商品房預售合同的法律風險及效力
來源：法律編輯整理
時間： 2023-05-03 09:34:27
391 人看過
一、商品房預售合同的法律風險
商品房預售合同的法律風險如下：
1.開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證銷售期房。
一般而言，這種開發(fā)商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。
2.房屋本身的合法性。
3.“售樓宣傳單”的法律效力。
4.開發(fā)商對房屋設計單方面做出重大調整。
這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責任的設計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。
5.定金風險。有些發(fā)展商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。
二、商品房預售合同的效力
商品房預售合同的效力是：已取得預售許可證簽訂的商品房預售合同有效，未取得預售許可證簽訂的商品房預售合同無效，在起訴前取得合法有效預售許可證的可以認定為有效。
三、商品房預售合同的轉讓
商品房預售合同的轉讓，是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系。預售合同轉讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉讓的認可。
聲明：該文章是網(wǎng)站編輯根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)公開的相關知識進行歸納整理。如若侵權或錯誤，請通過反饋渠道提交信息， 我們將及時處理。【點擊反饋】
擴展閱讀
-
預售商品房再轉讓的處理以及預售商品房轉讓如何規(guī)避風險
247人看過
-
商品房預售風險誰承擔
293人看過
-
商品房預售合同效力確認的重要性及其原因
123人看過
-
預售合同轉讓的法律性質及風險分析
447人看過
-
預售商品房轉讓的風險及需注意的情況
364人看過
-
預售商品房抵押有什么法律效力？
474人看過
律師服務
熱門律師推薦
更多商品房預售相關文章
-
出賣人已取得商品房預售許可證明與買受人簽訂的合同是有效的，未取得證明的，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效。未取得商品房預售許可證的，預售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。商品房預購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認定該協(xié)議為有效的房屋買賣合同。一、房屋買賣合同效力如何確定出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。規(guī)定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對其他條件的具備與否，有其合理性。二、商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定如下：因出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，或買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致2023-06-28368人看過 -
單方解除合同商品房預售合同效力的認定如下。商品房預售合同依法訂立的，合同有效。未辦理登記備案手續(xù)的，一般不影響合同效力。但是，人對此有約定的，合同無效。但是，如果一方履行了主要義務，另一方接受了，合同仍然有效。轉讓預售商品房合同甲方：xx身份證號xxx，地址：電話：乙方：xx身份證號：xxx，地址：電話：甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方購買的xx市xx路xx號xxx室房屋的《商品房預售合同》的權利義務轉讓給甲方一事，達成如下一致意見。（一）《預售合同》所購房地產(chǎn)的基本情況1、物業(yè)類別：住宅；2、建筑面積：xxx平方米（暫測）3、戶型：3室2廳；4、類型：預售房地產(chǎn)，未交付；5、是否設定抵押：是，乙方辦理了銀行抵押貸款，貸款總額為：人民幣xx萬元；6、有無權利限制：無。（二）轉讓價格人民幣xx萬元整（rmb：xx萬元）。（三）支付方式與轉讓方式雙方約定xxx年x月x日上午x點共同至銀行辦理提前還貸手續(xù)，屆時2023-08-18183人看過 -
商品房買賣合同【來源】判決研究，2005年，第一卷【撰寫年份】2005年【正文】一、本案簡介2000年10月1日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，該合同采用普通空白格式文本進行商品房買賣，包括普通商品房買賣合同的條款和內容。在此商品房買賣合同中，雙方約定原告購買了被告的一套商品房。房屋建筑面積320平方米，單價1萬元，房屋總金額320萬元。該房屋于2001年10月31日前交付，并約定了相應的違約責任。原告與被告于同日簽訂補充協(xié)議，約定買受人在出賣人未取得國家批準的銷售證明的情況下自愿簽訂商品房銷售合同和補充協(xié)議。買受人同意在合同簽訂后3日內將購房款的50%匯至出賣人指定的銀行，買受人在出賣人指定的地點辦理銀行抵押手續(xù)。補充合同還規(guī)定，雙方同意在賣方取得合同簽訂后政府頒發(fā)的銷售證明后7天內，簽署由北京市國土資源和住房局監(jiān)管的《北京市商品房銷售合同》，并按原合同規(guī)定的時間持合同及相關證件到房地產(chǎn)管理部門2023-05-07150人看過 -
法律綜合知識商品房預售合同時通常被賦予了法律約束力。若該商品房預售合同依照法定程序訂立且并不以辦理登記備案手續(xù)作為其生效要件的話，那么該合同在簽訂之日起便立即生效；反之，倘若登記備案手續(xù)被明確規(guī)定為合同生效的必備要素，那么在相關手續(xù)尚未辦理齊全之前，該份合同通常將被視為無效，但如有證據(jù)表明其中一方已實際履行了主要義務并得到另一方的認可，則該合同仍可視為有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外2024-05-18287人看過
-
