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一、房產(chǎn)抵押擔保怎么執(zhí)行

對已經(jīng)抵押的房屋強制執(zhí)行的，所得款項由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，有剩余的才清償申請人債權(quán)。已抵押的房子如果是唯一房產(chǎn)，法院可以查封，但不能拍賣，變賣等，已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋是完全可以被執(zhí)行的。被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋是完全可以被執(zhí)行的。法理上的依據(jù)其實很明確，即設(shè)定抵押的房屋自設(shè)定抵押時起，就已經(jīng)成為了合法債權(quán)的擔保，并且已經(jīng)可以預(yù)見到未來為實現(xiàn)債權(quán)而需要變現(xiàn)，盡管是唯一一套房屋，但是其已經(jīng)具備了明顯的社會經(jīng)濟屬性，參與了社會性的交易，而不應(yīng)該再視為簡單的生活必需品?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百四十五條查扣程序人民法院查封、扣押財產(chǎn)時，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場；

被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當通知其法定代表人或者主要負責(zé)人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者財產(chǎn)所在地的基層組織應(yīng)當派人參加。對被查封、扣押的財產(chǎn)，執(zhí)行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章后，交被執(zhí)行人一份。被執(zhí)行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。

二、房屋抵押需要注意的問題

(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔保，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。

保管人應(yīng)謹慎保養(yǎng)所抵押房屋。

(3)負有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán)，不依靠債務(wù)人的行為即可實現(xiàn)其權(quán)利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán)，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。

(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定，一般采用書面形式，并應(yīng)明確規(guī)定擔保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權(quán)，因此，抵押人應(yīng)自己承擔房屋意外滅失的風(fēng)險。

(7)房屋抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)。

如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意，將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時，房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

在我國法律中規(guī)定了對已經(jīng)抵押的房屋強制執(zhí)行的，所得款項由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，有剩余的才清償申請人債權(quán)，已抵押的房子如果是唯一房產(chǎn)，法院可以查封，但不能拍賣，變賣等，已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋是完全可以被執(zhí)行的，具體的規(guī)定如上。