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1、預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權效力，對后來發(fā)生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗效力。立法機關的立法理由為：“預告登記的功能是限制房地產開發(fā)商等債務人處分其權利，以保障債權人將來實現(xiàn)債權。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。即該規(guī)定是為保護購房者的利益，解決商品房預售中出現(xiàn)的開發(fā)商一房二賣，或者對已銷售給購房者的期房私自設定抵押等損害消費者利益的問題而規(guī)定的，其實質是為了限制開發(fā)商對預購商品房的處分。

2、預購商品房抵押權預告登記的權利性質可視為是一種準物權，或稱之為“次抵押權”，其效力弱于抵押、保證、質押、留置、定金等擔保物權，但優(yōu)于債權。理由為：

（1）預購商品房貸款抵押合同成立之時，貸款銀行已經(jīng)按照預購商品房買賣合同的約定，一次性將全部貸款劃轉到開發(fā)商指定的銀行賬戶，即權利人已經(jīng)為獲得物權保護而先期支付了對價。

（2）預購商品房雖無權屬證書，但具有商品房預售資格的開發(fā)商前期已投入了25％以上的工程建設總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權證書。即期房及其附著的土地是具有財產價值的，是一項尚有待法律明確其權利邊界的財產。

（3）根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預告登記，房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載后，向登記權利人發(fā)放登記證明，即該登記權利已經(jīng)履行向社會公眾公示的程序。

預告登記以后，在能夠進行本登記的90天內一定要辦理本登記，否則預告登記就會失去對抗效力。

一、預告登記有優(yōu)先受償權嗎

預告登記沒有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，只有對抗第三人的效力。抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產生支配效力的抵押登記，其設立目的在于期房買賣中，債權行為的成立和不動產的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑒于不動產物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

二、關于預告登記怎樣的

《民法典》第二百二十一條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！?/p>

依照本條規(guī)定，不僅“所有權”可以申請預告登記，包括抵押權在內的“其他物權”亦可進行預告登記。

《民法典》第三百九十四條，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的。預告登記失效。

預抵押登記制度，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產的行使權利。根據(jù)建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。