房屋出租需要抵押權(quán)人同意。已抵押的房屋可以租賃,租賃合同有效。抵押合同有約定的,依照合同執(zhí)行;沒有約定此條款的,在抵押人出租房屋的行為未使抵押房屋價(jià)值減少同時(shí)不影響抵押權(quán)人的抵押權(quán)也不與其他約定條款沖突的情況下,可以出租此抵押房屋。
一、先抵后租能否解除租賃合同
如果房屋承租權(quán)設(shè)定在先,抵押權(quán)設(shè)定在后,根據(jù)民法一般原理“買賣不破租賃”,可推出即使因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而取得被抵押的房地產(chǎn)時(shí),原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效,房屋新的產(chǎn)權(quán)人不能隨便變更租賃合同,更不能解除合同,否則房屋承租人將有權(quán)拒絕解除房屋租賃合同。如果房屋抵押權(quán)設(shè)定在先,承租權(quán)設(shè)定在后,這要分兩種情況,一是如果承租人明知房屋已設(shè)定抵押權(quán)而愿意承租的,抵押權(quán)人在實(shí)施抵押權(quán)時(shí),就有權(quán)要求和承租人解除租賃合同;二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設(shè)定抵押權(quán)而承租的,在我國現(xiàn)行法律并未加以明確規(guī)定,但在司法實(shí)踐中一般認(rèn)為,抵押權(quán)人是否有權(quán)解除與房屋承租人之間的租賃合同,應(yīng)以是否損害所抵押房屋的價(jià)值、影響房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提條件。也就是說,如果確實(shí)是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實(shí)施抵押權(quán)造成困難的,就應(yīng)賦予抵押權(quán)人有權(quán)在特定條件下解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利。
二、房屋抵押拆遷補(bǔ)償如何辦理
(1)抵押房屋拆遷,采取貨幣補(bǔ)償方式的操作:應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù),使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失,被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù),拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。(2)抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作:如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí),選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,其補(bǔ)償還應(yīng)注意以下兩點(diǎn):一是抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。二是抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的,該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋,由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案,報(bào)房屋拆遷主管部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄,并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
三、抵押特征都有哪些?
(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保,原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同,房屋抵押是從合同,它以原主合同的合法有效存在為前提條件,本身不能單獨(dú)存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管,也可以由抵押人保管,通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。
(3)負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時(shí),房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán),不依靠債務(wù)人的行為即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。
(4)抵押物須是房屋,房屋抵押人可以是債務(wù)人,也可以是第三人,抵押人必須對(duì)抵押的房屋擁有所有權(quán),如果抵押房屋是國有房屋,則抵押人必須對(duì)該抵押房屋享有處分權(quán)。
(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定,一般采用書面形式,并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押后,并不喪失房屋的所有權(quán),因此,抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。
(7)房屋抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意,將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時(shí),房屋抵押權(quán)人對(duì)抵押的房屋享有追索權(quán),房屋受讓人因此受到的損失,由房屋抵押人承擔(dān)。
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抵押,主要指的是抵押人和債權(quán)人通過書面的形式簽訂有關(guān)的約定,不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有,將抵押的財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人拒絕履行或者沒有能力履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)按照法律的相關(guān)規(guī)定,將抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)變賣、或者拍賣,所得的價(jià)款優(yōu)先進(jìn)行受償。... 更多>
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