開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證,購房者如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-02-08 18:14:07
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房產(chǎn)證一直是購房者最為關(guān)心的問題之一。目前，由于開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證，買房人該怎樣追究開發(fā)商的違約責(zé)任呢?
一、案情回顧
李某于2018年2月28日購買了某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房第十二條約定：甲方(開發(fā)商)自房屋交付之日起90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價(jià)的10%的賠償金。2018年5月8日，該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司將驗(yàn)收合格的房屋交付給李某。2018年4月22日，該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司才辦好房產(chǎn)證，已經(jīng)超過了合同約定的90個(gè)工作日。
李某以合同第十二條為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司訴至法院,要求該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司支付30000元(房屋總價(jià)10%的賠償金)。
二、爭議焦點(diǎn)
1.對(duì)“90個(gè)工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送材料還是90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。
2.“乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價(jià)款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問題)，還是合同解除權(quán)與違約金請(qǐng)求權(quán)是兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，選擇適用。
3.違約金是否以實(shí)際損失為條件，開發(fā)商沒有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。
三、判決結(jié)果
法院經(jīng)審理后作出判決，認(rèn)定某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司構(gòu)成違約，判令其支付李某房屋總價(jià)5%的違約金。
某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司不服判決，以程序違法、適用法律錯(cuò)誤等理由上訴至市中級(jí)人民法院，要求改判,洛陽市中級(jí)人民法院審理后駁回上訴，維持原判。
四、律師分析
律師呂-進(jìn)分析，由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
五、律師提醒
針對(duì)目前普遍存在的開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，呂-進(jìn)就某些關(guān)鍵問題為廣大購房者提出以下建議。
1.很多業(yè)主都會(huì)問，開發(fā)商逾期辦證，我已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開發(fā)商?我們已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任?呂-進(jìn)律師提醒，業(yè)主領(lǐng)取開發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書后仍然可以追究開發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過則會(huì)喪失勝訴權(quán)。
2.呂-進(jìn)提醒，業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時(shí)，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價(jià)的10%。如果沒有明確的約定，即使開發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約金，只能要求開發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因?yàn)檫t延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。
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根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律問題的若干解釋》的第十七條里面規(guī)定，要承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同里面沒有約定違約金，則可以根據(jù)相關(guān)法律確定賠償金額。賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時(shí)，賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。一般而言，針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo);否則，視為未達(dá)到入住條2023-06-13481人看過 -
法律綜合知識(shí)如若開發(fā)商未能遵循其簽署協(xié)議中的訂購條款及義務(wù)，致使違約行為的發(fā)生，違約方必須承擔(dān)起因其行為帶來的對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任及對(duì)受害方的違約損害賠償職責(zé)。當(dāng)合同雙方在形成合同時(shí)已經(jīng)明確地鎖定了不同額度的違約金以作保障，那么則應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照這些規(guī)則進(jìn)行實(shí)施，以避免不必要的紛爭及爭議的出現(xiàn)。然而，如果合同雙方在協(xié)議中對(duì)于違約金的具體金額設(shè)定存在偏低或者偏高，使得違約金無法完全覆蓋由于違約所引發(fā)的全部損失，那么在上訴法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的審理過程中，可以根據(jù)當(dāng)事人的申訴請(qǐng)求，酌情進(jìn)行調(diào)整和增減。若是在合同中并沒有對(duì)違約金的相關(guān)事宜做出明確的規(guī)定，那么在這種情況下，只能以實(shí)際損失作為依據(jù)，要求違約方承擔(dān)起相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)2024-05-05272人看過 -
法律綜合知識(shí)若未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，則需依照合同所載明的條款承擔(dān)相應(yīng)的違約金責(zé)任；倘若在合同中并未明確規(guī)定違約金事宜，則應(yīng)根據(jù)購房者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償；若合同中既無違約金之規(guī)定，同時(shí)又無法準(zhǔn)確估算損失金額，則可依據(jù)已支付的購房款項(xiàng)總額，參考中國人民銀行關(guān)于金融機(jī)構(gòu)收取逾期貸款利息的相關(guān)規(guī)定，以計(jì)算出相應(yīng)的賠償金額?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。2024-04-2669人看過
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在簽訂購房合同時(shí)，如何約定違約責(zé)任呢購房合同有許多項(xiàng)目，其中違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，開發(fā)商和購房者作為合同當(dāng)事人，雙方在約定責(zé)任時(shí)是對(duì)等的。然而實(shí)踐中，有些開發(fā)商往往設(shè)置一些陷阱，列出許多制約購房者較為苛刻的違約條款，而對(duì)自己的違約責(zé)任則設(shè)法避開，或者是約定了雙方的違約責(zé)任，但雙方責(zé)任約定卻不公平、不對(duì)等，同樣對(duì)購房者極為不利。1.明確違約責(zé)任類型責(zé)任約定要具體一般情況下，開發(fā)商方面違約情形主要包括：(1)賣房后要求換房;(2)不按期交房;(3)交付的房屋不符合合同約定的交付條件，如面積變動(dòng)超過約定幅度，質(zhì)量不符合要求等;(4)辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等;(5)商品房沒有達(dá)到合同約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn);(6)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用條件;(7)沒有按合同約定的時(shí)間提供相關(guān)資料導(dǎo)致買受人無法取得商2023-06-08189人看過 -
法律綜合知識(shí)在開發(fā)商蓄意違反合同約定的情況下，他們需承擔(dān)的法律責(zé)任將依據(jù)合同中關(guān)于違約行為的相關(guān)條款進(jìn)行明確規(guī)定。作為購房者，您有權(quán)要求解除合同、退還已支付的購房款項(xiàng)及相應(yīng)利息、獲得賠償損失等權(quán)益，同時(shí)還可向開發(fā)商提出賠償請(qǐng)求，最高金額為已支付購房款項(xiàng)的一倍。針對(duì)開發(fā)商惡意違約的具體情形，法律也有詳細(xì)的規(guī)定，例如若開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的真實(shí)情況，或提供虛假的商品房預(yù)售許可證明文件；又或是故意隱瞞所銷售房屋已被抵押的事實(shí)，那么購房者同樣有權(quán)要求退還已支付的購房款項(xiàng)及相應(yīng)利息、獲得賠償損失等權(quán)益，且賠償金額最高可達(dá)已支付購房款項(xiàng)的一倍之多?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣2024-05-08491人看過
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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開發(fā)商被追究哪些違約責(zé)任?北京在線咨詢 2023-02-19開發(fā)商哪些以下違約責(zé)任可以被追究： 1、延期交付房屋； 2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全； 3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)；等等。 -
開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎么辦？開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任如何承擔(dān)遼寧在線咨詢 2022-03-06現(xiàn)實(shí)中，很多人在購買了商品房之后都是委托開發(fā)商來辦理房產(chǎn)證的，而一般取得了房產(chǎn)證之后，才能證明自己對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)。那現(xiàn)實(shí)中，要是開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的話，此時(shí)應(yīng)該怎么辦呢？我們一起在下文中進(jìn)行具體了解吧。一、開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎么辦按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提 -
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