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很多人把購房當作一種投資手段,用手中的富余資金購買商品房,然后出租獲取租金或出售賺取差價,使自己的資金升值。一般來說,房地產(chǎn)是一種有很高預期潛力的投資商品,其使用期長,耐用性強,而且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性,以及人們對住房、用房要求的必需性和不斷增長性,使得房地產(chǎn)尤其是城市房地產(chǎn)的價格長期以來處于不斷上漲的趨勢。同時房地產(chǎn)本身也能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益,社區(qū)環(huán)境的改善會不同程度地提高房地產(chǎn)的價格。

但是購房投資人同時也應認識到,沒有風險的投資是沒有的。與其他商品相比,房產(chǎn)的價格具有很大的變數(shù)。影響價格的因素多種多樣,投資購房也有一定的風險。

認識風險

一、質(zhì)量風險

由于人們居住觀念的轉變,對住房質(zhì)量的要求也不斷提高,住房更新?lián)Q代的步伐將不斷加快,一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合信息時代需求的方向發(fā)展。因此,房產(chǎn)置業(yè)投資者需敏銳地注意房產(chǎn)發(fā)展和新經(jīng)濟對房產(chǎn)發(fā)展的影響,在置業(yè)時有適當?shù)某坝^念,選擇符合新一代房產(chǎn)特征、適應信息化時代的高質(zhì)量房產(chǎn)。不然,將會由于房產(chǎn)質(zhì)量落后造成房產(chǎn)價格的下跌。

二、環(huán)境風險

城市的發(fā)展和交通條件等居住環(huán)境的變化可改變原有地段的價值。房產(chǎn)價值與其所處的公共環(huán)境好壞是聯(lián)系在一起的。公共環(huán)境由于城市發(fā)展中的問題而發(fā)生惡化或者相對其他地區(qū)停滯不前而引起的落后等都會對房產(chǎn)價值構成風險。所以,買房人必須注意公共環(huán)境風險,仔細地考察周邊公共環(huán)境,結合城市發(fā)展規(guī)劃進行前瞻性的考慮。

三、價格風險

一個國家的經(jīng)濟增長率高且持續(xù)發(fā)展,必然會刺激房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,新樓盤不斷涌現(xiàn),有效供給不斷增加,使房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮,商品房大量上市,價格堅挺,給購房者以充分的選擇余地。但是,不動產(chǎn)的波動性相對股市雖然要小一些,可仍然有波動風險,特別是在某些特定情況下,其波動幅度還很大,那時的房價可能會一落千丈。所以投資者在買房時,對這一點應有清醒的認識。

承擔風險

房地產(chǎn)業(yè)是一種高投入、高收益的特殊行業(yè),通常獲利機會越大,相應承受的風險也越多。房地產(chǎn)投資中也有一些值得投資者關注的問題:

1、入市資金量相對較大

股市等投資產(chǎn)品僅需萬元左右就可入市操作,而個人投資一套房產(chǎn)至少需幾十萬元的資金,即使貸款也需要5萬元以上的首批資金。此后較長的一段時間內(nèi)每月還將負擔一筆數(shù)額不小的還貸金額,因此進入房產(chǎn)投資市場的準入門檻相對較高。

2、所需專業(yè)知識較多

房地產(chǎn)投資不像存款、股票等投資方式,它的專業(yè)性較強,需要投資者具備一定的專業(yè)知識,其中包括把握房地產(chǎn)市場的走勢,了解宏觀經(jīng)濟運行情況,以及掌握一定的與房產(chǎn)相關的建筑等專業(yè)知識,只有這樣才能保證投資的準確性,從而獲得超額的利潤。

3、經(jīng)濟性風險

房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外形、尺寸、年代、風格、建筑標準或任何方面都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就將有很大差異,這種特征也是一個投資者需要注意的不定因素,所以投資者在投資房地產(chǎn)時,一定要注意不同位置上同一類房屋價格的差距,以免遭受損失。

