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企業(yè)按揭貸款是一種向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資用于向供貨商購置所需固定資產(chǎn)并分期歸還本息的貸款方式。按揭購入固定資產(chǎn)可分為兩類：一類是購入固定資產(chǎn)后，一般不需繼續(xù)發(fā)生大的支出即可投入使用，如按揭購入汽車或帶裝修的辦公用房;另一類是購入固定資產(chǎn)后不能馬上投入使用，如按揭購入不帶裝修的辦公用房，需按辦公要求裝修后方可使用。企業(yè)按揭購入固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理主要涉及以下幾個(gè)問題：

(一)固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的確定

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》，“購買固定資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益?！?/p>

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》，“購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益?！彼徑ü潭ㄙY產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：

l.固定資產(chǎn)的實(shí)體建造(包括安裝)工作已經(jīng)全部完成或?qū)嵸|(zhì)上已經(jīng)完成;

2.所購建的固定資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求或合同要求相符或者基本相符，即使有個(gè)別與設(shè)計(jì)或合同要求不相符的地方，也不影響正常使用;

3.繼續(xù)發(fā)生在所購建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生。

據(jù)此可得出以下結(jié)論：

1.按揭購入后即可投入使用的固定資產(chǎn)，分期支付的按揭利息在投入使用前應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，不予資本化;按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，分期支付的按揭利息在投入使用前應(yīng)予資本化，投入使用后則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

2.對(duì)于按揭購入后即可投入使用的固定資產(chǎn)，入賬價(jià)值為不考慮按揭利息時(shí)購買該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)支付給銷售方的全部?jī)r(jià)款。對(duì)于按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，其入賬價(jià)值由以下幾個(gè)部分組成：

(1)不考慮按揭利息時(shí)購買該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)支付給銷售方的全部?jī)r(jià)款;

(2)繼續(xù)發(fā)生的費(fèi)用(如購入辦公用房的裝修費(fèi));

(3)投入使用前的按揭利息。企業(yè)用按揭購買的固定資產(chǎn)投資時(shí)，入賬價(jià)值為以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)雙方協(xié)商的公允價(jià)值。

在財(cái)務(wù)處理時(shí)，因按揭購入固定資產(chǎn)不同于一般的固定資產(chǎn)，可在“固定資產(chǎn)”一級(jí)科目下另設(shè)“按揭購入固定資產(chǎn)”二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。

(二)負(fù)債入賬價(jià)值的確定

按揭購入固定資產(chǎn)，不論是按揭購入即可投入使用的固定資產(chǎn)，還是按揭購入后不能馬上投入使用的固定資產(chǎn)，其負(fù)債的入賬價(jià)值均可比照企業(yè)長(zhǎng)期借款方式按不考慮按揭利息所需支付的價(jià)款確定。在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，考慮到按揭時(shí)間往往比較長(zhǎng)，一般都在一年以上，應(yīng)在“長(zhǎng)期應(yīng)付款”下另設(shè)明細(xì)“應(yīng)付按揭貸款”科目進(jìn)行核算。

(三)停止資本化后的應(yīng)付按揭利息處理

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體規(guī)定，停止資本化后的應(yīng)付按揭利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(四)折舊的計(jì)提

在確定按揭購入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值之后，根據(jù)估計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)的凈殘值率，可按平均年限法、工作總量法或雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等方法及相關(guān)財(cái)稅法規(guī)計(jì)提折舊。

例1：某企業(yè)A于200X年l2月初采取l0年期按揭貸款方式購買一處房屋，按揭貸款支付總價(jià)款和利息360萬元，其中房產(chǎn)價(jià)值300萬元，利息60萬元。首期支付120萬元，尚有240萬元于10年內(nèi)分次付清，每年支付24萬元。房屋購入后支付契稅9萬元和發(fā)生后續(xù)建設(shè)裝修改造費(fèi)ll萬元，于200X年12月底投入使用。

(1)購入時(shí)(單位：萬元，下同)

借：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)300

貸：銀行存款120

長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款180

(2)支付契稅和后續(xù)建設(shè)裝修改造費(fèi)

借：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)20

貸：銀行存款20

(3)投入使用

借：固定資產(chǎn)——按揭購入固定資產(chǎn)320

貸：在建工程——按揭購入固定資產(chǎn)320

(4)每年計(jì)提和支付價(jià)款利息時(shí)(為簡(jiǎn)化計(jì)算均按年計(jì)算和會(huì)計(jì)處理，下同)

①借：財(cái)務(wù)費(fèi)用6

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款6

②借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款24

貸：銀行存款24

(5)每年計(jì)提折舊時(shí)

假如使用年限為20年，用直線法計(jì)提折舊，凈殘值率為5%，則：

借：管理費(fèi)用15.2

貸：累計(jì)折舊15.2

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定和B企業(yè)房產(chǎn)稅原值的確定

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定與《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》基本相同，B企業(yè)需要進(jìn)行同樣的處理。

B企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原價(jià)1000萬元，沒有包含土地使用權(quán)價(jià)值500萬元，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，調(diào)整后房產(chǎn)原值為1500萬元，每年繳納房產(chǎn)稅12.60萬元。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定和C企業(yè)房產(chǎn)稅原值的確定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

C企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原價(jià)1000萬元，沒有包含土地使用權(quán)價(jià)值500萬元，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》關(guān)于土地使用權(quán)的處理規(guī)定，房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值為1000萬元，每年繳納房產(chǎn)稅8.4萬元。