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二次抵押房產(chǎn)風(fēng)險如何控制

來源：法律編輯整理時間： 2023-03-12 11:02:56 160 人看過

融資機(jī)構(gòu)在接手二抵房產(chǎn)時，息費(fèi)通常會更高，不過，風(fēng)險也會更大。因?yàn)橐坏┓课荻紊踔炼啻蔚盅?，有可能到了最后接手的機(jī)構(gòu)，貸款的總數(shù)已經(jīng)超過了房產(chǎn)本身的價值。特別是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不振，一旦房價發(fā)生下跌，都可能造成融資機(jī)構(gòu)的壞賬率上升。

實(shí)際上，從當(dāng)前一些網(wǎng)絡(luò)融資平臺的做法來看，不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)抵押類貸款受地域性因素的影響較一般模式平臺要大得多，比如一線城市的房產(chǎn)抵押平臺較二三線城市要穩(wěn)健得多。另外，控制借款期限也能在很大程度上保障安全性問題。此外，這些平臺對客戶的授信額度一般為抵押資產(chǎn)評估價值的一半。

實(shí)際上，做二次抵押的房產(chǎn)貸款最擔(dān)心的無非還是產(chǎn)生糾紛，因?yàn)閺乃痉ǔ绦蛏峡矗诙踔粮箜樜坏氖軆敃絹碓斤@“弱勢”。那么，典當(dāng)行是否可以在這樣的業(yè)務(wù)中與當(dāng)戶約定，在當(dāng)戶無力償還在先抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)時，由典當(dāng)行先行借款為當(dāng)戶償還付清欠款，并解除當(dāng)物上的其他抵押權(quán)？

值得注意的是，當(dāng)?shù)洚?dāng)行代當(dāng)戶償還在先抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)時，假如當(dāng)戶不再在借款之前另行向典當(dāng)行質(zhì)押或抵押新的當(dāng)物，尤其是在借款金額超過了原典當(dāng)關(guān)系中作為當(dāng)物的房產(chǎn)的剩余價值——即該房屋未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利部分的價值時，則典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的此次借款關(guān)系因缺少合法有效的當(dāng)物，無法形成有效的典當(dāng)法律關(guān)系，由此典當(dāng)行不宜將此類借款直接計為當(dāng)金。

同時，假如向典當(dāng)行借款的客戶為非自然人的企業(yè)，則屬于典當(dāng)行作為工商登記企業(yè)借款給其他企業(yè)的行為，這種行為往往被視為企業(yè)間的資金拆借，在這種情況下，法院通常認(rèn)為典當(dāng)行僅能要求借款方返還本金。

一、上海房產(chǎn)抵押貸款利率多少

1、銀行貸款：借款人以所購住房作為抵押或質(zhì)押物在銀行辦理抵押貸款，銀行辦理抵押貸款必須出具住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同等。年利率6％起。

2、如果是信托貸款：信托房產(chǎn)抵押貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金、按其（或信托計劃中）指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以房產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔(dān)保方式、利率加費(fèi)用一般年經(jīng)利率在18％左右。

3、將房產(chǎn)抵押給典當(dāng)行、交付一定比例費(fèi)用和利息，取得當(dāng)金并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、費(fèi)用、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為、利息加其他各項(xiàng)綜合費(fèi)用合并約為月利率3％左右。

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（1）質(zhì)物的質(zhì)量需要符合質(zhì)權(quán)人的要求才能控制風(fēng)險。質(zhì)權(quán)人主要考慮以下幾個方面：一是質(zhì)物質(zhì)量穩(wěn)定；二是質(zhì)物價格穩(wěn)定；三是質(zhì)物處置方便，即流動性強(qiáng)。一般生產(chǎn)基礎(chǔ)資料，如礦石、糧食作物、鑄鋼件、大型設(shè)備等。（2）入庫質(zhì)押貨物的處理。根據(jù)質(zhì)押合同是否正常終止，可分為兩種處理方式：一種是非正常終止合同。因貨物實(shí)際價格低于質(zhì)押金額的，質(zhì)權(quán)人可以通知出質(zhì)人調(diào)整質(zhì)押，保證貨物實(shí)際價格不低于質(zhì)押金額。出質(zhì)人履行質(zhì)權(quán)人請求的，合同繼續(xù)履行。出質(zhì)人逾期不履行質(zhì)權(quán)的，質(zhì)權(quán)人可以對質(zhì)物行使權(quán)利，保障自己的利益。二是合同正常終止。監(jiān)管賬戶存款不足以償還質(zhì)押物本息的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)委托第三方（可以是物流公司）處置貨物，追償質(zhì)押物本息。貨物處分后，如有余額，應(yīng)當(dāng)返還出質(zhì)人；不足沖抵質(zhì)押物本息的，質(zhì)權(quán)人保留向出質(zhì)人追償?shù)臋?quán)利。監(jiān)管賬戶存款足以支付質(zhì)押物本息的，質(zhì)權(quán)人轉(zhuǎn)讓質(zhì)押物本息后，應(yīng)當(dāng)返還倉單質(zhì)押權(quán)。在處分上述貨物時，質(zhì)權(quán)人

