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因樓房限購政策導致房屋買賣合同不能履行的，定金怎么辦

來源：法律編輯整理時間： 2023-12-14 00:18:07 308 人看過

近日以來，各地陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬元甚至上百萬元的資金缺口讓很多購房者面臨著無力購買甚至面臨違約的情況。一些開發(fā)商“定金不退”，購房者則表示，這是由于政策變動造成自己無法購房，不是個人原因，雙方爭執(zhí)不下。那么到底該怎么辦？

專家表示：受政策影響“違約”購房者無責

首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。

專家表示，各地出臺的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會制定的法律，也不屬于國務院制定的行政法規(guī)。因此，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購。

在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《民法典》第五百九十條：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶弻е聼o法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。

另一種情況就是限貸。

即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《民法典》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊＊炎說，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負違約責任。

專家建議，政策出臺之后，對于買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

《中華人民共和國民法典》：第八章　違約責任　　第五百九十條　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。\n　　當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任。

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