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一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件如下：1.實質(zhì)要件，即需要是同等條件。對于同等條件的認定需要明確的是，同等條件主要指價格條件，除價格外，衡量“同等條件”還應(yīng)當(dāng)考慮付款期限、付款方式。2.形式要件，即優(yōu)先購買權(quán)的行使需要在一定期限內(nèi)提出。二、優(yōu)先購買權(quán)的行使效果優(yōu)先購買權(quán)的行使能產(chǎn)生以下兩層效果：1.行使優(yōu)先購買權(quán)首先產(chǎn)生使所有權(quán)人就特定財產(chǎn)與第三人成立的買賣關(guān)系歸于無效的效果。產(chǎn)生這一效果是優(yōu)先購買權(quán)“優(yōu)先”的體現(xiàn)，即對第三人具有對抗效力的體現(xiàn)。2.優(yōu)先購買權(quán)成立權(quán)利人與所有權(quán)人之間就特定財產(chǎn)的買賣關(guān)系。這是優(yōu)先購買權(quán)“購買”含義的體現(xiàn)，也是最終效力的體現(xiàn)。行使優(yōu)先購買權(quán)最終要產(chǎn)生這樣一個效果：成立權(quán)利人與所有權(quán)人之間就特定財產(chǎn)以和第三人購買時的“同等條件”為內(nèi)容的買賣關(guān)系。三、享有優(yōu)先購買權(quán)的幾種情形享有優(yōu)先購買權(quán)的情形主要有以下幾種：1.股東優(yōu)先購買權(quán)股

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。一、房屋租賃登記備案的材料辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1、房屋租賃合同；2、房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：1

房屋轉(zhuǎn)租被承租人有優(yōu)先購買權(quán)，具體規(guī)定如下：1、出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買，但房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或出租人將房屋出售給近親屬的除外；2、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。法律規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。房屋轉(zhuǎn)租時，承租人、次承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)的沖突處理轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。不同國家和地區(qū)對于轉(zhuǎn)租立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進行轉(zhuǎn)租自主程度的不同，大致分為兩類：一類是限制主義模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。代表國家為德國。另一類是自由主義模式，代表國家為法國。我國民法典采取限制主義模式。根據(jù)承租人的轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人的同意，分為合

讀者孫女士問：我是租戶，房主前些天將房子賣給了他的孫子，我認為房主侵犯了我的優(yōu)先購買權(quán)，能主張買賣合同無效嗎？

優(yōu)先購買權(quán)，強調(diào)的是時間上的優(yōu)先及價格上的平等，即承租人在時間上先于他人購買，在價格上與他人同等。在審判實踐中，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的分析重點應(yīng)是價格。但有些案件不能單從價格的數(shù)額分析，因法律規(guī)定的是“同等條件”而非“同等價格”，實踐中還要結(jié)合案件的具體情況分析“同等條件”，比如，出租人將房屋以較低價格賣給自己的親屬，承租人就不能以該價格主張優(yōu)先購買權(quán)，因此時“同等條件”已不單是指價格，還包括了出賣人基于親屬關(guān)系作出的優(yōu)惠照顧，但在此情況下承租人如何主張優(yōu)先購買權(quán)在我國立法上確是一個空白，審判人員對其性質(zhì)理解及實際處理也各持所見，造成司法判決的極不統(tǒng)一。建議盡快出臺相關(guān)司法解釋，以理清認識，達到裁判的統(tǒng)一。

房屋優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下，一般是指在同樣的價格下，對房屋具有優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，在房屋買賣中，具有優(yōu)先購買權(quán)的人有兩種：一種是房屋共有人．包括共有人和按份共有人。房屋共有人中有人要賣共有房屋，必須先征得其他共有人的同意。在同等條件下，其他共有人具有優(yōu)先購買的權(quán)利。另一種是房屋承租人。在租賃期間，出租人有權(quán)出賣房屋，但是必須提前三個月通知承租人，而且在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。如果一套房屋既有共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，又有承租入主張優(yōu)先購買權(quán)，則同等條件下，共有人先于承租人。只有共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)時，承租人才可購買，且承租人相對于其他購買者來說，仍有優(yōu)先購買權(quán)。如果優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，共有人和承租人可以向房屋管理部門提出申訴，或者直接向人民法院提起訴訟，要求確認房屋買賣行為無效，造成損失的，還可要求賠償損失。(榮)

