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2014年商品房拆遷政策是怎樣的呢

學(xué)習(xí)《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知財稅[2007]61號》

原文：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

學(xué)習(xí)：

1、政策性搬遷收入概念不清楚。當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，這個概念不是十分準確，因為搬遷后，新成立的企業(yè)、房地產(chǎn)項目、公建項目等等，都有新的城市規(guī)劃批文。所以這里的定義不是十分清楚。

舉例一：某酒店A經(jīng)營不善，但是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目非?；馃幔虼擞砷_發(fā)商B準備購買酒店大樓，然后進行“大證換小證”業(yè)務(wù)，就是將酒店改造成小戶型公寓，分割對外出售。這里面開發(fā)商B肯定會取得一系列的政府規(guī)劃方面的批文，如果酒店A享受本條款，那省掉的所得稅可就不是一星半點了。

2、從政府取得的是搬遷補償收入，從市場取得的是土地轉(zhuǎn)讓收入。這里面可是有分別的。因為搬遷改造項目，一般在土地上都會有一些房屋建筑物、場地、圍墻、道路覆蓋等等。如果從政府取得，這些都會包括在補償收入之內(nèi)。但是從市場取得，這些就不被包括了。

這里面可以看出，鼓勵企業(yè)從政府取得補償，可能這也是這個文件的宗旨。但是從市場取得，通常會是一個整體的補償收入，如何區(qū)分土地和非土地的補償收入?按照什么比例，比如面積、帳面原值、評估價值等等，這個文件里面沒有明確。甚至企業(yè)可以這樣解釋：別人買的只是地，至于地上的建筑物等等需要全部拆毀，所以可以看作地上部分的補償收入為零，但是這樣的解釋稅務(wù)機關(guān)會確認嗎?不知道。

原文：

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

學(xué)習(xí)：

1、這里的界定不是很清楚。只規(guī)定了與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地，沒有規(guī)定規(guī)模、價值，因此可能發(fā)生原年生產(chǎn)能力30萬混凝土，搬遷后生產(chǎn)能力300萬混凝土的現(xiàn)象。而按照這個文件，新增加生產(chǎn)能力所花費的資金完全可以在補償收入中直接扣除。按照這種理解，幾乎獲得搬遷受益的企業(yè)恐怕是不會多了。

2、準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，這里面的扣除標(biāo)準只列舉了三項，但是對于大量的細節(jié)沒有明確，例如：1、由于拆遷而對外支付的賠償(比如原場地已經(jīng)對外出租，賠償?shù)目铐?;2、由于拆遷產(chǎn)生的稅金;

3、新場地必須購置的低值易耗品;

4、搬遷過程中產(chǎn)生的搬遷費用;

5、新場地不是購置而是出租的情況等等。

3、對于搬遷過程中發(fā)生損失應(yīng)當(dāng)如何處理。樓主業(yè)列舉的以前的一些規(guī)定。但是對于本文來說，只有一句話：“其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額”。至于這句話怎么理解，恐怕各有不同。但是理解成損失也計入企業(yè)應(yīng)當(dāng)稅所得額應(yīng)當(dāng)不為過吧。需要這里再明確一下，不要給基層太大的理解和發(fā)揮空間。

原文：

(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

學(xué)習(xí)：1、很多企業(yè)可以購買與企業(yè)有關(guān)的或者無關(guān)的固定資產(chǎn)，扣減補償收入至零或者負數(shù)，然后在對外出售該固定資產(chǎn)，按照本文第(四)條可以在所得稅前扣除，從而達到規(guī)避或者叫逃避所得稅的目的。沒法子，不管是有意還是無意，這個文件就是這么規(guī)定的。

原文：

(五)搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

學(xué)習(xí)：1、這里面沒有明確應(yīng)當(dāng)采用什么方法進行核算，權(quán)責(zé)還是收付。詳細說來，在五年內(nèi)完成搬遷的情況很多，有完成改造的，也有沒有完成改造的。改造完畢的好說，沒有完畢的呢?企業(yè)說我還需要購買什么什么東西，計劃、報告等手續(xù)齊全，這種時候應(yīng)當(dāng)怎么辦?

