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1、合法性原則

即商服用房的拆遷補償評估，必須以商服用房具備合法產(chǎn)權、合法使用與合法處分為前提。具體地說，在評估時：

（1）必須確認估價對象具有合法產(chǎn)權。具有合法產(chǎn)權的商服用房是經(jīng)依法登記，頒發(fā)了房屋所有權證、土地使用權證或房地產(chǎn)權證的商服用房。無法確認估價對象產(chǎn)權合法性的商服用房，必須在評估報告中進行說明。商服用房的估價結(jié)果是假定估價對象具有合法產(chǎn)權情況下的評估，其評估結(jié)論是假定估價對象具有合法產(chǎn)權情況下的結(jié)論。否則，評估結(jié)論無效。

（2）必須按估價對象的合法用途進行評估。只有房屋產(chǎn)權證登記為商業(yè)用途或商服用途的合法商服用房，才能按商服用房進行拆遷補償評估。目前有不少沿街非商服用房的產(chǎn)權人、使用人，在沒有辦理產(chǎn)權變更手續(xù)的情況下，擅自將用房改為商服用房。估價人員不能把這些房屋作為商服用房進行拆遷補償評估。

（3）必須按照合法處分的規(guī)定進行評估。拆遷補償價格應當根據(jù)被拆遷房屋所處的房地產(chǎn)市場的評估價格確定。此市場評估價格，是被拆遷房屋于估價時點在公開市場上合法處分、合法交易的客觀公正的價格。對于土地為劃撥用地的商服用房，應是補交土地使用權出讓金后的價格。

（4）對于持有房屋所有權證和土地使用權證，但房屋已不存在的情況，應按土地使用權證的土地面積評估土地使用權的補償價格。

2、商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途一般是其拆遷許可證頒發(fā)之日所保持的用途

商服用房拆遷補償評估一般是評估出拆遷許可證頒發(fā)之日被拆遷商服用房的市場價值，并以此評估價值作為拆遷人對被拆遷人、承租人不能保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用遭受損失的補償依據(jù)。因此，商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途，應是拆遷許可證頒發(fā)之日保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提下的用途。

3、替代原則

商服用房拆遷補償評估的替代原則包含兩層含義。其一是商服用房拆遷補償評估的結(jié)果不得明顯偏離類似商服用房在同等條件下的正常價格。其二是商服用房拆遷補償可以采用市場比較法，即可以根據(jù)委估商服用房與近期交易的類似商服用房區(qū)域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差異，對近期交易的類似商服用房的交易價格進行修正，從而求出委估商服用房的拆遷補償價格。

4、估價時點原則

商服用房拆遷補償評估的估價時點原則，是指商服用房拆遷補償評估的價格是估價時點的價格。此原則是要注意以下兩點：

（1）被拆遷商服用房在不同時期的收益應該按照適當?shù)馁Y本化率折算為估價時點的現(xiàn)值。

（2）商服用房拆遷補償價格評估的結(jié)果，一般是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的評估價值；規(guī)模大，分期、分階段實施的拆遷項目，評估結(jié)果應是當期房屋拆遷實施之日的評估價值。

工廠拆遷補償價格評估方法有什么

1、市場評估價

被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、交易均價

同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價

由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

工人沒有賠償，但是可以獲得相應補償，工廠被拆遷以后需要采用貨幣補償法，運用這種方法時要明確補償?shù)慕痤~，補償款的支付方式，確認補償金額的方法有三種，分別是市場評估價，商品房交易均價，重置價，具體采用哪種方式由實際情況決定，出現(xiàn)拆遷單位不給補償?shù)那闆r，可以去法院起訴維權。