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怎樣用剩余法評估在建工程抵押價格

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-11 08:03:20 424 人看過

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出，在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此，對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

資料搜集

以在建工程抵押的，委托估價方應(yīng)當(dāng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說，在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押，上述三證缺一不可。另外，可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料：《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。

作為評估人員，首先應(yīng)仔細(xì)審查上述資料的合法性，并認(rèn)真進(jìn)行實地踏勘，否則可能給評估機(jī)構(gòu)帶來巨大的風(fēng)險。如果在評估中發(fā)現(xiàn)實際建筑面積大于規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的情況，就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求，確定有效的評估范圍及合理的評估價格。

土地面積的分?jǐn)?/p>

在評估在建工程項目時常常遇到如下情況：某工程設(shè)計為一棟地上10層的綜合大樓，估價時主體工程已建至第三層。若對標(biāo)的物第一至第三層主體工程進(jìn)行抵押，隨之抵押的只能是其應(yīng)攤土地面積，而不能將整塊土地一起抵押。這時就要對土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，常用的分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N，即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價格大小來分?jǐn)偂?/p>

剩余法的使用

剩余法是評估在建工程的一種科學(xué)實用的估價方法，又稱假設(shè)開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。計算公式為：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

V——在建工程價值；A——續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價值(指該工程按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場可以接受的銷售價格，常用市場比較法求得，不能按委托方制定的預(yù)售價格)；B——續(xù)建成本(土建工程費用、設(shè)施設(shè)備及安裝費用、內(nèi)外裝修工程費用、專業(yè)費及不可預(yù)見費)；C——投資利息；D——稅金；E——續(xù)建投資利潤；F——租售費用$p$

采用剩余法計算在建工程的步驟為：

調(diào)查在建工程的基本情況

掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況；查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)；根據(jù)規(guī)劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等；調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等。

確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

根據(jù)所開發(fā)不動產(chǎn)的類型，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(總開發(fā)價值)可通過以下兩個途徑確定：對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時的市場交易價格，采用市場比較法確定；對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時的租金水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。

估算續(xù)建成本

后續(xù)開發(fā)建筑成本費用是指后期按設(shè)計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等，一般采用比較法來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

估算專業(yè)費用

專業(yè)費用包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。

估算不可預(yù)見費

剩余法中為保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2％-5％。

確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息

后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。

估算稅金

稅金主要指工程建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一般以不動產(chǎn)總價的一定比例計算。

估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用

租售費用主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

估算開發(fā)商的合理利潤

該利潤是指后期投入應(yīng)計的開發(fā)商利潤。北京房管局在其《出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報率計算，其中投資期1年的回報率為20％，投資期2年的回報率為30％，投資期3年的回報率為40％。$p$

根據(jù)公式計算在建工程的價值

由于需要對并不存在的后期工程進(jìn)行計算，評估中要進(jìn)行假設(shè)，假設(shè)條件越多，評估報告的可信度及實用性就越低，所以剩余法對即將完工的工程比較適用。

需要說明的是，設(shè)備房是不能單獨設(shè)定抵押權(quán)的，因為其價值已分?jǐn)偟礁鱾€使用層中去了，在計算各使用層后期工程費用時應(yīng)包括應(yīng)攤設(shè)備層后期工程費。

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法律綜合知識
中介怎樣評估二手房總價格

一、中介怎樣評估二手房總價格首先，我們需要討論的是房屋因素，包括以下幾點：（1）房屋在竣工后立即進(jìn)入了折舊期，以混合一級結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊年限為50年，且每年的折舊率高達(dá)2％。因此，在您決定購買某處房產(chǎn)之前，務(wù)必了解該房屋的剩余使用壽命；（2）樓層高度將會直接影響到房屋的售價。通常情況下，將1層和5層設(shè)定為基準(zhǔn)價，然后按照以下規(guī)則調(diào)整各層價格：2層和6層各減少3％，7層則降低5％；對于住在房屋高層的住戶而言，若是沒有向南的窗戶，那么該房價會再額外下降5％。由此可見，相較之下，3層和4層這兩個樓層在房屋樓層方面具有一定的優(yōu)勢。其次，環(huán)境因素同樣不可忽視。例如，在相同地理位置的社區(qū)中，老舊的住宅區(qū)域往往難以與新建住宅區(qū)媲美。無論是小區(qū)的平面布局、設(shè)施配置、綠化覆蓋率還是房體外觀設(shè)計，老房子總是難免受損。因此，您在預(yù)約參觀房屋的路途中應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注該小區(qū)的整體環(huán)境狀況，并同時留意各樓層間的差異情

2024-07-21

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抵押登記
房管中心強(qiáng)迫抵押登記做價格評估遭質(zhì)疑

新樂市房地產(chǎn)管理中心對房屋抵押登記強(qiáng)迫做房屋價格評估，被市民質(zhì)疑其涉嫌變相收費。昨日，記者到新樂市房地產(chǎn)管理中心(以下簡稱新樂房管中心)暗訪，該中心評估所、產(chǎn)籍所負(fù)責(zé)人均稱必須評估，同時表示這是中心的規(guī)定。對此，石市房管局相關(guān)人員表示，辦理房屋抵押登記不需要評估，新樂房管中心的做法不合理。律師認(rèn)為，此舉沒有法律依據(jù)。【反映】房屋抵押登記遭遇強(qiáng)制評估昨日，新樂市的王先生向本報反映，他因急需資金周轉(zhuǎn)，向新樂市農(nóng)村信用社申請房屋抵押貸款，雙方簽訂了貸款協(xié)議、房屋抵押合同。因為房屋抵押須經(jīng)抵押登記才具有法律效力，當(dāng)他到新樂房管中心辦理房屋抵押登記時，該中心卻要求他必須先做房屋價格評估，然后才能予以登記，而被指定的評估事務(wù)所隸屬于該房管中心。由于評估費用為房產(chǎn)價格的千分之五，因此王先生對新樂房管中心強(qiáng)迫做房屋價格評估的做法提出質(zhì)疑，多次與其交涉，但對方一直堅持必須先做房屋價格評估才能登記?！景翟L】評

2023-06-08

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法律綜合知識
房地產(chǎn)抵押價值評估是什么，房地產(chǎn)抵押評估中應(yīng)注意什么

房地產(chǎn)抵押價值評估是什么1、現(xiàn)代社會金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。2、抵押合法有效，屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。3、物權(quán)明確，房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押

2023-12-10

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