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一、開發(fā)商房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)、預(yù)告登記的區(qū)別關(guān)于房屋買賣合同備案登記以及預(yù)告登記之間的差異，具體表現(xiàn)為以下三個方面：首先，這兩種登記方式所產(chǎn)生的法律效果存在顯著差別。具體來說，商品房預(yù)售合同備案登記機(jī)制屬于一種以行政管理為主導(dǎo)的制度框架，然而，不動產(chǎn)預(yù)告登記則作為一項(xiàng)全面性的不動產(chǎn)登記制度，具有獨(dú)立于前者的法律有效性。其次，在登記程序及其主管部門的設(shè)置上二者也獨(dú)樹一幟且有所區(qū)分。最后，從適用范圍來看，雖然商品房預(yù)售合同的備案登記主要針對該類合同進(jìn)行登記，但是其他類型例如商品房的現(xiàn)房交易、二手房買賣乃至舊房買賣合同都暫未納入其列；至于預(yù)告登記，它適用于所有形式的不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣與私房交易，同時也涵蓋了國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)移以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等等廣泛的領(lǐng)域和范圍?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房，如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，其簽署的買賣合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房者應(yīng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)返還購房者交納的房款。一、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響使用按照規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，如房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等，購房者可要求退房，并要求開發(fā)商賠償損失。二、拿不到產(chǎn)權(quán)證在實(shí)際生活中，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，這時購房者可以要求退房。三、開發(fā)商把房子抵押如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房者后，又把房子抵押給第三人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒有告知購房者房產(chǎn)已被抵押的情況下賣房，合同無效，購房者可以要求退房。四、延遲交房一般來說，合同中約定的延遲交付房屋的期限是30天到90天不等，如果超

眾所周知，開發(fā)商所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書為住房所有權(quán)證書，而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證時需要經(jīng)歷兩個重要階段，首先便是“辦大證”，即是初始登記這一流程；其次則是“辦小證”，即進(jìn)行流轉(zhuǎn)登記。在房屋所有權(quán)登記方面，通常情況下都是由開發(fā)商先進(jìn)行初始登記，然后再由各購房者各自獨(dú)立進(jìn)行商品房買賣注冊手續(xù)?！睹穹ǖ洹返诙倭惆藯l不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

一、房產(chǎn)證是開發(fā)商給的嗎房產(chǎn)證一般情況下是開發(fā)商辦理，實(shí)際上買房人是申辦法定義務(wù)人，開發(fā)商有協(xié)助義務(wù)。預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。二、辦房產(chǎn)證需要什么材料1．房屋購銷合同原件以及補(bǔ)充合同原件。2．房屋購買銷售統(tǒng)一原件。3．房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表以及分層分戶平面圖原件。（如果房屋測繪報告為舊格式的，則還需要出具竣工驗(yàn)收單以及填寫市房地產(chǎn)登記申請書，新格式只需要提供房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表以及分層分戶平面圖原件就可以了。）4．完稅憑證（契稅繳款書）。5．房屋購買人如果已經(jīng)結(jié)婚了，這樣就需要房屋買賣雙方帶上身份證復(fù)印件，還需要帶上房屋買賣雙方身份證進(jìn)行校驗(yàn)。6．房屋購買人如果已經(jīng)結(jié)婚了，房屋購買人需要帶上房屋購買人的婚姻證明復(fù)印件，還需要帶上結(jié)婚

辦理房屋產(chǎn)權(quán)證有時間限制。預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第63條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

安置房沒有產(chǎn)權(quán)證不可以買賣。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭舆w安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已屆滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。安置房可以落戶嗎？買了安置房之后是可以遷戶口的，只要有房產(chǎn)證或購房協(xié)議書就可以遷移戶口。一般情況下安置房5年之內(nèi)是可以拿到房產(chǎn)證的，如果想要交易就必須從拿到房產(chǎn)證開始，在過5年才可以正常的上市交易和過戶。如果要上戶口的話，必須房產(chǎn)面積要再70平米以上?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三

