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第一章總則

第一條（制定依據(jù)）

為維護房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷評估行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本技術(shù)規(guī)范。

第二條（適用范圍）

本市國有土地上的房屋拆遷評估適用本技術(shù)規(guī)范。

第三條（估價目的和價格定義）

采用本技術(shù)規(guī)范的估價目的統(tǒng)一稱為＼＂房屋拆遷補償估價＼＂。

房屋拆遷評估的價值定義是被拆除房屋無權(quán)利負擔(dān)的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

第四條（估價時點）

房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

第五條（評估方法與可比實例選?。?/p>

各類房屋拆遷評估應(yīng)采用本技術(shù)規(guī)范規(guī)定的評估方法。

在運用市場比較法時，應(yīng)在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過6個月的充分房地產(chǎn)市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實例。在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的3個以上可比實例，并制作《可比實例調(diào)查表》。采用基準(zhǔn)價格修正法確定基準(zhǔn)價格的，應(yīng)選取4個以上可比實例。

可比實例的成交單價一般相差不應(yīng)超過30％。

第六條（拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積）

拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積應(yīng)以委托人書面確定的為準(zhǔn)。

第七條（房屋裝飾評估）

拆遷房屋的評估價格中不包括房屋的裝飾價值。

委托人書面要求評估房屋裝飾價值的，應(yīng)按照本市房屋裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)，單獨評定其裝飾的重置價格和成新程度。

房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。

第八條（房屋拆遷評估的質(zhì)量控制）

房屋拆遷評估的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。

房屋拆遷評估報告（以下簡稱評估報告）應(yīng)經(jīng)估價機構(gòu)內(nèi)部審核批準(zhǔn)。

第九條（評估報告）

估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告。其中居住房屋的，估價機構(gòu)還應(yīng)按房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具分戶評估報告。

評估報告和分戶評估報告應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章。

采用基準(zhǔn)價格修正法評估時應(yīng)提供估價結(jié)果匯總表。估價結(jié)果匯總表應(yīng)包含分戶估價對象座落、產(chǎn)權(quán)人、建筑面積、基準(zhǔn)價格、修正系數(shù)、評估單價等內(nèi)容。

第十條（評估資料存檔）

估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：

（一）評估委托合同；

（二）拆遷許可證、或者建設(shè)用地規(guī)劃許可證、或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（三）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；

（五）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；

（六）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

（七）其它涉及評估項目的一切必要資料。

評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

第十一條（證據(jù)保全）

評估依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。

第二章居住房屋的評估

第十二條（居住房屋分類）

本市國有土地上的居住房屋按建筑類型分為公寓、花園住宅、職工住宅（新工房）、新式里弄、舊式里弄、簡屋六類。

第十三條（評估方法）

居住房屋應(yīng)采用市場比較法評估。

第十四條（可比實例的比較修正）

可比實例比較修正時，應(yīng)建立價格可比基礎(chǔ)后進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過10％，綜合調(diào)整不得超過15％。

第十五條（基準(zhǔn)價格修正法）

（一）基準(zhǔn)價格修正法與適用條件

對于房屋建筑類型相同、功能完整性相同或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場比較法確定典型房屋的市場價格，作為該拆遷范圍同類房屋的基準(zhǔn)價格。然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等因素，對該基準(zhǔn)價格進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定其它被拆除房屋的評估價格。

整幢花園住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基準(zhǔn)價格修正法。

（二）運作程序

1、按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別；

2、在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋；

3、運用市場比較法對典型房屋進行評估，經(jīng)核驗后確定典型房屋的價格作為基準(zhǔn)價格；

4、確定層次、朝向等其他因素修正系數(shù)；

5、運用本規(guī)范的計算公式確定房屋的市場價格。

（三）計算公式

估價對象價格＝類別基準(zhǔn)價格×（1＋朝向修正系數(shù)）×（1＋層次修正系數(shù)）×（1＋其他因素修正系數(shù)）

本計算公式中的修正系數(shù)可參照下列系數(shù)確定。修正系數(shù)絕對值大于或等于5％的，調(diào)整幅度一般控制在±2％以內(nèi)；修正系數(shù)絕對值小于5％的，調(diào)整幅度一般控制在±1％以內(nèi)：

1、朝向系數(shù)

主臥朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南

修正系數(shù)－8％－3％－2％0％1％2％

朝向以住宅主臥室為準(zhǔn)

2、層次修正系數(shù)表

層次／總層數(shù)一二三四五六七高層

10％0％0％0％0％0％0％－3％

24％4％2％2％2％2％－2％

32％6％5％5％6％－1％

4－4％4％4％5％0％

5－8％2％3％0％

6－8％1％1％

7－10％1％

8～112％

12～（頂層－1）4％

頂層－4％

頂層修正一般為90年代中期以前頂層普通防水等處理的建筑，不包括復(fù)式結(jié)構(gòu)或特殊防水處理的頂層房屋。

3、計算公式中的其他修正因素是指采光、通風(fēng)等在基準(zhǔn)價格中未進行修正的其他影響估價對象價格的個別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在±5％范圍內(nèi)綜合確定。

第十六條（評估結(jié)果）

居住房屋只評估房地產(chǎn)市場單價，以房屋的建筑面積為計價單位。

第三章非居住房屋的評估

第十七條（經(jīng)營性房屋的分類）

非居住房屋包括商場、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂、餐飲、服務(wù)業(yè)和工廠、站場碼頭、倉庫堆棧、學(xué)校、文化館、影劇院、福利院、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋。

第十八條（評估方法）

能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實例的非居住房屋，應(yīng)采用市場比較法進行評估。

不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定。

難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其他方法進行評估。

房屋的租金收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平修正確定。

第十九條（收益法）

采用收益法評估時，應(yīng)選擇二種以上評估方法進行評估。評估結(jié)果的確定應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

第二十條（成本法）

采用成本法進行評估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。

房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價修正法等方法求取。

建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取。

房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。

第四章附則

第二十一條（在建工程評估）

在建工程應(yīng)采用成本法進行評估。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。

第二十二條（臨時建筑）

未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。

第二十三條（安置房屋的評估技術(shù)規(guī)范）

安置房屋應(yīng)按照本技術(shù)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定進行評估。

第二十四條（其他）

凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。

本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家和本市其他房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條（解釋部門）

本技術(shù)規(guī)范由上海市房屋土地資源管理局負責(zé)解釋。

二○○二年一月十八