商品房預售如果預售合同以登記備案為生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立；如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預購方的權益在預售合同依法簽訂時即已成立。商品房預售合同登記備案辦理辦理程序：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人登錄北京市房屋交易權屬管理系統(tǒng)，確認合同條款，進行網(wǎng)上簽約；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上打印預售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章；3、開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上進行聯(lián)機備案，并打印一式兩份《商品房預售合同聯(lián)機備案表》，蓋章后交預購人一份，同時向預購人提供一份商品房預售合同原件。時限：即時《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦2023-07-03306人看過 -
房地產(chǎn)開發(fā)商品房買賣合同預售不是正式合同。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議，說白了是訂金合同。商品房買賣合同一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權利義務的依據(jù)。預售商品房買賣合同的訴訟時效怎么算預售商品房買賣合同的訴訟時效適用一般的訴訟時效，是3年。《商品房預售合同》約定了雙方當事人的權利義務關系以及違法處理，當事人有權依照《商品房預售合同》提起訴訟，要求對方履行義務，而此種訴訟權利是基于合同產(chǎn)生的債權請求權?！睹穹ǖ洹返谝话侔耸藯l，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權利人知2023-07-03431人看過 -
優(yōu)先購買權防范合同效力風險：1、嚴格規(guī)劃和規(guī)劃招標活動，同時做好合同規(guī)劃；2、明確施工合同范圍、項目管理目標、分包和非法分包的限制，明確指定品牌或供應商的限制，避免違反法律強制性規(guī)定；3、正確編制工程量清單，委托專業(yè)機構計算合理的成本線，便于在合同對價的前提下選擇正確的施工單位，而不是盲目低價中標，最終導致質量得不到保證；4、起草招標文件和合同條款，建議選擇交易習慣良好的法定文本或示范文本。股權轉讓合同效力風險如何進行防范除法律、法規(guī)規(guī)定股權轉讓合同應當辦理批準、登記手續(xù)生效的以外，依法成立的股權轉讓合同自成立時生效。法律規(guī)定股權轉讓合同要辦理批準手續(xù)后才能生效的，主要限于中外合資、中外合作、外商投資的有限公司股權轉讓和公司中的國有股權轉讓?，F(xiàn)有法律并無股權轉讓合同必須在辦理登記手續(xù)后才能生效的規(guī)定，因此，登記不是合同生效的要件。轉讓方和受讓方可以附合同生效的條件，例如，約定本合同經(jīng)轉讓方公司董事會2023-07-05317人看過 -
商品房預售如果商品房預售合同里約定，只有辦理了商品房預售合同備案，該商品房預售合同才能生效，那么沒有備案的商品房預售合同就是無效的；如果商品房預售合同里沒有做出這樣的約定，那么沒有備案的商品房預售合同就是有效的。商品房預售合同有法律效力嗎商品房預售合同會有一定的法律效力，如果當事人違反預售合同，需要承擔相應的法律責任。所謂商品房預售合同，就是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間將建成的容商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議，它屬于合同的一種，受《民法典》調整?！睹穹ǖ洹返诙俣粭l，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記2023-08-13495人看過
-
法律綜合知識一、商品房買賣預售合同風險防范的做法包括哪些1．審查開發(fā)商的資格和信譽：在購買商品房前，應對開發(fā)商的資格和信譽進行審查。確保開發(fā)商具有合法的開發(fā)資質和良好的商業(yè)信譽，以降低購買風險。2．仔細閱讀合同條款：在簽訂預售合同前，應仔細閱讀合同條款，了解合同中的各項約定和權利義務。特別是關于房屋交付時間、質量標準、違約責任等重要內容，應仔細核對并確保理解準確。3．明確約定交付時間和質量標準：在合同中應明確約定房屋的交付時間和質量標準。如果開發(fā)商未能按時交付或房屋質量不符合約定，可以依據(jù)合同條款追究其違約責任。4．約定違約責任和賠償方式：在合同中應明確約定違約責任和賠償方式。如果發(fā)生違約情況，可以根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承擔相應的違約責任，并保障自己的合法權益。5．注意保留證據(jù)：在購房過程中，應注意保留相關證據(jù)，如購房合同、發(fā)票、收據(jù)等。這些證據(jù)在發(fā)生糾紛時可以作為維權的依據(jù)。6．尋求專業(yè)法律幫助：如2024-01-23161人看過 -
商品房預售商品房預售許可有法律效力。預售房產(chǎn)的開發(fā)商應當持有合法有效的商品房預售許可證，未取得預售許可證進行預售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但在起訴前取得合法有效商品房預售許可證的可以認定為有效。一、開發(fā)商未辦理預售手續(xù)簽訂合同有效嗎根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，開發(fā)商沒有預售許可證簽訂的合同一般是無效的，但是開發(fā)商在起訴前取得商品房預售許可證證明的，可以認定有效。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第六條的規(guī)定，商品房預售實施許可制度。開發(fā)商企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。二、沒有銷售許可證的房子可以買么沒有銷售許可證的房子不能買。開發(fā)商應當持有合法有效的商品房銷售許可證進行買賣交易，未取得銷售許可證進行銷售的行為屬于違2023-03-29103人看過 -
一、購買預售商品房的流程購買預售商品房基本流程：（一）審查文件（國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、商品房預售許可證）；（二）簽定認購書；（三）簽定預售合同；（四）預售登記；（五）過戶、領取房產(chǎn)證；（六）房地產(chǎn)交付。二、怎么防范商品房預售過程中的風險（一）審查文件審查前述文件時的總原則是：一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件。這些文件大多包含附頁和附件，體現(xiàn)很多內容。同時，復印件也比較容易被涂改或造假。審查《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。（二）簽定認購書在簽定認購書時，一般都會要求交納定金，此定金可以適用定金罰則，因此，為保護自己利益，應當具體約定雙方當事人在一定期限內不能達成一致意見或簽定購房合同時的責任條件。如不約定，一般來講是對處于弱勢方的購房者的限制或影響2023-03-15219人看過 -