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(1)質(zhì)押貨物的品質(zhì)需要滿足質(zhì)權(quán)人控制風(fēng)險的要求。質(zhì)權(quán)人主要考慮以下方面:一是質(zhì)押貨物的品質(zhì)穩(wěn)定,二是質(zhì)押貨物的價格穩(wěn)定,三是質(zhì)押貨物的處置方便,即變現(xiàn)能力強(qiáng)。一般性的生產(chǎn)基礎(chǔ)資料,如礦石、糧食作物、鋼材鑄件、大型設(shè)備等。(2)倉單質(zhì)押貨物的處置。依據(jù)質(zhì)押契約是否正常終止,對貨物的處置有以下兩種方式:一是契約非正常終止。由于貨物真實(shí)價格低于質(zhì)押款金額,質(zhì)權(quán)人可通知出質(zhì)人調(diào)整質(zhì)押款,以確保貨物真實(shí)價格不低于質(zhì)押款金額。若出質(zhì)人執(zhí)行質(zhì)權(quán)人要求的,契約繼續(xù)執(zhí)行。若出質(zhì)人在規(guī)定期限內(nèi)拒絕執(zhí)行的,質(zhì)權(quán)人可對質(zhì)押貨物行權(quán),以確保己方利益。二是契約正常終止。若監(jiān)管賬戶內(nèi)存款不足償還質(zhì)押款本息的,質(zhì)權(quán)人有權(quán)委托第三方(可以是物流公司)處置貨物,并收回質(zhì)押款本息。處置貨物后,若有余額,應(yīng)歸還出質(zhì)人;若不足以抵付質(zhì)押款本息的,質(zhì)權(quán)人保留對出質(zhì)人的追索權(quán)。若監(jiān)管賬戶內(nèi)存款足以支付質(zhì)押款本息的,在質(zhì)權(quán)人劃轉(zhuǎn)質(zhì)押款

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由于現(xiàn)行拍賣法規(guī)不盡完善，拍賣責(zé)任和費(fèi)用不明確，法院執(zhí)行押品時的評估和拍賣費(fèi)用較高，導(dǎo)致銀行抵押物在拍賣過程中常常遇到一些不確定因素(例如：非公開、公平的內(nèi)部交易)而被低值拍賣，使銀行部分甚至大部分債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。在處置抵押物拍賣變現(xiàn)時，銀行是否有更好的應(yīng)對措施?司法拍賣是目前法院強(qiáng)制執(zhí)行中對銀行抵押物變現(xiàn)處置的主要方式。通過公開拍賣，由市場競價方式取得被執(zhí)行財產(chǎn)的最大交換價值，可在非所有權(quán)人處分財產(chǎn)的情況下最大限度地維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。然而，司法拍賣過程中仍存在很多不確定因素，并由此引發(fā)債權(quán)風(fēng)險。首先是拍賣委托方承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險。根據(jù)我國《拍賣法》第61條規(guī)定，銀行作為委托方，對拍賣資產(chǎn)負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因此，一旦銀行對抵押物情況了解不透徹，在拍賣公示時未做到對抵押物現(xiàn)狀進(jìn)行全面信息披露，可能會損害競買人的知情權(quán)。其次是評估定價及拍賣成交價不合理的風(fēng)險。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，司法拍賣中的評估

