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2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》提出，要加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

一、小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問(wèn)題

1、打開(kāi)小區(qū)是拍腦袋之舉？

對(duì)于中央的這份《意見(jiàn)》，有質(zhì)疑者認(rèn)為在執(zhí)行的過(guò)程中會(huì)遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？為什么現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候提出要拆除小區(qū)的圍墻？實(shí)際上，出臺(tái)這一文件的背景是經(jīng)過(guò)37年發(fā)展，中國(guó)城市日新月異，但問(wèn)題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。

以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴(yán)重的問(wèn)題。城市規(guī)劃專家說(shuō)，其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專家說(shuō)，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等，會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng)。

從這個(gè)角度講，打開(kāi)小區(qū)的決定恰逢其時(shí)，并非拍腦袋之舉，因?yàn)樵谥醒肟磥?lái)，封閉小區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大病因。

2、打開(kāi)小區(qū)違反《民法典》？

既然打開(kāi)小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)有權(quán)打開(kāi)小區(qū)？畢竟，小區(qū)是否打開(kāi)涉及到業(yè)主的利益，在《民法典》已經(jīng)出臺(tái)的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開(kāi)放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

陳志說(shuō)，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《民法典》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更。

中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國(guó)表示，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主，按照民法典的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《民法典》。

從專家的觀點(diǎn)來(lái)看，在依法治國(guó)的背景下，要打開(kāi)已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開(kāi)，這應(yīng)該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背民法典”的提問(wèn)時(shí)表示，目前，黨中央、國(guó)務(wù)院提出的這一《意見(jiàn)》屬于黨和國(guó)家政策層面的問(wèn)題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)法治化的過(guò)程。這也就是說(shuō)，具體如何執(zhí)行還需要通過(guò)立法來(lái)落實(shí)。

3、開(kāi)放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償？

如果業(yè)主同意打開(kāi)小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，?huì)有補(bǔ)償嗎？中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

同時(shí)，要區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開(kāi)對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”。

此外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國(guó)表示，比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些，很多是國(guó)有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國(guó)表示，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

4、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？

如果沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？

對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf(shuō)，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。

5、圍墻打開(kāi)怎么保障小區(qū)安全？

推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來(lái)解決，封閉也不能解決安全問(wèn)題，要靠管理和防范等多個(gè)方面，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。實(shí)行街區(qū)制，也不意味著治安就會(huì)有問(wèn)題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制，居民們往來(lái)密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒(méi)有因此而出現(xiàn)治安惡化的問(wèn)題。

小區(qū)打開(kāi)后，通行車輛多了，噪音問(wèn)題如何解決，是否會(huì)擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過(guò)調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問(wèn)題。包括噪音，涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。（來(lái)源：央視新聞、新華社、人民日?qǐng)?bào)）