房產(chǎn)證是證明業(yè)主享有房屋所有權(quán)的憑證。沒有房產(chǎn)證對買家來說風(fēng)險很大。業(yè)主可以抵押或轉(zhuǎn)售房產(chǎn)證，即使現(xiàn)在未來取得，業(yè)主也可以抵押或轉(zhuǎn)售。因此，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房子有很多共同所有權(quán)，如繼承人、家庭和夫妻，買方應(yīng)與所有共有人簽訂房屋銷售合同。如果只有共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，買受人與其簽訂的買賣合同在其他共有人同意的情況下一般無效。證明股東身份的法律憑證不同在股份有限公司中，公司的資本總額平均劃分為相等的股份，股份的表現(xiàn)形式為股票，股票是股份公司股東身份的憑證，也是股東在公司擁有多少表決權(quán)的象征。而有限責(zé)任公司的資本總額不作等額劃分，股東的股權(quán)通過投資占總資本比例大小由公司開具出資證明來表示。出資證明書是有限公司股東享有股東權(quán)的重要憑證?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事

1、驗(yàn)房時應(yīng)該檢查開發(fā)商的哪些證件？1規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證書。2建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。三。建設(shè)部制定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表通常包括：工程基本情況；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的意見；竣工驗(yàn)收備案文件清單，包括工程竣工驗(yàn)收報告，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表是房屋征收過程中最重要的文件。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，清單上的每一項(xiàng)都必須報有關(guān)主管部門備案。如果沒有項(xiàng)目，該樓盤就是“黑樓”，不能入住。根據(jù)我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。列出經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核定的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位。開發(fā)商應(yīng)按照住宅質(zhì)量保修協(xié)議承擔(dān)保修責(zé)任。該文件應(yīng)說明房屋的結(jié)構(gòu)和性能，各種零部件的種類、性能和標(biāo)準(zhǔn)，并提出使用注意事項(xiàng)，如裝飾裝修注意事項(xiàng)、門窗種類、使用注意

申請人需提交房屋所有權(quán)登記申請書、申請人身份證明、委托書及代理人身份證明、國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證正副本、施工許可證正副本、啟動計劃或政府批準(zhǔn)、規(guī)劃驗(yàn)收證書、竣工驗(yàn)收備案證書及竣工驗(yàn)收備案表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資格證書、屬于全體業(yè)主共有部分的相關(guān)證明材料、自然人建筑質(zhì)量承諾書和審計報告。以上材料需提交原件及復(fù)印件,收復(fù)印件。需要提交的材料包括：1.房屋所有權(quán)登記申請書（原件）。二、申請人身份證明（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。三、委托書及代理人身份證明（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。四、國有土地使用權(quán)證書（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證正副本（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。6、施工許可證正副本（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。7、啟動計劃或政府批準(zhǔn)（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。8、規(guī)劃驗(yàn)收證書（帶原件及復(fù)印件，收復(fù)印件）。9、竣工驗(yàn)收備案證書及竣工驗(yàn)收備案表（

一、房屋所有權(quán)登記需要提交哪些證明文件房屋所有權(quán)登記需要提交以下證明文件：1．房屋所有權(quán)初始登記（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（4）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（5）房屋已竣工的證明；（6）房屋測繪報告；（7）其他必要材料。2．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書；（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（5）其他必要材料。二、房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理程序房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理程序?yàn)椋?．申請人攜帶材料進(jìn)行申請。申請人登錄當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心網(wǎng)站進(jìn)行預(yù)約，申請人在預(yù)約時間前到預(yù)約的受理點(diǎn)取號后，在業(yè)務(wù)受理窗口提出書面辦理申請。2．相關(guān)人員進(jìn)行受理。受理人員查驗(yàn)登記范圍、申請主體和申請材料。符合受理?xiàng)l件的，予以受理，當(dāng)場向申請人出具受理憑證；不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，出具不予受理通知書。3．審查人員審查。審查人員應(yīng)按照法律、法規(guī)等規(guī)定進(jìn)