4、自然風險

房地產(chǎn)投資者還要承擔自然災害等人力不可抗拒因素所帶來的風險,如地震、洪澇、颶風等自然現(xiàn)象都會使投資者遭受損失,這種風險雖不常發(fā)生,但一旦發(fā)生,所帶來的危害是巨大的,投資者在心理上應有所準備。

5、信息風險

在住宅投資的選擇中,也應該多了解市場信息,主要是多了解政府的規(guī)劃,一是要關注政策傾斜力度較大的熱點地區(qū);二是要關注地鐵、城市輕軌的發(fā)展布局與動工時間。城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們:地鐵旁的住宅升值潛力最大,而且驚人。

減小租金回報風險

首先,投資性項目的地理位置至關重要,投資者應該考慮相對地理區(qū)域和絕對地理區(qū)域兩個因素。相對地理區(qū)域是指項目周邊的大環(huán)境,絕對地理區(qū)域是指項目本身的小環(huán)境。

大環(huán)境應該包括:市場可提供的總需求、交通、市政配套、就醫(yī)、就學、安全、娛樂等。小環(huán)境應該包括:項目自身配套、質(zhì)量、綠化、車位、物管等。其次,投資者還應有良好的心態(tài)。一要確定合理的投資回報率。相對于一些大城市居住性房產(chǎn)租賃市場而言,平均租金回報率達到15％已經(jīng)是相當可觀的了,投資者應該對投資回報率有正確的預期。二要選擇合理的戶型。作為居住性房產(chǎn)的投資,合理的戶型是非常重要的。對于承租者而言,“分得開,住得下＂是他們的首選。三要多種選擇,量力而行。投資居住性房產(chǎn)的目的是取得合理的出租回報,可選擇的房產(chǎn)品種很多,商住公寓、普通公寓、高檔住宅、普通住宅、二手房等等,關鍵在于投資者自身的資金實力如何。

規(guī)避風險

上述幾種情況,是每一個投資房地產(chǎn)的人都可能遇到的。但是,投資者只要在投資時,做到具體情況具體分析,謹慎投資,就可以規(guī)避各種風險。

“租金回報”投資房產(chǎn)謹防風險

現(xiàn)在不少人采用貸款買房、以租還貸的投資方式進行房產(chǎn)投資。這種投資方式雖然所需入市門檻不高,但同樣具有風險。

風險之一來自項目選擇有些新開盤項目的開發(fā)商在對外宣傳中,往往通過假定的租金標準和計算公式,推算給客戶的投資回報率,有的居然高達30％以上。其假定的租金標準往往是依據(jù)同區(qū)域或臨近區(qū)域租金最高的物業(yè)租價。但是實際上,租賃市場的價格往往是由多方面的因素所決定的。一個項目得到租賃市場的認可到成為高出租率項目需要相當長的市場培育期,同時取決于項目整體的總租金水平和相同區(qū)域內(nèi)市場總供給。隨著新項目的竣工和投放市場,原來的高回報率將被平抑。

另外,租金不是純收入。出租投資的前期投入除購房款外,還應包括國家規(guī)定的稅、費。尤其是中高檔項目,一般租戶會要求隨房提供精裝修、全家電和其他生活必需品,這筆投入也應該計入房產(chǎn)的前期總投入。另外,任何租賃項目不會達到全年滿租期。再有,按照國家規(guī)定,投資者出租經(jīng)營房屋所得要交納個人所得稅;對于高檔居住房產(chǎn)委托經(jīng)紀公司出租還須交納一個月的租金。另外,物業(yè)、供暖、保安、保潔等費用是否包含在租金之內(nèi)還須投資者與承租者協(xié)商確定。所以如果把預測租金當做純收入,肯定達不到預期的目標。

風險之二來自租賃市場租賃市場的價格主要還是靠市場供求來決定的,相對范圍內(nèi)的市場總供給量和市場總需求量的變化將直接影響市場的價格。出租投資是在相當長的時間內(nèi)追求相對平穩(wěn)的回報率,但同區(qū)域供給加大會造成租金的波動,投資者應考慮長期投資的實際利益。