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)最新司法解釋根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十九條，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！睹穹ǖ洹贰痉课莩凶馊藘?yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的排除情形承租人優(yōu)先權(quán)是法定的，所以租賃合同約定定限制承租人優(yōu)先購買權(quán)的約定無效，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《中華人民共和國民法典》【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)

一、被司法拍賣的房屋,承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。第七百二十七條：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。二、拍賣的房子可以買嗎法院拍賣的房子可以購買，依法執(zhí)行各項規(guī)定，符合條件的競拍者就可以購買法拍房。在自賣的程序中，原房主還是房子的賣家，但在法拍過程中，法拍房將屬于銀行，房主將不參與房子的出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的，而是以信托拍賣的形式在當(dāng)?shù)氐姆ㄔ哼M行

共有人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人。理由是：1、從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)。2、從權(quán)利設(shè)置目的及救濟上講，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是為了保護共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的，也可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護，但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他保護。3、從物價值的綜合利用上講，共有人作為共有財產(chǎn)的所有權(quán)人，其財產(chǎn)與爭議財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，讓其享有優(yōu)先購買權(quán)更能讓財產(chǎn)歸于整體和一個產(chǎn)權(quán)人，更有利于物權(quán)的

轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。不同國家和地區(qū)對于轉(zhuǎn)租立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進行轉(zhuǎn)租自主程度的不同，大致分為兩類：一類是限制主義模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。代表國家為德國。另一類是自由主義模式，代表國家為法國。我國民法典采取限制主義模式。根據(jù)承租人的轉(zhuǎn)租是否經(jīng)過出租人的同意，分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。針對合法轉(zhuǎn)租、非法轉(zhuǎn)租這兩種情況，筆者對承租人、次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)以及雙方均主張優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生沖突如何處理進行分析論述。1.合法轉(zhuǎn)租的情況合法轉(zhuǎn)租，是指承租人的轉(zhuǎn)租取得了出租人同意?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇鶙l“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，依據(jù)該條款，承租人與出租人訂立的租賃合同、承租人與次承租人訂立的轉(zhuǎn)

承租人不是必然擁有優(yōu)先購買權(quán)的，是在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人將標的物出賣于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人購買的權(quán)利，又稱先買權(quán)。一、出租的房屋還能賣么房子租出去了還可以繼續(xù)買賣。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就是承租人的優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人沒有依法履行該義務(wù)，承租人可以主張該房屋買賣無效或賠償損失。二、租賃期間房東把房子賣了還能租嗎租賃期間房東把房子賣了還能租的。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。我國法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。三、租客優(yōu)先購買

出租人把房屋賣給親屬，承租人將失優(yōu)先購買權(quán)2010年1月1日，劉先生將房屋出租給馬先生，雙方書面約定租期為2年。2010年9月，劉先生將房屋低價賣給了妹妹。馬先生得知后，以自己享有優(yōu)先購買權(quán)為由將劉先生訴至法院，要求確認上述房屋買賣合同無效。《民法典》(2021.1.1生效)第七百二十六條【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。本案中劉先生將房屋賣給自己的妹妹，這屬于承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的情形，所以馬先生的請求不能得到支持。

共有人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人。因為承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)。而共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)。船舶優(yōu)先權(quán)的特點是什么船舶優(yōu)先權(quán)具有以下突出特點：1、法定性。船舶優(yōu)先權(quán)是一種法定的擔(dān)保物權(quán)，其產(chǎn)生要基于法律規(guī)定，當(dāng)事人不能通過約定創(chuàng)設(shè)船舶優(yōu)先權(quán)，同時其實現(xiàn)也必須通過法院依法行使職權(quán)進行。2、秘密性。雖然船舶優(yōu)先權(quán)是一種物權(quán)，但不受物權(quán)公示性的約束。船舶優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生和存續(xù)既無需當(dāng)事人做任何意思表示，也無須在船舶登記機關(guān)進行登記，從而也無從查知。3、隨附性。船舶優(yōu)先權(quán)一經(jīng)產(chǎn)生就附著在船舶上，隨船舶的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，只有法定原因發(fā)生才消滅。船舶的合法受讓人不能以對受讓船舶以前的債務(wù)無責(zé)任為由抗辯船舶優(yōu)先權(quán)。但為了限制這種權(quán)利，海商法規(guī)定，船舶轉(zhuǎn)讓時，船舶優(yōu)先權(quán)自法院應(yīng)受讓人申請予以公告之日起

根據(jù)《民法典》第726條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！眱?yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件：（I）在租賃合同的存續(xù)期間。（2）在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。（3）必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人