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一、買房定金不退房款能退嗎

在探討買房定金是否能退還的問題時(shí)，我們首先需要明確的是，買房的定金不買了不一定能退。

1．《民法典》第五百八十七條明確規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。

（1）給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；

（2）收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

2．也存在一些特殊情況下，購(gòu)房者可以要求退還定金。

例如，當(dāng)購(gòu)房者與賣方在補(bǔ)充協(xié)議上難以達(dá)成一致，或者因賣方未取得預(yù)售許可證，或者買方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或正式合同無效時(shí)，購(gòu)房者都有權(quán)要求賣方退還定金。

二、買房定金不退情況剖析

當(dāng)我們深入分析買房定金不退的情況時(shí)，可以明確以下幾點(diǎn)：

1．如果購(gòu)房者實(shí)施了違約行為，如未能按照認(rèn)購(gòu)書中的約定履行債務(wù)，或者履行債務(wù)不符合約定，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，那么購(gòu)房者將無權(quán)請(qǐng)求返還定金。

2．即使是由于賣方的原因?qū)е潞贤茨芎炗喕驘o效，如賣方未取得預(yù)售許可證，或者買方不具備購(gòu)房資格，但如果賣方在此過程中并無過錯(cuò)，那么賣方也僅需將定金返還給購(gòu)房者，而無需承擔(dān)其他責(zé)任。

3．如果買方在正式簽約時(shí)將認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、戶型、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，那么這種情況將視為賣方違約，此時(shí)賣方應(yīng)雙倍返還定金給購(gòu)房者。

三、買房定金合同成立條件解析

在探討買房定金合同是否成立的問題時(shí)，我們需要明確的是，定金合同并非僅僅通過雙方約定即可成立。

1．根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。也就是說，即使雙方在房屋買賣合同中約定了定金，但如果購(gòu)房者并未實(shí)際支付定金，那么定金合同并未成立。

2．我們還需要注意定金的數(shù)額問題。根據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

3．超過部分不產(chǎn)生定金的效力。同時(shí)，如果實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，那么將視為變更約定的定金數(shù)額。

4．在定金與違約金競(jìng)合的情況下，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

5．但如果定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，那么對(duì)方還可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條