2、五年內(nèi)沒有完成搬遷的應(yīng)當(dāng)怎么辦?不知道。

附件一：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為支持城市的規(guī)劃改造工作，經(jīng)研究，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

(三)搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

(四)搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(五)搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

三、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。

四、主管稅務(wù)機關(guān)要對企業(yè)取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

五、本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整;尚未進行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

請遵照執(zhí)行。

財政部國家稅務(wù)總局

二〇〇七年五月十八日

附件二：視野js_Dal版主的學(xué)習(xí)筆記

關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

一定義

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

備注：

1.搬遷原因：政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因

2.收入形式包括兩種：

(1)規(guī)定標(biāo)準的政府拆遷補助

(2)搬遷企業(yè)通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入?！铩铩?/p>

對于搬遷政府類補助項目符合所得稅的一貫原則，而對于搬遷企業(yè)取得土地轉(zhuǎn)讓收入可謂是極大的利好，尤其在目前土地價格看漲的前提下是推動企業(yè)特別是老國有企業(yè)重新煥發(fā)的一個良好契機，推進企業(yè)拓展產(chǎn)能，促進企業(yè)技術(shù)進步，另一個方面也促進著土地供應(yīng)，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

按照此文目前最為受益的莫過于首鋼搬遷。

二納稅處理

對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

1.搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2.企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

3.搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

編者注：一個計劃或立項報告，停留在紙面上的東西，每個搬遷企業(yè)都應(yīng)該會有類似的東西。

4.搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5.搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

小結(jié)：搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其企業(yè)取得的政策性搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)，安置職工費用等支出，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定購入固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

筆者注：對于政策性搬遷收入而言，實質(zhì)上是一種為有明確用途的財政補貼，國家鼓勵國有企業(yè)進行搬遷進行改造，通過自身能力進行自救和改造，從而省去了國家資本金的投入，通過土地置換方式推動企業(yè)的二次重生。從實際執(zhí)行情況來看，這筆搬遷收入(土地收入)，其主要限定用途為資本性支出，少數(shù)費用性支出(安置職工費用)，其實質(zhì)并未對企業(yè)當(dāng)期的正常經(jīng)營產(chǎn)生的所得稅費用支出產(chǎn)生影響。

其中幾個特別名詞需要進行定義：

①規(guī)劃搬遷年度：如何定義，如何確認

②計劃或立項報告：什么人指定，向誰立項

筆者補充：

6.搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

①對內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補償款不足以彌補企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費用和損失時，依據(jù)國家稅務(wù)總局第13號令《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。

該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批。

該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據(jù);(二)不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認定財產(chǎn)損失：(一)政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù);(二)專業(yè)技術(shù)部門或中介機構(gòu)鑒定證明;(三)企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值確定依據(jù)。

②對外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個人若干稅務(wù)行政審批項目的后續(xù)管理問題的通知》(國稅發(fā)[2004]80號)第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機關(guān)報送年度所得稅申報表時，應(yīng)就其財產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機構(gòu)鑒定的財產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時，應(yīng)就企業(yè)財產(chǎn)損失進行重點檢查。對企業(yè)列支的財產(chǎn)損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實際取證，可以進行納稅調(diào)整。

特別提醒：因搬遷重置需要一個時間過程，經(jīng)常會跨越納稅年度，就會出現(xiàn)停用，不需使用的固定資產(chǎn)，在所得稅處理時需要特別注意：

1.對搬遷過程中原有的固定資產(chǎn)拆除不再使用的，應(yīng)作為當(dāng)期搬遷損失，申請稅前扣除。

2.對于搬遷過程中需要拆除重新安裝，停用的固定資產(chǎn)，應(yīng)按稅法規(guī)定暫停提取折舊。

三特殊問題

對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。

四稅務(wù)管理

主管稅務(wù)機關(guān)要對企業(yè)取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

相關(guān)政策：

對內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補償款不足以彌補企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費用和損失時，依據(jù)國家稅務(wù)總局第13號令《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。

?該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批。

?該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據(jù);(二)不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

