買二手房適用買賣不破租賃嗎
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-21 19:07:01
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買二手房適用買賣不破租賃。私有房屋在租賃期內(nèi)買賣交易，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租約繼續(xù)有效，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
一、承租人要求續(xù)租應(yīng)如何辦理
原承租人要求續(xù)租時，如租賃期限屆滿，出租人可以與其簽訂續(xù)租合同。根據(jù)2021年生效的《民法典》第七百三十三條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
二、怎樣進行房屋續(xù)租
進行房屋續(xù)租，可以與房東協(xié)商續(xù)租事宜。協(xié)商一致時，簽訂續(xù)租合同即可。根據(jù)2021年生效的《民法典》第七百三十三條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
三、到期租賃合同如何處理
根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
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法律綜合知識一、買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序嗎？買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序，但是要有明確的條件。一般認(rèn)為，適用“買賣不破租賃”規(guī)則至少應(yīng)當(dāng)具備如下條件：租賃合同有效、所有權(quán)的變動發(fā)生在租賃期間內(nèi)及承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。近年來，在執(zhí)行過程中，租賃關(guān)系成為很多被執(zhí)行人用以逃避涉案財物處理的重要手段，少數(shù)被執(zhí)行人不惜以身試法，偽造證據(jù)、捏造事實。法院應(yīng)從嚴(yán)把握審查尺度。對被執(zhí)行人與其他人惡意串通，創(chuàng)造條件對接“買賣不破租賃”的原則進行虛假合同租賃，阻礙執(zhí)行，逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定虛假合同租賃人與被執(zhí)行人共同妨礙法院執(zhí)行，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。二、買賣不破租賃在執(zhí)行中存在哪些問題？在涉房產(chǎn)案件執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)部分被執(zhí)行人借“買賣不破租賃”原則對抗執(zhí)行的現(xiàn)象，造成欲購房者望而卻步，法院的拍賣無人竟買。嚴(yán)重擾亂了經(jīng)濟秩序，也損害了買受人、承租人的合法利2024-02-0362人看過 -
法律綜合知識一、買賣不破租賃租賃物被沒收還可以適用嗎？不可以適用，根據(jù)我國法律規(guī)定，在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。二、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化2024-02-01144人看過 -
擔(dān)保物權(quán)適用，但是拍賣前必須提供相關(guān)合法的租賃協(xié)議給法院，否則有可能被認(rèn)定為”虛假租賃“，權(quán)利得不到保護。原則上，“買賣不破租賃”應(yīng)當(dāng)適用于拍賣財產(chǎn)。但這一原則也存在以下三點例外。1、“先抵押，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”?；谖餀?quán)優(yōu)先原則，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，不論租賃權(quán)的性質(zhì)是屬于債權(quán)或是物權(quán)(學(xué)術(shù)界目前尚存在爭議)，都應(yīng)當(dāng)先保證抵押權(quán)人權(quán)利的優(yōu)先實現(xiàn)；2、“先查封，后租賃”，不適用“買賣不破租賃”。在如今房價飛漲的時代，通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)已經(jīng)逐漸成為一種規(guī)避高房價的新方式。但是作為房屋購買人，在拍賣時一定要留意該房屋上是否存在權(quán)利瑕疵，而作為房屋的承租人，在簽訂租賃合同之前也要預(yù)先留意該房屋是否已經(jīng)被法院查封，以防范不必要的法律糾紛。一、動產(chǎn)是否包括在買賣不破租賃范圍內(nèi)？從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用2023-04-11111人看過 -
是的，并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，或者，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效。另外，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。一、哪些情況下新房東可以要求租客退還房屋？如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如2023-04-12315人看過
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土地征收國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并予以補償。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。但是，國家征收土地后是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)不能按照這個原則處理。對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人。第三人無償借用被執(zhí)行人的財產(chǎn)的，不受前款規(guī)定的限制。根據(jù)這一規(guī)定，如果是在先成立的有償?shù)淖赓U合同，在法院查封扣押凍結(jié)時，承租人可以繼續(xù)行使承租的權(quán)利，只需要在交還承租物時有所限制，不能直接交還給被執(zhí)行人。一、買賣不破租賃成立要符合哪些條件？1、租賃合同成立有效并生效。租賃合同非真實意思表示、2023-03-3158人看過 -
一、買賣不破租賃沒有辦理過戶適用嗎適用。買賣不破租賃的條件是存在合法合同、租賃物已經(jīng)交付或者所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給第三人等。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護。二、買賣不破租賃的條件是什么1、存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國民法典的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權(quán)變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理2023-04-18213人看過 -
繼續(xù)履行合法轉(zhuǎn)租中買賣不破租賃是適用的，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《民法典》229條。我國民法典第七百二十五條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定，建議自己再仔細(xì)審閱合同中關(guān)于是否允許轉(zhuǎn)租的具體條款。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。司法解釋第四百七十八條規(guī)定：“租2023-03-03344人看過 -
