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一，委托房產(chǎn)中介公司

房產(chǎn)中介公司與銀行之間其實(shí)是貸款產(chǎn)品的代理人與被代理人關(guān)系。中介公司根據(jù)各自在市場中的口碑與資信度高低，一般采用單獨(dú)作業(yè)和掛靠操作兩種模式，搭建起銀行與購房者之間的貸款橋梁。

資信度高、規(guī)模大的中介公司采用的大多是單獨(dú)作業(yè)模式。由于這類公司具備穩(wěn)定的二手房成交量，經(jīng)手的房貸業(yè)務(wù)量也相應(yīng)較大，往往能與銀行建立起固定的合作關(guān)系。合作方式通常是銀行將二手房貸業(yè)務(wù)打包后批發(fā)給各大中介公司，中介公司再零售給各個借款客戶。一個中介公司通常是幾家銀行二手房貸款業(yè)務(wù)的代理人，銀行也會尋找多家公司作為長期合作伙伴。當(dāng)一筆房產(chǎn)交易進(jìn)入貸款環(huán)節(jié)時，中介公司會提供幾個候選銀行名單供購房者選擇，待其選定后，由業(yè)務(wù)員直接將交易房源信息、借款人證件等資料直接送交給銀行信貸部對口人員審核。審核通過后，銀行放貸和他項權(quán)證轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行。在這一過程中，中介公司起到一個階段性擔(dān)保作用，確保整個房產(chǎn)權(quán)利和錢款交易轉(zhuǎn)移的安全性。

規(guī)模小、品牌知名度低的中介公司，銀行一般不與其直接合作，其也就不能直接到銀行為借款人辦理貸款。它們一般選擇掛靠在具有擔(dān)保資質(zhì)的大品牌中介公司或按揭貸款服務(wù)公司旗下。在實(shí)際操作過程中，為了在客戶面前體現(xiàn)服務(wù)流程完善，這類公司往往也會承諾提供代辦貸款等一條龍服務(wù)。但事實(shí)上，當(dāng)借款人提出審核貸款申請時，這類公司就已經(jīng)失去了這套房屋交易的掌控權(quán)，轉(zhuǎn)而由具有擔(dān)保資質(zhì)的中介公司或按揭貸款公司到銀行和房產(chǎn)交易中心辦理具體手續(xù)。

中介公司為客戶代辦貸款，一般都收取一定的代辦費(fèi)用。而代辦費(fèi)用收取混亂一直是購房者投訴最多的問題。去年10月1日，市物價局公布的《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》中首次明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代辦貸款，包括提供階段性貸款擔(dān)保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)只可向借款人收取400元，代辦收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)才有了統(tǒng)一的依據(jù)。

二，委托按揭服務(wù)公司

按揭服務(wù)公司的主要客戶是中小房產(chǎn)中介公司和手拉手交易客戶。按揭服務(wù)公司一般具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，與相關(guān)銀行建有密切合作關(guān)系，其地位其實(shí)等同于大型中介公司，也是銀行房貸業(yè)務(wù)的代理人。按揭服務(wù)公司的代辦收費(fèi)一般比較規(guī)范，大部分采取明碼標(biāo)價的形式。

三，直接到銀行辦理

目前各家銀行都可接受個人的貸款申請，辦理過程也非常簡便。不但手拉手客戶到銀行直接申請貸款可以不用支付代辦費(fèi)，通過中介完成交易的客戶也可直接到銀行辦理貸款，同樣可以省下代辦費(fèi)用。

比較三種辦貸途徑，其實(shí)具體手續(xù)最后都要落到銀行。對借款人來說，辦理的過程也基本一樣。比如在簽訂貸款合同和辦理房屋過戶和抵押手續(xù)時都要本人到場親自辦理，代理人起到的主要作用只是告訴借款人應(yīng)該如何準(zhǔn)備申辦資料，這些，借款人完全可以直接向銀行咨詢。過去，由于房屋過戶和抵押手續(xù)辦理的周期較長，銀行相應(yīng)放貸的周期也較長，一些急需放貸的借款人就必須由中介公司或按揭服務(wù)公司提供階段性擔(dān)保。隨著上海各房產(chǎn)交易中心辦證速度的加快，階段性擔(dān)保的實(shí)際意義也已經(jīng)不大了。比如，有的區(qū)房產(chǎn)交易中心只要三個工作日就可以辦好過戶和抵押手續(xù)，這甚至比有些銀行審核貸款的時間還要快。