商品房預售預售合同可以更名嗎是可以更改名字的，但是在國家嚴格控制二手房交易，對于期房合同更名也控制很嚴，你只有和開發(fā)商協(xié)商交納一定費用(更名費)讓他們幫助辦理，否則等到辦理產(chǎn)權證之后再變更費用就很多了。商品房預售合同效力如何認定1.出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！痹摋l規(guī)定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對其他條件的具備與否，有其合理性。如前所述，對預售商品房進行規(guī)制是十分必要的。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條，建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條，國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三2023-04-30246人看過
-
預售商品房存在什么風險，廣州房產(chǎn)律師教你避免風險!一、預售商品房存在什么風險1.樓盤爛尾，也就是工程進行到一定程度因某種原因停建了;2.是房屋竣工后，房屋設施、質量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔的風險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔的資金風險就會小一點。為了規(guī)避風險，最好的辦法就是找信譽好、資金雄厚的開發(fā)公司買房子。3.是逾期交房，沒有按照約定的交房期限交房，竣工日期拖延。開發(fā)商逾期交房是期房購買者最常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細，譬如其資金實力，其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時交房時開發(fā)商所應該承擔的違約責任，這樣才能做到有備無患。二、如何避免預售商品房的風險(1)開發(fā)商的信譽、實力2023-06-10212人看過 -
一、購買預售商品房的風險（一）商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性。開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動和無能為力了。（二）交易標的不確定，購房者風險大。在商品房預售中，因在建工程的建設工期長，交易標的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風險比一般買現(xiàn)房的大得多。例如開發(fā)商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經(jīng)付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。（三）商品房預售合同貓膩多。購房者簽訂商品房預售合同后，只取得一種期待權，并未真正獲得房屋所有權，因2023-02-21466人看過
#商品房
北京
律師推薦
房產(chǎn)糾紛知識頻道
展開
#商品房預售
詞條
商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 商品房預售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)取得了商品房預售許可證，并且房屋已經(jīng)完成了基礎建設和配套設施的建設，具備了預售的基本條件。 在商品房... 更多>
#商品房預售
最新文章
-
2025-07-13 -
2024-01-31 -
2023-12-28 -
2023-12-19 -
2023-11-27
#商品房預售
相關咨詢
-
什么是商品房預售合同及預售合同有什么法律效力吉林省在線咨詢 2022-05-02商品房預售合同，是預售人將未竣工但已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期的商品房的房屋產(chǎn)權轉移給預購人所有，而預購人按合同約定支付價款并接受該房屋產(chǎn)權的書面協(xié)議。商品房預售合同是一種諾成性合同，即合同的成立不以交付標的物為前提，只要預售人和承購人就合同的主要條款達成書面協(xié)議，則具有法律效力，產(chǎn)生合同的法律后果，合同雙方當事人都應當履行合同規(guī)定的義務。商品房預售合同是有償?shù)碾p務合同，指雙方的權利義務是互相對 -
預售商品房風險有哪些, 如何防范商品房預售風險臺灣在線咨詢 2022-03-21購買預售商品房的風險有哪些商品房預售是我國目前房地產(chǎn)轉讓的一種最主要的買賣方式，雖然國家近來出臺了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預售中仍存在著很多問題。一、購買預售商品房的風險 (一)商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性。開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與原介紹 -
商品房預售違法的情況下商品房買賣合同效力如何？商品房預售違法？湖北在線咨詢 2022-03-14商品房預售違法的情況下，商品房買賣合同效力如何”這個問題。我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可 -
商品房預售中，買受人有哪些法律風險，購買預售商品房有什么風險？北京在線咨詢 2022-03-22購買預售商品房的風險有哪些商品房預售是我國目前房地產(chǎn)轉讓的一種最主要的買賣方式，雖然國家近來出臺了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預售中仍存在著很多問題。一、購買預售商品房的風險 (一)商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性。開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與原介紹 -
商品房預售條件有哪些, 決定商品房買賣的注意事項以及預售合同效力山東在線咨詢 2022-04-28商品房預售條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 決定購房前，首先考察開發(fā)商的資質，內容包括：開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質證書；該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應經(jīng)共有人同意；開