合同內(nèi)容符合，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。一、受讓人的下義務(wù)是什么？①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)2023-02-1871人看過
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土地使用權(quán)不適用。因為我國法律規(guī)定上明確說過：土地權(quán)是屬于國家或者農(nóng)村集體所有的，個人無法取得土地所有權(quán)。既然個人無法擁有土地所有權(quán)，那么就談不上租賃或是買賣了。一般房屋才適用于買賣不破租賃。一、買賣不破租賃的客體范疇從語義來看，買賣不破租賃的客體是租賃物，但是，租賃物指的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，在審判實踐中存在爭議。有以下三種觀點：第一種觀點認(rèn)為既可以是不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，但動產(chǎn)應(yīng)為不可替代的非消耗物，或者以可消耗物為租賃物的，只能用于為特定目的的使用，例如用于展覽。第二種觀點是既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)，不對租賃物做限制。第三種觀點是只能是不動產(chǎn)，例如房屋、船舶、土地使用權(quán)等。其中，土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)，根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則?？v觀各2023-03-29428人看過 -
繼續(xù)履行《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！督忉尅返谒陌倨呤藯l規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根據(jù)上述規(guī)定，買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。但是，買賣不破租賃受到約定限制和法定限制：當(dāng)事人另有約定除外：買賣不破租賃受當(dāng)事人另有約定限制；事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，買賣不破租賃受限制；事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”買賣不破租賃“2023-03-01456人看過 -
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李女士的父親突患重病，因為籌不到錢，李女士便把一套出租房給賣了。但當(dāng)她讓租客搬家時，對方不僅不搬、不支付租金，還讓她賠償30000元裝修錢。而買家遲遲收不了房，也要李女士賠償。這可急壞了李女士。此案否適用買賣不破租賃原則？租客應(yīng)該盡快搬離李女士的家，此案是不適用買賣不破租賃原則的。此案之所以不適用買賣不破租賃原則，是因為此原則適用的前提是在租賃合同存續(xù)期轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而本案中李女士與租客的租賃合同其實已經(jīng)終止了，李女士并不是在租賃合同存續(xù)期內(nèi)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，因此當(dāng)然不可以適用這個原則。之所以說雙方租賃合同已經(jīng)終止，是因為租賃合同中明確約定出租人提前一個月通知承租人的停租的，租賃合同終止。而此條款由于是雙方自愿約定的，并且內(nèi)容也不違反法律規(guī)定，所以合法有效，對雙方都具有約束力。因此在李女士確實是履行了這個通知義務(wù)的一個月之后，雙方的租賃合同實際就已經(jīng)終止了。既然雙方租賃合同已經(jīng)終止，那租客就應(yīng)2023-05-0681人看過
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合同生效租賃合同沒有備案買賣不破租賃是適用的，有約定的從約定，如合同約定辦理登記備案手續(xù)為房屋出租合同生效條件的，則出租合同自辦理登記備案手續(xù)后生效，但是即使未辦理登記備案手續(xù)，合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)的，對方已經(jīng)接受的，則合同亦生效。如出租方將租賃房屋已經(jīng)交付給承租方，承租方已經(jīng)收房的，承租方向出租方支付租金，承租方接受的等情形。合同無約定的，則合同是否辦理備案登記手續(xù)與合同生效無必然聯(lián)系。如合同無特別約定生效條件，則根據(jù)合同的法的相關(guān)規(guī)定，合同自承租方出租方雙方簽字或蓋章之日起生效。買賣不破租賃一般不需要在合同里體現(xiàn)，房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所；(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；(三)租金和押金數(shù)額、支付方式；(四)租賃用途和房屋使用要求；(五)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；(六)租賃期限；(七2023-02-18106人看過 -
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買賣不破租賃租賃的租賃合同可以適用買賣不破租賃嗎浙江在線咨詢 2022-03-12可以的。只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則： 1、經(jīng)過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續(xù)有效。 2、租賃合同雖然未經(jīng)過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款并且該條款的內(nèi)容已由出租人（租賃物原所有權(quán)人）以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人（新所有權(quán)人）的，原租賃合同繼續(xù)有效。 -
買賣不破租賃先抵押后租賃適用嗎海南在線咨詢 2022-10-111、不適用。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 2、但是，買賣不破租賃原則有例外情況。根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。 -
買賣不破租賃原則不適用于拍賣河北在線咨詢 2023-04-05根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： （一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 以及，《最高人民法院關(guān)于人民法院民 -
動產(chǎn)租賃來說，買賣不破租賃動產(chǎn)適用嗎？江西在線咨詢 2022-07-20從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。第一，動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護。第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊 -
買賣不破租賃適用機器設(shè)備河北在線咨詢 2022-07-24不適用，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
