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法院拍賣房產過戶包括以下流程：

1、到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產權。

2、委托評估公司對房屋的價值進行評估。

3、評估結果出來后，根據評估價值，確定拍賣保留價。

4、委托拍賣公司對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實施。

5、拍賣成交的，法院作出裁定，確定拍賣結果的法律效力。

6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價的基礎上降價10－20％，再次委托拍賣公司拍賣。

7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎上再降價拍賣。對房屋的拍賣，最多可以進行三次拍賣。

法院拍賣房產二次過戶指的是房屋經過了兩次交易買賣。

一、二次過戶的費用需要哪些

1、營業(yè)稅（稅率5．55％賣方繳納）

根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅（稅率交易總額1％或兩次交易差的20％賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非少有住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭少有住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

3、印花稅（稅率1％買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

4、契稅（基準稅率3％優(yōu)惠稅率1．5％和1％買方繳納）征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3％，若買方是頭次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1％，若買方頭次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1．5％。

5、測繪費1．36元／平米總額＝1．36元／平米＊實際測繪面積（08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6、二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元／平米＊實際測繪面積非住宅10元／平米

二、房子二次過戶的流程

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

（5）繳納稅費。

（6）辦理產權轉移過戶手續(xù)。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。