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抵押
個人無抵押信用貸款怎么控制風(fēng)險

一、個人無抵押信用貸款如何控制風(fēng)險1、建立起有效的貸款風(fēng)險防范系統(tǒng)貸款要堅持放得出，收的回，效益好，不欠息的原則。貸款風(fēng)險度=貸款方式系數(shù)*企業(yè)信用等級系數(shù)貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=貸款風(fēng)險度*貸款形態(tài)系數(shù)2、建立起抵御貸款風(fēng)險的處理系統(tǒng)貸款風(fēng)險處理系統(tǒng)包括轉(zhuǎn)嫁系統(tǒng)，風(fēng)險分散系統(tǒng)和風(fēng)險補(bǔ)償系統(tǒng)3、建立起權(quán)責(zé)分明的貸款保障系統(tǒng)(1)貸款資產(chǎn)管理要制度化。(2)健全信貸資產(chǎn)管理規(guī)章制度。二、個人無抵押信用貸款存在哪些風(fēng)險1、貸款費(fèi)用較高。無抵押貸款相對其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若無抵押貸款不能及時償還，還會收取一定的罰息，其按利息的130%收取，不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，影響日后個人貸款業(yè)務(wù)的辦理。若通過民間借貸獲取無抵押貸款，注意利率一定要處于合法范圍內(nèi)。2、受騙風(fēng)險較大。無抵押貸款騙局較多，有很多人掉入無抵押貸款中的陷阱中，造成經(jīng)濟(jì)損失，這種騙局多數(shù)通過放款之前以收取手續(xù)

2023-05-25

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法律綜合知識
房子二抵有何風(fēng)險

一、房子二抵有何風(fēng)險關(guān)于房地產(chǎn)二次抵押貸款所存在的潛在風(fēng)險，具體包括以下幾點(diǎn)：首先，貸款利率較高。據(jù)本站的調(diào)查和研究表明，由于銀行或小型借貸機(jī)構(gòu)面臨的壓力較大，因此在進(jìn)行二次抵押貸款時，貸款利率普遍偏高，并且貸款利率通常按月度進(jìn)行計算。在正常情況下，二次抵押貸款每月需支付的貸款利率約為貸款總額的5％左右。其次，還款過程缺乏協(xié)商空間。在二次抵押貸款的還款過程中，銀行的要求極為嚴(yán)格。如果借款人無法按時償還貸款，銀行或小型借貸機(jī)構(gòu)將會立即對二次抵押的抵押物進(jìn)行拍賣，而不會給予借款人協(xié)商的余地。因此，申請人務(wù)必高度重視還款期限。最后，申請貸款額度相對有限。盡管二次抵押的手續(xù)較為簡便，但是能夠獲得的貸款額度卻并不理想。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，二次抵押貸款的額度不得超出抵押物原始價值扣除原有貸款后的剩余部分。在一般情況下，申請人最終能夠獲得的貸款額度在扣除原有貸款額度之后，可能會大幅度縮水。《民法典》第三百

2024-07-12

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二次抵押
房產(chǎn)二次抵押的材料

一、房產(chǎn)二次抵押的材料1、房屋所有權(quán)證。2、房產(chǎn)抵押合同和他項(xiàng)權(quán)利登記表。抵押人為自然人的，房產(chǎn)抵押合同需進(jìn)行公證。3、房屋產(chǎn)權(quán)人為自然人的，需提交居民身份證或其他證明身份的有效證件。4、房屋產(chǎn)權(quán)人為法人或其他組織的，需提交企業(yè)法人《營業(yè)執(zhí)照》或單位證明、法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書、法定代表人居民身份證和受委托人居民身份證或其他證明身份的有效證件。5、一次抵押的合同以及借款合同。二、房產(chǎn)二次抵押應(yīng)具備的條件1、用于二次抵押貸款的房屋應(yīng)為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房。2、用于二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房。3、房屋必須是使用銀行抵押貸款所購買的一手房。4、房屋抵押登記已經(jīng)辦妥，并且該行是房屋的抵押權(quán)人。5、房屋已辦理保險，并且保險單正本由銀行執(zhí)管。6、房屋所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，具有較大的利潤。三、房產(chǎn)二次抵押登記流程1、經(jīng)辦行已按審批要求作為第1順

2023-06-15

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