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隨著房地產(chǎn)買賣市場的火爆，房屋二級市場的買賣也非常紅火。二手房因價格低、位置選擇余地廣、具有現(xiàn)房的優(yōu)越性被眾多消費(fèi)者青睞，但是舊房買賣每宗情況復(fù)雜，發(fā)生的糾紛特別多，大多是由于購房者缺乏法律知識和專業(yè)知識所致。

弄清產(chǎn)權(quán)憎況，預(yù)防產(chǎn)權(quán)陷阱

由于房屋為不動產(chǎn)，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實行上地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是合法產(chǎn)權(quán)的證明，所以購買二手房時，必須要弄清房屋的權(quán)屬情況。

一是共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意出賣才能可以，所以購買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場：須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時才可以購買。否則按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究，簽約者的違約責(zé)任，只能追究簽約者的簽約過失責(zé)任。

二是對于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。因我國房改政策，在房改的不同時期實行不同的政策，加以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，須確定是否已按成本價補(bǔ)足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先購回權(quán)。所以對于房改房、最好有單位同意出售的證明。

三是對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，很難獲得上幣資格。

四是對于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購：因集資房存在土地級差．費(fèi)用補(bǔ)交的問題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒有上地使用權(quán)證，該土地是國家批準(zhǔn)只能作為村民自住房用地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

五是對產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護(hù)。

購買二手“樓花”必須依法辦事

目前二手房市場上“樓花”的轉(zhuǎn)讓占了很大一部份?！皹腔ā钡霓D(zhuǎn)讓作為出讓方是一種投資行為。對于購買方使簽訂的合同合法有效，轉(zhuǎn)讓“樓花”對于買賣雙方實際上是一種合同轉(zhuǎn)讓行為或是備案后一種期待物的轉(zhuǎn)讓，要使自己的權(quán)利受到保護(hù)必須要征得原出讓方房地產(chǎn)開發(fā)公司的同意或經(jīng)備案登記。

由于不動產(chǎn)的特殊性，目前我國法律不允許不動產(chǎn)短期內(nèi)經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓不經(jīng)過戶．而只對最終的結(jié)果進(jìn)行登記。所以轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)和行為必須得到原出讓方房地產(chǎn)公司同意后。由購買方同房地產(chǎn)公司訂立新的合同．然后到交易中心備案才有法律保障。如果原出讓方房地產(chǎn)公司不同意，則在二手房出讓方?jīng)]能取得房屋所有權(quán)時實際上是屬無權(quán)轉(zhuǎn)讓。

在出讓方取得房地產(chǎn)所有權(quán)前該合同發(fā)生糾紛，購買方的合法權(quán)益很難得到保護(hù)。當(dāng)然在出讓方取得房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)合法證明后，該合同還是依法應(yīng)予保護(hù)的。

對照權(quán)屬證書，實地查看房屋

購買二手房，最大的好處是可以對照權(quán)屬證書進(jìn)行實地看房。

首先對照房屋所有權(quán)證所登記的房屋坐落位置與實地查看的房子所處的位置是否一致。

其次實地查看房屋時要核對房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件。且出讓方是房屋所有權(quán)證所登記的產(chǎn)權(quán)人。假如有出讓人以種種借口，只肯出示復(fù)印件。那么購房者沒有必要繼續(xù)看房，因復(fù)印件不能證明目前該房屋的權(quán)屬情況且復(fù)印件容易作假。

再次就是了解房屋的實際情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理。對于房屋的實際情況可以從房屋的建成年代，建筑面積（自有面積和分?jǐn)偯娣e）是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致；房屋布局是否合理，設(shè)施是否完好。對于私搭、私建、改建的沒有在房屋權(quán)屬證書上登記的，在拆遷時是不能依法賠償?shù)?，對于周邊環(huán)境和配套設(shè)施可以從房屋周圍有無污染源。周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、房屋供電容量、水質(zhì)、水壓、燃?xì)夤?yīng)等等、因購買二手房這些不叮能在合同中約定，合同中約定的只是房屋本身的基本情況；所以對房屋的配套設(shè)施和周邊環(huán)境只有靠多多了解。使自己的合法權(quán)益受到侵害時又無法依法保護(hù)的尷尬局面。

還有對于物業(yè)管理也只能通過多方了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況。了解是否建立公共設(shè)施設(shè)備維修專項基金，以免出現(xiàn)買了房以后才知有龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（特別是高層）。

最后如房屋有使用人向其了解一下是否是租的，租期何時結(jié)束．因買賣不破租賃，如出讓方無法讓租用人按時搬出，購房者得到思想準(zhǔn)備。

對于購買二手“期房”，要象購買新商品房一樣對建設(shè)商房地產(chǎn)公司的情況和建設(shè)地塊進(jìn)行了解。

親自訂合同親自辦過戶

二手房買賣中訂立購房合同時，購房方要親自到場訂立合同，這樣可確信出讓方（產(chǎn)權(quán)登記的所有人）親自簽字、避免出現(xiàn)無效合同。如產(chǎn)權(quán)人委托別人簽字，必須確信該委托書是產(chǎn)權(quán)人委托的。如這二條都不能做到，要求中介方擔(dān)保也是可行的。

對于合同具體的權(quán)利義務(wù)盡量明確約定。這里需注意的是目前二手房買賣合同約定，雙方簽字起就生效、而合同中約定的定金是屬違約定金的性質(zhì)。大多合同中還約定違約金。所以合同簽訂后任何一方不履行合同都是需支付違約金的，即便購買方還沒有支付定金而違約也是需支付違約金的。親自簽訂合同可以仔細(xì)閱讀合同文本。

日前我國辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶前的一周于買賣過戶公示，如沒人提出異議，買賣雙方就可以交納有關(guān)稅費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如購房者怕麻煩。只要在可以交納有關(guān)稅費(fèi)時親自去趟房地產(chǎn)交易中心即可，這樣確信登記部門已經(jīng)核查，可正式辦理過戶登記到自己的名下。拿到有關(guān)稅費(fèi)發(fā)票約一個月后就可以領(lǐng)到房產(chǎn)證，領(lǐng)到房產(chǎn)證后再辦理土地使用權(quán)證。如果買賣雙方都不是委托中介或律師，購房者千萬不能輕信售房人的花言巧語，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的；房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時、才知上當(dāng)受騙。

選擇中介，聘請房地產(chǎn)律師

二手由的買賣要比商品復(fù)雜得多．而目前政府一般只在兩頭把關(guān)，即審批人市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全山買賣雙方自行操作，所以買賣雙方都需要選擇中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)律師代辦辦理交易手續(xù)。選擇有實力信譽(yù)蝦的規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)賠償能力也會較強(qiáng)；可信度也高，目前我市的南天、我愛我愛我家、立德等都是不錯的；而對于購房者來說最好能聘請房地產(chǎn)律師參與購房代辦辦理手續(xù)，審查合同，核實產(chǎn)權(quán)。

當(dāng)然在請律師之前要事先了解律師的收費(fèi)情況和提供的相應(yīng)服務(wù)有哪些，目前在住房二級市場上的律師收費(fèi)所有標(biāo)準(zhǔn)是雙方協(xié)商確定的。選擇中介機(jī)構(gòu)時要選擇取得執(zhí)業(yè)資格的中介公司，也可以親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行察看。

在簽證中介代理合同之前，要詳細(xì)詢問中介公司能提供哪些服務(wù)項目。如何收費(fèi)，如果訂合同后因出讓方違約未能實際成交，是否退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛．中介公司是否先行負(fù)責(zé)賠償損失。這些在簽訂中介代理合同之前都需清楚并在合同中約定。