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房屋買賣時網(wǎng)簽合同不是合同的生效條件我和開發(fā)商簽署了商品房買賣合同，但是還沒有進行網(wǎng)簽，后來發(fā)現(xiàn)我買的房子已經(jīng)賣給了別人，而且進行了網(wǎng)簽，我想問，開發(fā)商屬于一房二賣嗎？律師解答：買賣合同自雙方簽字蓋章即生效，除非買賣合同對合同的生效時間另有約定。網(wǎng)上簽署買賣合同，是一種形式要求，不是買賣合同的生效條件，故雖然沒有網(wǎng)簽，但仍然屬于一房二賣。

一、開發(fā)商需要簽訂兩份合同嗎

“雙合同”是在政府出臺限價政策之后衍生出來的事物，開發(fā)商要求同一套房子需要簽訂兩份合同，一是網(wǎng)簽備案的合同，另一個是補充協(xié)議，其中包含裝修款或者車位、電商費等條款。雙合同對開發(fā)商來說可以規(guī)避限價政策，獲取較高利益；對于消費者來說，首付比例提高了，因為捆綁裝修或車位都需要一次性付款，付款壓力增大。

第一，如果雙方已經(jīng)簽訂了正式合同，購房者這時以開發(fā)商要求簽訂雙合同屬于違規(guī)行為，主張所簽合同無效，要求退還定金，是否能得到法院支持？實際上，單純以簽雙合同主張合同無效要求退還房款是很難得到法院的支持。開發(fā)商可能會抗辯購房者是對合同內(nèi)容知情的，雙合同是雙方真實意思的表示，不存在無效的事由。法院的意見比較傾向于購房者以格式合同、霸王合同、雙合同主張購房買賣合同整體無效，除非具有法定解除事由，否則房屋買賣合同有效。

如果雙方還未簽訂正式合同，只是簽了認購書，在簽訂正式合同前購房者有權(quán)要求開發(fā)商與其磋商正式合同，磋商不成，定金是應該退還的。首先認購書只是一份預約合同，系對雙方商品房買賣事項的初步確認，該認購書約定購房者享有對選中房屋優(yōu)先購買的權(quán)利，并負有在約定時間內(nèi)與開發(fā)商誠信磋商簽訂正式合同的義務(wù)；其次，該定金屬于“立約定金”，只是起到擔保雙方誠信談判義務(wù)，以求最終簽訂正式合同。如果說雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基于各自的利益考慮，無法就重要條款達成一致意見，導致正式合同不能簽訂，則屬于不可歸責于雙方的原因，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。在這種情況下，定金是一定可以退回來的。但是要注意的是，如果已經(jīng)過了認購合同的簽約時間，因購房者本人的原因，購房者未在簽約時間內(nèi)與開發(fā)商磋商正式合同內(nèi)容又未及時簽約的，事后以雙合同為由要求退定金，開發(fā)商可能會追究購房者逾期不簽訂正式合同的違約責任。

二、簽了購房合同后可以更名嗎

具體情況具體分析。在雙方協(xié)商一致的情況下是可以變更名字的。如果合同已備案的話是無法更名的，合同備案后不能通過更名來進行交易。

1、沒有網(wǎng)簽的

商品房買賣合同尚未拿到交易中心簽和備案。這時購房者只需同開發(fā)商協(xié)商，把之前簽訂的合同注銷，以需更改的人的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了。

2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽的

具體流程是首先要撤網(wǎng)簽，然后去房管局要重新簽的材料，然后才能重新備案簽新的合同。這個方式對于開發(fā)商比較麻煩，所以沒有特殊情況一般開發(fā)商都不愿意做。因為國務(wù)院規(guī)定禁止期房轉(zhuǎn)讓，對于開發(fā)商還有一個撤網(wǎng)簽率的問題，所以一般情況下開發(fā)商不愿意做。

3、等房產(chǎn)證下來改名

如果購房者只是打算增減名字，那么可以等待房產(chǎn)證下來后辦理更名，夫妻之間更名是只收工本費的。但需要注意，如果不是夫妻，要按照二手房交易流程計算相應費用。