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抵押期間出租房屋需要抵押權(quán)人同意
來源:法律編輯整理 時(shí)間: 2023-06-26 11:43:43 218 人看過

房屋出租需要抵押權(quán)人同意。已抵押的房屋可以租賃,租賃合同有效。抵押合同有約定的,依照合同執(zhí)行;沒有約定此條款的,在抵押人出租房屋的行為未使抵押房屋價(jià)值減少同時(shí)不影響抵押權(quán)人的抵押權(quán)也不與其他約定條款沖突的情況下,可以出租此抵押房屋。

一、先抵后租能否解除租賃合同

如果房屋承租權(quán)設(shè)定在先,抵押權(quán)設(shè)定在后,根據(jù)民法一般原理“買賣不破租賃”,可推出即使因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而取得被抵押的房地產(chǎn)時(shí),原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效,房屋新的產(chǎn)權(quán)人不能隨便變更租賃合同,更不能解除合同,否則房屋承租人將有權(quán)拒絕解除房屋租賃合同。如果房屋抵押權(quán)設(shè)定在先,承租權(quán)設(shè)定在后,這要分兩種情況,一是如果承租人明知房屋已設(shè)定抵押權(quán)而愿意承租的,抵押權(quán)人在實(shí)施抵押權(quán)時(shí),就有權(quán)要求和承租人解除租賃合同;二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設(shè)定抵押權(quán)而承租的,在我國現(xiàn)行法律并未加以明確規(guī)定,但在司法實(shí)踐中一般認(rèn)為,抵押權(quán)人是否有權(quán)解除與房屋承租人之間的租賃合同,應(yīng)以是否損害所抵押房屋的價(jià)值、影響房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提條件。也就是說,如果確實(shí)是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實(shí)施抵押權(quán)造成困難的,就應(yīng)賦予抵押權(quán)人有權(quán)在特定條件下解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利。

二、房屋抵押拆遷補(bǔ)償如何辦理

(1)抵押房屋拆遷,采取貨幣補(bǔ)償方式的操作:應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù),使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失,被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù),拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。(2)抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作:如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí),選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,其補(bǔ)償還應(yīng)注意以下兩點(diǎn):一是抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。二是抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的,該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋,由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案,報(bào)房屋拆遷主管部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄,并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

三、抵押特征都有哪些?

(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保,原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同,房屋抵押是從合同,它以原主合同的合法有效存在為前提條件,本身不能單獨(dú)存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管,也可以由抵押人保管,通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。

(3)負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí),房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán),不依靠債務(wù)人的行為即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。

(4)抵押物須是房屋,房屋抵押人可以是債務(wù)人,也可以是第三人,抵押人必須對(duì)抵押的房屋擁有所有權(quán),如果抵押房屋是國有房屋,則抵押人必須對(duì)該抵押房屋享有處分權(quán)。

(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定,一般采用書面形式,并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后,并不喪失房屋的所有權(quán),因此,抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

(7)房屋抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意,將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時(shí),房屋抵押權(quán)人對(duì)抵押的房屋享有追索權(quán),房屋受讓人因此受到的損失,由房屋抵押人承擔(dān)。

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    一、抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押物是不是無權(quán)處分抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押物不是無權(quán)處分。抵押人以其所有的財(cái)產(chǎn)為他人設(shè)立抵押的,由于并不轉(zhuǎn)移占有,所以仍然享有占有、使用、收益權(quán)利,其仍享有處分權(quán)。《民法典》第四百零六條抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同是否有效未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的合同符合下列條件是有效的:行為人是具有相應(yīng)民事行為能力人;行為人意思表示真實(shí);抵押合同的內(nèi)容符合法律規(guī)定;應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人;法律另有約定的除外?!睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l具備下列條件的民事法
    2024-01-21
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  • 抵押權(quán)人同意出租可以進(jìn)行出租嗎
    抵押是一種債權(quán)擔(dān)保的方式,債務(wù)人或第三人并沒轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有,抵押權(quán)只是就抵押物的變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押權(quán)人同意出租可以進(jìn)行出租哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。(五)依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。(六)借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價(jià)值全額用于貸款抵押。什么情況下抵押權(quán)人能處分抵押物有下列情況之一的,抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押的房地產(chǎn):(一)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?,債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債
    2023-06-13
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  • 出租抵押房屋應(yīng)當(dāng)注意什么?
    雖然抵押房屋是可以出租的,但是必須要注意以下事項(xiàng):抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。因此,出租抵押房屋時(shí),出租人必須要書面告知承租人房屋已經(jīng)抵押,否則就要承擔(dān)因此造成的損失。對(duì)于承租人來說,一旦知道房屋已經(jīng)抵押還要繼續(xù)租賃的,那就不能向出租人主張因抵押造成的損失。一、哪些情況不適用買賣不破租賃?租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的?!碑?dāng)房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同,則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋拍賣后,租客面
    2023-06-28
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#抵押擔(dān)保
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    #抵押
    詞條

    抵押,主要指的是抵押人和債權(quán)人通過書面的形式簽訂有關(guān)的約定,不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有,將抵押的財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人拒絕履行或者沒有能力履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)按照法律的相關(guān)規(guī)定,將抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)變賣、或者拍賣,所得的價(jià)款優(yōu)先進(jìn)行受償。... 更多>

    #抵押
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    • 抵押人能否出租抵押房屋,出租抵押房屋應(yīng)當(dāng)注意什么?
      湖北在線咨詢 2022-10-23
      一、抵押人能否出租抵押房屋根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”,即抵押不破租賃?!段餀?quán)法》第190條規(guī)定:訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條又規(guī)定:“抵
    • 若該房子已被抵押,該房屋租賃時(shí),需要同抵押權(quán)人同意嗎?
      甘肅在線咨詢 2022-10-07
      房子已被抵押,該房屋租賃時(shí),不需要抵押權(quán)人同意,但該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)辦理的抵押權(quán)關(guān)系。《物權(quán)法》第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
    • 需要抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)嗎
      貴州在線咨詢 2022-07-02
      轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)不需要抵押權(quán)人同意,但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償
    • 抵押人能把被抵押房屋出租嗎?
      江蘇在線咨詢 2022-11-14
      抵押人可以出租抵押房屋,抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。 將已抵押的房屋出租時(shí),如果抵押權(quán)人未書面告知承租人該房屋已抵押,抵押權(quán)人對(duì)出租房屋造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押權(quán)人已書面告知承租人對(duì)該房屋已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。
    • 你好關(guān)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將已抵押的房屋出租如何認(rèn)定
      山東在線咨詢 2024-09-17
      1、抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將已抵押的房屋出租如何認(rèn)定 2、抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將抵押物出租的,原則上抵押權(quán)人不能通過另行提起訴訟的方式請(qǐng)求解除抵押人與第三人訂立的租賃合同,抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序中解決。 3、對(duì)于在執(zhí)行程序中抵押人作為被執(zhí)行人擅自出租經(jīng)法院查封抵押物的行為,最高人民法院執(zhí)行局已經(jīng)另案答復(fù)你院。執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式直接予以處理。 4、第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的,人民法院可