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（一）、去正規(guī)的中介尋找房源

如果你想找中介，記得一定要找正規(guī)的中介，挑牌子大的找。因?yàn)檫@樣有利于你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于中介費(fèi)和相關(guān)的中介服務(wù)記得要提前問清楚。

還要和中介談好付款的時間，一般是簽完合同先付一部分，過戶后付剩下的。

（二）、實(shí)地考察房屋情況

1、房屋本身的建筑情況

比如戶型、結(jié)構(gòu)、采光、質(zhì)量、朝向、面積等等問題，最容易忽略的則是下水道是不是堵塞和墻面是否滲水。

2、考察周邊環(huán)境

去看看周圍的交通情況、生活配套的場所（超市、醫(yī)院、學(xué)校）、小區(qū)綠化、物業(yè)保障、噪聲、保安等等。

（三）、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰

1、看房產(chǎn)證

什么情況下，房子是沒有房產(chǎn)證的？房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。這種情況千萬別答應(yīng)，這是屬于業(yè)主自己需要解決的風(fēng)險(xiǎn)，購房者沒有必要這么做。所以讓他借錢把證贖回，再談買房的事。

其次房產(chǎn)證上的戶主信息必須要核對，身份證號碼看清楚！如果是多人持證，那么必須要和證上所有人都簽訂購房合同。否則萬一以后發(fā)生糾紛，你的合同就是一個大漏洞。

2、去房管局核對相應(yīng)的信息

賣家手上的東西是可以作假的，要是自己實(shí)在沒把握，就去跑一趟房管局，問問清楚，別省下這個跑腿的功夫。順便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。

3、看房屋是否在租

這話情況是不是沒有出現(xiàn)過，你交了錢，興高采烈地搬家然后發(fā)現(xiàn)屋子里有個人，死活不讓你進(jìn)去，因?yàn)槿思易庵?。你說這是你的房子，讓租房的人滾蛋？不好意思，國家有規(guī)定：買賣不破租賃！也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。所以買房之前問清楚再說。

（四）、交易前要處理的問題

看看二手房的相關(guān)費(fèi)用是不是有所拖欠。有些賣房者，在房子沒賣出去之前就已經(jīng)欠下了不少的物管費(fèi)用，如果你不知情就把房子買下來了，那么不好意思這些錢都得你自己出。這種冤枉虧相信誰都不想吃。那我們主要要看哪些物管費(fèi)呢？主要有這幾種：水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、煤氣費(fèi)、寬帶費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)等等。這些在簽訂合同的時候都要找業(yè)主相信確認(rèn)一下。

（五）、簽訂合同交首付

1、約定付房款方式

這也分兩種方式，一次性和分期。在這里還是建議大家選擇后一種吧，哪怕再有錢，畢竟房貸利息比其它的借貸利息要低的多了。

2、確定好交房的相關(guān)細(xì)節(jié)

第一、確定好交房的時間和交房的要求。（比如房屋整潔之類）

第二、過戶時確定好時間和費(fèi)用。時間就是你到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。費(fèi)用就是過戶時所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。

3、房產(chǎn)證上的上證人數(shù)

房產(chǎn)證到你自己手里以后，想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。這事最好在過戶的時候就辦好，不然以后會很麻煩。

4、確定好戶口遷出的時限

這種麻煩事出現(xiàn)的情況也不少，如果不確定好時間，業(yè)主一直拖著你，你能怎么辦？戶口還在別人那里。所以，在合同上確定好戶口遷出時限，避免扯皮的情況出現(xiàn)。

5、明確好違約責(zé)任

如果合同簽完，房價飆升了，業(yè)主要求你退房，怎么辦？開始在合同上就簽訂好相關(guān)違約責(zé)任的條約。

（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么“之前”、“之后”的字眼。

（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）

（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。

（六）、貸款辦理

辦理貸款的時候，需要房東雙方同時到場簽字，如果買家已婚也需要雙方同時到場，去銀行簽字。買家需產(chǎn)權(quán)人到場，準(zhǔn)備身份證、買賣合同、婚姻證明、私章、收款賬號和戶口簿。買家需準(zhǔn)備身份證、戶口簿、婚姻證明、學(xué)歷證明、收入證明、銀行流水（這個很重要）、個人所得稅賬單、房款首付轉(zhuǎn)賬憑條和收據(jù)、私章和還款賬號。

關(guān)于還款方式目前有兩種，一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每月的月供相等，利息遞減，本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利息遞減。一般來講采用等額本息的較多。

在簽訂完合同之后，最好向銀行詳細(xì)問清放款時間，同時與賣家具體協(xié)商，以免出現(xiàn)因貸款遲放而導(dǎo)致的賣家扯皮后悔情況的出現(xiàn)。

（七）、產(chǎn)權(quán)過戶領(lǐng)取房產(chǎn)證

過戶時賣家所有權(quán)利人都要到場，買家最少一人到場，準(zhǔn)備好所需材料（房產(chǎn)證、買賣合同、買賣方身份證、貸款合同等）。記得要先辦過戶手續(xù)再轉(zhuǎn)賬給業(yè)主，同時要保留所有的收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證。在拿房產(chǎn)證的時候也要記得一定要本人帶上身份證在銀行人員的陪同下去領(lǐng)取。

過戶后約20天產(chǎn)證便會下發(fā)。產(chǎn)證下來后，可憑收件收據(jù)去交易中心拿號，再去領(lǐng)取產(chǎn)證。有貸款的他證和房產(chǎn)證復(fù)印件送去銀行，銀行準(zhǔn)備放貸。