房產(chǎn)證明是房屋產(chǎn)權(quán)證的簡稱，房屋產(chǎn)權(quán)證包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主辦理房產(chǎn)證首先需要開發(fā)商確權(quán)。即開發(fā)商在商品房竣工驗(yàn)收合格后，30天內(nèi)必須辦理確權(quán)登記手續(xù)。購房者必須在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理初始登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書（俗稱大產(chǎn)權(quán)）的基礎(chǔ)上，才能申請辦理所購房屋的轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。只要是新建的商品房，無論其是否出讓，產(chǎn)權(quán)最后如何分配，在初始登記時，登記機(jī)關(guān)均是直接將全部產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)經(jīng)營企業(yè)名下的。一、辦理房產(chǎn)證需要什么材料辦理產(chǎn)權(quán)證需要的材料包括：1、申請辦理產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)事人個人信息，包括居民身份證、戶口本、婚姻證明等材料的原件和復(fù)印件；2、房屋購銷合同的原件和補(bǔ)充合同的原件；3、商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票原件；4、房屋的完稅憑證，也就是契稅繳款書；5、房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表和分層分戶平面圖原件。二、產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證的區(qū)別1、房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法權(quán)，可依法

經(jīng)常會有人這樣建議：買房子一定要選大開發(fā)商。從現(xiàn)實(shí)情況來看，同一地段大開發(fā)商的房價也是要比小開發(fā)商貴一點(diǎn)的。這是因?yàn)榇箝_發(fā)商在品牌實(shí)力、施工質(zhì)量、配套設(shè)施等方面都更有保障。當(dāng)然，買大開發(fā)商的房子，付出的成本更高，需要量力而為。但無論大開發(fā)商還是小開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的、五證齊全的。而一些不良開發(fā)商在開發(fā)完房產(chǎn)后，遇到銷售業(yè)績不佳，會直接把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，自己卻抽身走人。這樣的開發(fā)商不僅口碑不好，如果房子出現(xiàn)問題，購房者都找不到人，居住生活沒有保證。一、看媒體報道：“負(fù)面”樓盤不要買爛尾樓應(yīng)該是購房者很害怕遇到的情況，出現(xiàn)之后購房者往往面臨維權(quán)艱難的困境。隨著網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，購房者對于樓盤的信息了解的途徑也逐漸增多，因此購房者可以透過網(wǎng)絡(luò)或媒體的報道提前獲取房屋各類信息。對于一些負(fù)面新聞很多的樓盤，購房者應(yīng)該精挑細(xì)選，謹(jǐn)慎購買。而對于有漏水、外墻脫落、墻體開裂等質(zhì)量問題的房屋，購房者也不要購買

開發(fā)商退房款一般需要十五日。買房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商提出退房、發(fā)出退房通知，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)退還買房人房款并與貸款銀行解除或者終止合同；雙方簽訂的合同中有對于退房款時間有明確約定的，從其約定。一、買了房子想退房如何處理1、買房人發(fā)出退房通知。買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等；如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康模_發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。2、15天內(nèi)辦好各種手續(xù)。買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支

作者：◇龔文俊蒲通臣發(fā)布時間：2008-09-2609:28:42[案情]原告楊某（系進(jìn)城經(jīng)商農(nóng)民）于2001年在某縣城關(guān)通過受讓的形式取得一塊菜地，在未能申請領(lǐng)取國有土地使用證的情況下，于2002年在該土地的右后部建房。第三人李某（系國家公務(wù)員）于2004年擬在與上述菜地左面和左前面相鄰的一塊稻田建房，需占用該菜地左面的一部分土地，遂與原告訂立用該稻田右前面部分土地給原告修建通道，以換取該部分土地建房的協(xié)議。2005年，第三人撕毀該協(xié)議，強(qiáng)行在其已換給原告使用的土地上修建院門和圍墻，將原告已開始修建的通道堵塞，致使雙方發(fā)生土地權(quán)屬爭議。原告曾向土地管理機(jī)構(gòu)申請調(diào)處，該機(jī)構(gòu)以雙方均未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)為由不予受理。之后，第三人通過不正常渠道取得了2002年號的國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。原告在獲知此情況后，即向某縣人民法院提起行政訴訟，請求依法撤銷被告某縣人民政府違法為第三人頒發(fā)國有