擴建房屋過戶時不動產轉移應該如何登記
來源：法律編輯整理
時間： 2023-12-24 04:15:42
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在二手房買賣過程中，部分房屋由房主自行擴建一部分，這種情況下的不動產轉移應該如何登記？房屋過戶過程中，登記部門會對房屋情況進行調查，如果房屋發(fā)生擴建情況，那么房屋的容積率就增大，這種情況下，可不可以進行不動產登記？如果可以，購房者該怎么進行辦理？本文以典型案例對這種情況進行分析。
案例：A公司從法院拍賣取得一塊用地及用地上的房屋（房屋、土地已經辦理了登記），但是在公司人員辦理不動產過戶的時候，登記部門通過調查，發(fā)現該房屋存在擴建情況，這種情況下，是否還能辦理不動產登記？A公司又該如何辦理呢？
案例分析：通過分析問題我們能夠得到兩個不動產過戶登記問題：①能否進行不動產登記，若能登記，需要準備什么資料，如何辦理？②房屋擴建部分如何處理？
問題解答：
1、案件中，由于法院拍賣有法律效力，A公司可以出具法院的拍賣結果和執(zhí)行通知書辦理不動產登記，但擅自擴建部分不予登記。
不動產登記包括“變更”、“轉讓”兩種方法。兩種方法是有區(qū)別的。如果房屋發(fā)生了買賣交易，那么土地權利轉移屬于變更登記。而經過拍賣取得的房屋登記類型是轉移登記。A公司通過拍賣取得的房屋進行登記時，權利人發(fā)生改變，可以辦理不動產轉移登記。
申請時，A公司（買受人）可以攜帶個人組織機構代碼證、人民法院拍賣房地產后確權的民事裁定書、房屋所有權證、國有土地使用證以及其他材料，向不動產登記機構申請登記。但
由于拍賣只對已經登記的部分有權利，因此不動產登記機構在這種情況下只會對已經登記的部分予以轉移登記，而對于擅改擴建的部分是不予登記。
2、若想對擴建部分辦理不動產登記，需要補繳擴建部分的土地出讓金。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，國有建設用地使用權出讓合同中記載的有關內容發(fā)生改變，房屋權利人應當向當地人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更規(guī)劃條件。若由于房屋擴建，使得容積率增加，還需要城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有責任向國土資源主管部門通報，國土資源主管部門備案。
我國《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》中有規(guī)定，“調整容積率的房屋，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積”。所以，案例中的A公司需要補繳出讓土地的地價款后才能申請辦理不動產登記。但有一點需要注意，如果房屋不符合變更條件，將不會予以登記。
通過分析案例，我們可以知道，如果我們購買擅自擴建的房屋，在辦理不動產登記的時候，需要將多出部分的土地地價款補繳，之后才能辦理。
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