一旦產(chǎn)證到手，無論房東有沒有遷出戶口，不影響買家戶口的遷入。但是過戶之時最好確定好賣家戶口遷出時間，避免賣家推延戶口遷出從而帶來的不必要麻煩。

（八）、交割房屋

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。

一、看二手房需要注意什么

看二手房需要注意以下事項(xiàng)：

一、房屋自身建筑情況

如樓形、房齡、戶型、朝向、樓層、視野、通風(fēng)、采光、房子的實(shí)際使用面積、是否無稅、裝修、建筑質(zhì)量、價格等，如果是一層的要注意是否反味，頂層的房屋要注意是否有漏雨的痕跡，老小區(qū)還要注意下水道是否堵塞和小區(qū)墻面是否滲水、脫落等問題：

1、房齡。房齡直接影響你在銀行貸款能貸多少年，看房時可以向房東問清楚。如果房東同意的話，看看房本或者原購房合同，確認(rèn)房子的年限；

2、戶型。看戶型，首先看看這個戶型中各功能區(qū)的設(shè)置是否合理，能不能滿足你自己的需求。其次看看室內(nèi)采光，尤其是看塔樓中的房源時，要注意臥室、客廳的采光問題。再者，要看看室內(nèi)面積的使用率，如果房子面積不小，單能放的家具不多，空地占一部分面積，那么買了房，就虧了；使用面積比較明顯的是板樓和塔樓的區(qū)別，板樓戶型的使用率通常高達(dá)85%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米；

3、樓層。注意一下房子在幾層，有沒有電梯，逃生通道的位置。如果房子在底層，要注意陰天下雨是否有反味的情況，如果房子在頂層，要注意是否有漏雨的痕跡；

4、是否無稅。二手房需要交的稅費(fèi)有契稅、個稅、增值稅等，影響各稅種征收比例的因素有房子是首套還是二套、是否“滿五唯一”、房子為普住還是非普住、房本有無滿2年等?？捶繒r需要跟房東問清楚，因?yàn)檫@些信息直接關(guān)系到最后用多少錢買了這套房。

二、房屋所在小區(qū)的情況

1、看物業(yè)。觀察小區(qū)保安說話、走路、站姿等的方面，可以看出這個小區(qū)的物業(yè)屬于好中差中的哪一類。好的小區(qū)物業(yè)，保安站的筆直，走路帶風(fēng)，安保嚴(yán)格。此外，不同的小區(qū)物業(yè)在日常對社區(qū)的服務(wù)差距很大，這種差距不僅僅是養(yǎng)房成本的物業(yè)費(fèi)上，園區(qū)利率維護(hù)等顯性服務(wù)容易發(fā)現(xiàn)，但一些隱形的服務(wù)對于初次到園區(qū)看房的人是很難發(fā)現(xiàn)的，比如物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，社區(qū)安全、綠化、處理投訴、上門維修的及時性、態(tài)度、技術(shù)等等，這些看似小事，但真的能影響買完房后每天的心情；

2、看小區(qū)環(huán)境。進(jìn)入小區(qū)后留意小區(qū)樓棟墻上、樓梯、電梯間是否有亂刻亂畫小廣告，有電梯的樓還需要乘坐電梯是留意電梯是否有老化運(yùn)行問題，有小孩的小區(qū)里人車是否分流等等的排水。這些直接關(guān)系到你入住之后的舒適程度；

3、看排水系統(tǒng)。如果看房的季節(jié)有雨，下雨的時候去周圍轉(zhuǎn)悠一下，看看小區(qū)的排水系統(tǒng)如何，這個能有效預(yù)防入住之后一下雨就在家里“看?！?；

4、居住群體構(gòu)成。之所以強(qiáng)調(diào)看房時要觀察樓梯或電梯間有無亂刻亂畫的現(xiàn)象，是想告訴購房者這不僅代表物業(yè)的管理水平，更關(guān)系到園區(qū)居住人群的素質(zhì)問題。一面亂刻亂畫的墻就是一面鏡子，里面可能有你的鄰居的品質(zhì)，而鄰居影響著你的生活品質(zhì)。

三、附加價值

這里主要說的是學(xué)區(qū)，相鄰的AB兩個小區(qū)，A是區(qū)域內(nèi)某所小學(xué)的學(xué)區(qū)房，但并不代表B小區(qū)的房子也是。有時候同樣是A小區(qū)的房子，樓棟不同，學(xué)區(qū)也會不同，因?yàn)槿绻琴I學(xué)區(qū)房的，一定要詢問清楚，所看的房子有無學(xué)區(qū)，以及入學(xué)條件。如果在看房過程中遇到問題得不到解決，可以向經(jīng)紀(jì)人求助，經(jīng)紀(jì)人對于小區(qū)的了解程度并不亞于房東。當(dāng)然，實(shí)際考察時，還可以問問居住在小區(qū)里的老人。

四、產(chǎn)權(quán)是否明晰

購買二手房時，產(chǎn)權(quán)問題尤為重要，有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

五、手續(xù)是否齊全

即是否在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了房屋所有權(quán)登記，是否辦理了土地證登記等。

買的二手房過戶的流程如下：

1、買賣雙方訂立買賣合同；

2、接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查；

3、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)；

4、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

綜上所述，購買二手房過戶前需要注意核實(shí)房屋所有權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)確定房款到位，核實(shí)物業(yè)費(fèi)是否繳清等情況。買二手房過戶流程包括訂立買賣合同、接受審查、立契、辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。