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一、預(yù)售款增值稅核算的處理

預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)必須滿(mǎn)足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷(xiāo)售房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)正式銷(xiāo)售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷(xiāo)售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶(hù)處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

例1：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)D房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目按一般計(jì)稅方法計(jì)算，使用稅率11%。2016年10月20日，收到客戶(hù)B交付的預(yù)售款33.3萬(wàn)元

1、收到預(yù)售款時(shí)：

借：銀行存款33.3萬(wàn)元

貸：預(yù)收帳款——客戶(hù)B33.3萬(wàn)元

2、11月份增值稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報(bào)時(shí)，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3%，預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(111%)。對(duì)于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點(diǎn)，建議按以下方法核算：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——已交稅金(預(yù)售款)0.9萬(wàn)元

貸：銀行存款0.9萬(wàn)元

這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個(gè)別地方受地方政府的影響，采用5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，這是嚴(yán)重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯(cuò)誤。

二、取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算

房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。

例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明工程款10萬(wàn)元，稅額0.3萬(wàn)元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目10萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額(3%稅率)0.3萬(wàn)元

貸：銀行存款10.3萬(wàn)元

三、正式交房銷(xiāo)售時(shí)增值稅的核算

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷(xiāo)售時(shí)，其增值稅的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。

例3：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年11月23日，向客戶(hù)E(個(gè)人)正式交房，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，并開(kāi)具該房產(chǎn)的正式銷(xiāo)售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷(xiāo)售額100萬(wàn)元，稅額11萬(wàn)元?？蛻?hù)E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬(wàn)元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬(wàn)元。則增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額核算為：

借：銀行存款61萬(wàn)元

預(yù)收帳款——客戶(hù)E50萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(A項(xiàng)目)100萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷(xiāo)項(xiàng)稅額(11%稅率)11萬(wàn)元