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開發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證主要是因為建筑項目特殊，不合規(guī)定等情形導(dǎo)致的。

具體而言，開發(fā)商不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證情形包括：

1、利用集體所有土地開發(fā)的項目；

2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)的項目；

3、未取得規(guī)劃審批的項目；

4、沒有銷售許可證又無大產(chǎn)權(quán)證的房屋；

5、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋；

6、土地或者房屋未解除抵押的；

7、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的。

一、買房人可要求退房的情形是什么

買房人可要求退房的情形有：

1、房屋面積出現(xiàn)偏差；

2、延期交房；在合同約定的期限內(nèi)沒有按時交房，經(jīng)購房者催告后仍然沒能在合理的期限內(nèi)交付，購房者可要求解除合同，退房。

3、擅自更改房屋規(guī)劃設(shè)計；如果購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在未經(jīng)允許和告知的情況下，擅自修改了房屋結(jié)構(gòu)或者房屋的用途等行為，可解除購房合同，要求退房。

4、房屋的主體質(zhì)量不合格；

5、房產(chǎn)證不能按期辦理；

6、購房者未能辦理銀行貸款；因為現(xiàn)在買房大多數(shù)依賴貸款，如果因為非買賣雙方的原因?qū)е沦J款沒有成功辦理的情況，買房人可以依據(jù)合同申請退房的。

7、一房多賣或者房屋已抵押；有些無良開發(fā)商在房屋銷售的過程中，出現(xiàn)了一房多賣的現(xiàn)象；或者開發(fā)商一方面將房子抵押給銀行，一方面還拿出來公開銷售，這兩種情況一旦發(fā)現(xiàn)都是可以要求退房的。

8、開發(fā)商有沒有銷售資格。

二、買房交首付是否可以退

買房交了首付可以退，需要滿足退房條件：

1、房屋延期交付至合同約定的開發(fā)商合同約定的交付日期后，無法獲得開發(fā)商的入住通知；

2、開發(fā)商開發(fā)程序不完整導(dǎo)致合同無效；

3、未經(jīng)買方同意，開發(fā)商改變設(shè)計；

4、房屋面積誤差超過3％；

5、房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用；

6、房屋產(chǎn)權(quán)不清楚，如有抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛；

7、延遲辦理房屋所有權(quán)登記；

8、抵押合同無法辦理；

9、在建項目轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商想轉(zhuǎn)讓在建項目，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)自收到通知之日起30日內(nèi)要求退房。