?該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認定財產(chǎn)損失：(一)政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù);(二)專業(yè)技術(shù)部門或中介機構(gòu)鑒定證明;

筆者注：

關(guān)于稅務(wù)管理的幾點看法

1.關(guān)于權(quán)限的問題

13號令為了限制地方政府在搬遷處理問題上的擅自行政職能擴大化，特別是當(dāng)時出現(xiàn)了湖南嘉禾縣違法拆遷案，強調(diào)了其審批職能由上級稅務(wù)機關(guān)承擔(dān)，從而一定程度上避免稅務(wù)管理受到當(dāng)?shù)卣挠绊憽?/p>

而本文對搬遷收入的遞延化，及其開支范圍的審核強調(diào)為主管稅務(wù)機關(guān)，且沒有規(guī)定相應(yīng)的罰則，因此一定程度上會滋長地方政府的拆遷沖動，與當(dāng)前控制房地產(chǎn)的大氣候相違背，因為畢竟“政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，是一個很寬泛的概念。

2.關(guān)于日常管理

由于搬遷后重置需要很長的時間段(6個年度)，其相應(yīng)的收入的使用需要一定的管理模式去監(jiān)控，本文對搬遷計劃，款項的使用未明確如備案，臺帳制度，是否需要中介機構(gòu)的鑒證證明，這對于稅務(wù)管理而言，無疑是放松了管理，這本身對于企業(yè)在處理稅務(wù)爭議上缺乏一定的保護機制。

3.關(guān)于搬遷的特別支出未明確

對于房屋租賃，有“不破租”的規(guī)定，因此對于政府搬遷而言，除了對企業(yè)本身而言存在搬遷問題，對于承租企業(yè)的租賃戶也存在搬遷補償，而且對于這部分搬遷補償如何規(guī)定，如何在管理上進行限定，防止企業(yè)編制虛假支出，從而偷逃國家稅款，特別是對于私營企業(yè)。

五政策銜接

本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整;尚未進行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

六相關(guān)稅種

1.營業(yè)稅

截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務(wù)文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務(wù)總局于1997年發(fā)布的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]87號)，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)[1993]149號)的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅(有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補償不征收營業(yè)稅)。

近年來，一些地方的稅務(wù)機關(guān)自行制定了一些搬遷補償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》(閩地稅發(fā)[2004]63號)規(guī)定：一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

由于目前尚無搬遷補償費營業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，可建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進行稅務(wù)處理;同時在審計中應(yīng)注意了解被拆遷房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)對于相關(guān)營業(yè)稅稅務(wù)處理有無作出地方性規(guī)定。

2.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！蛾P(guān)于印發(fā)的通知》(國稅函發(fā)(1995)110號)規(guī)定“因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。根據(jù)城市規(guī)劃、污染、擾民企業(yè)(主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陸續(xù)搬遷到城外，有些企業(yè)因國家建設(shè)需要也進行搬遷。這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規(guī)劃需要，存在許多困難，如人員安置、搬遷資金不足等;而且大都是一些老企業(yè)，這個問題就更突出。為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn)，對其自行轉(zhuǎn)讓原有房地產(chǎn)的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的?！?/p>

南京市地稅局網(wǎng)站這樣規(guī)定：因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而依法征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或因同樣原因而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)所在地市(縣)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)的批文為準。

3.外資所得稅

在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補償費稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補償費收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》(國稅函[2003]115號)。

該文件的內(nèi)容如下：

①企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)(以下稱重置固定資產(chǎn))的，應(yīng)將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。

②企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

4.個人所得稅

《關(guān)于個人取得被征用房屋補償收入免征個人所得稅問題》(國稅函[1998]428號)規(guī)定：

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改選過程中，個人因住房被征用而取得的賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)規(guī)定：

對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

七財務(wù)處理

《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》(財企[2005]123號)規(guī)定：

一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應(yīng)付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應(yīng)付款。

二、企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，區(qū)分以下財政部文件情況進行處理：

(一)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項應(yīng)付款;

(二)機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應(yīng)付款;

(三)企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項應(yīng)付款;

(四)用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應(yīng)付款。

三、企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計入當(dāng)期損益。

企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結(jié)束后計入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨披露。