如果認購書中沒有約定上述內容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質，也就沒有合同的約束力。

二、開發(fā)商一房兩賣

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。在兩個債權的實現(xiàn)構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優(yōu)先的效果。所以應當以請求辦理過戶登記的先后，來確認兩個買受人的優(yōu)先權。另外，開發(fā)商需要對沒有獲得優(yōu)先權的買受方承擔賠償責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

三、商品房買賣合同與預售合同的區(qū)別

1、標的物不同：

商品房預售合同是標的物為還在建設中的房屋，具有不可預見性。

商品房買賣合同是標的物在法律上呈現(xiàn)出復雜的形態(tài)。標的物既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設施、設備的所有權或使用權。

2、合同履行周期不同：

商品房預售合同在商品房預售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要較長的時間。在訂立合同后房屋完工前可能出現(xiàn)很多情況影響房屋的竣工，所以對于預購方存在一定的風險。

商品房買賣合同一般買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。

3、支付方式不同：

商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利予買受人，買受人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權利義務的依據(jù)。