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一、怎樣取得商品房預(yù)售證

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人向房地產(chǎn)商支付定金或房價(jià)款的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國有土地或集體土地來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)責(zé)令其停止建設(shè)。

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終完成，不至于因施工進(jìn)度問題而影響購買預(yù)售商品房的購房者按照合同約定得到所購房屋，同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣地皮牟暴利。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可根據(jù)上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售商品房的資格進(jìn)行審查。

(五)為了確實(shí)保障預(yù)售商品房承購人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房增長管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用后，購房人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

(六)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商未辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為，將予以處罰，可由房地產(chǎn)管理部門處以警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，吊銷《商品房預(yù)售許可證》等處罰，并可處以罰款。

(七)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

(八)商品房預(yù)售的，商品房預(yù)色人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

二、購買了無預(yù)售證的商品房怎么辦

開發(fā)商售賣商品房，首先要向相關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，沒有預(yù)售許可證的商品房是不能預(yù)售的。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，就將商品房進(jìn)行買賣，則開發(fā)商與買房人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)該是無效的，買房人可以要求宣告合同無效。若開發(fā)商在與買房人簽訂合同時(shí)本已告知還未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，則買房人對(duì)購買行為應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，在要求合同無效的同時(shí)，只能要求開發(fā)商返還購房款及利息，無權(quán)要求損失賠償;而如果開放商沒有告知，隱瞞了該事實(shí)，那么買房人除了可要求開發(fā)商返還購房款和利息外，還可主張雙倍賠償。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

律師稱，商品房在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商向購房者收取的意向金、定金等收費(fèi)行為均是違規(guī)的，屬于變相預(yù)售。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

至于情節(jié)嚴(yán)重的，相關(guān)部門會(huì)介入，進(jìn)一步調(diào)查處置。

開發(fā)商要想銷售期房其實(shí)也不是可以，但這個(gè)時(shí)候要按照國家的規(guī)定來進(jìn)行銷售才行，首先要取得了相應(yīng)的資質(zhì)，其中就涉及到要取得商品房預(yù)售證。對(duì)于購房者而言購買期房也要對(duì)開發(fā)商的相應(yīng)證書進(jìn)行審查，避免購買的有問題的期房，給自身利益造成損害。