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地上剛挖了個坑，預(yù)售許可證尚無蹤影，開發(fā)商便豎起預(yù)約登記的牌子接受購房者預(yù)訂，預(yù)訂的形式竟是開發(fā)商向購房者借款。這是發(fā)生在四川省資陽市的一件蹊蹺事。日前，本報記者接到讀者反映后，專程趕赴現(xiàn)場進行了調(diào)查。

預(yù)訂商品房簽的是借款合同

資陽市建設(shè)北路是一處舊城改造工地，據(jù)資陽市當(dāng)?shù)孛襟w報道，這里將建成當(dāng)?shù)匾涣鞯募笮蜕藤Q(mào)、金融、休閑娛樂為一體的達高國際商業(yè)廣場。該項目占地面積107畝，地上商住加上地下建筑及配套設(shè)施等，建筑面積達30多萬平方米，總投資約8.5億元。

目前，該項目進行了廠房拆除、土地整理等前期建設(shè)，地上僅開挖出一個偌大的坑。10月1日起，附近的市民發(fā)現(xiàn)，大坑旁豎起了一塊醒目的預(yù)約登記的牌子，接著就不斷有市民前去咨詢、選房、簽合同、付款。咨詢現(xiàn)場還張貼出了選定房源不予調(diào)換的通知。這一切表明，商品房預(yù)售似乎已經(jīng)開始了。

據(jù)讀者反映，因為該項目位于資陽市舊城區(qū)的黃金地段，聞訊前去咨詢購房的人為數(shù)不少。購房人要預(yù)訂房子，交的不是選號費不是定金，而是要與開發(fā)商四川達高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱達高公司)簽訂一份借款合同。

10月28日，本報記者以購房者身份來到現(xiàn)場咨詢。售樓小姐一番熱情介紹后，記者選定了12幢6樓8號的一套商品房，面積為124平方米，每平方米價格為2438元，總房款為30.2312萬元。售樓小姐告訴記者，如果選定了就按總房款的30%也就是9萬多元的比例交預(yù)付款，以后不論漲跌都是這個價格。售樓小姐還說，兩天之內(nèi)必須簽合同，因為11月1日以后公司要上調(diào)價格。

簽什么合同呢?售樓小姐回答是簽借款合同，相當(dāng)于先把購房款借給開發(fā)商達高公司，明年樓盤正式開盤后，借款將正式轉(zhuǎn)成房款，該公司將按照銀行同期利率給購房者支付利息。售樓小姐介紹說，30%是最低付款比例，另外還可以選擇按50%、80%、100%等3種比例借款。

此前，讀者給本報四川記者站提供了一份《達高國際商業(yè)廣場借款合同》(樣本)，其中約定，甲方(達高公司)以乙方(購房者)指定的(營業(yè)用房、住宅)作為借款擔(dān)保，達高國際商業(yè)廣場在取得商品房預(yù)售許可證前，甲方向乙方借用資金，借款比例及資金利息標(biāo)準(zhǔn)，比如按乙方指定房款總額的80%借支的，其利率按人民銀行現(xiàn)行5年期存款利率計算。

建設(shè)執(zhí)法部門責(zé)令停止后仍然銷售

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

10月28日下午，資陽市房地產(chǎn)管理局市場管理科科長唐偉告訴本報記者，該局未給達高國際商業(yè)廣場辦理過《商品房預(yù)售許可證》，至今未接到達高公司有關(guān)該項目辦理預(yù)售許可的申請材料，該項目肯定不具備銷售條件。唐偉稱，該局接到群眾舉報后，會同資陽市規(guī)劃與建設(shè)局城建支隊，已多次到現(xiàn)場調(diào)查取證。按照職能分工，城建支隊負責(zé)案件查處，該案的具體牽頭部門是資陽市規(guī)劃與建設(shè)局法規(guī)科。

據(jù)資陽市規(guī)劃與建設(shè)局法規(guī)科負責(zé)人黃燕證實，該局已對達高公司立案查處，案由是涉嫌不符合預(yù)售條件違規(guī)銷售商品房。目前案件在辦理過程中，詳情不便透露，但該局早已給達高公司下達了責(zé)令停止銷售的處理意見。

本報記者暗訪發(fā)現(xiàn)，達高公司并未按照上述要求停止違規(guī)售房行為。工地入口處的3間臨時用房被用作了售樓部，一間是現(xiàn)場選房咨詢室，一間是財務(wù)室。暗訪中，售樓小姐介紹說，目前接受預(yù)訂的是12、13、14、15幢樓，各28層，每層三梯8戶，每幢樓的預(yù)訂情況基本上都好?，F(xiàn)場除了預(yù)約登記的牌子外，還有整個項目的景觀設(shè)計平面圖和上述4幢樓的效果圖。

以借款形式預(yù)訂房屋藏風(fēng)險

10月28日，達高公司股東、資陽市某地產(chǎn)建設(shè)工程公司總經(jīng)理戴道高接受了本報記者采訪。戴道高認為，達高國際商業(yè)廣場不具備銷售條件，目前根本沒有銷售，由于當(dāng)?shù)厥忻駥@個項目較為關(guān)注，所以從10月1日開始接受預(yù)登記，對有意購買者，選好房源后可實實在在定下來。借款是用購房者選好的房源做抵押，到時候不要房子可以退款，按銀行存款支付利息，購房者沒有風(fēng)險。

記者注意到，《達高國際商業(yè)廣場借款合同》(樣本)第五條的規(guī)定是，若乙方(購房者)自愿退房，甲方在取得該《商品房預(yù)售許可證》后10個工作日內(nèi)退還其借款本金，其中沒有說支付利息。

據(jù)戴道高介紹，達高國際商業(yè)廣場項目地塊是2008年11月份從當(dāng)?shù)卣馁u購得的，拿到土地后專門針對該項目注冊成立了達高公司。對于不少購房咨詢者項目中標(biāo)一年多時間，并未進行實質(zhì)性建設(shè)的質(zhì)疑，戴道高解釋說，主要是在等待引進的一家大型商場的入駐，《商品房預(yù)售許可證》大約2010年六七月份能辦下來，2011年六七月份可以交房。按照他的介紹，目前該項目僅取得了用地規(guī)劃許可手續(xù)。

四川合泰律師事務(wù)所副主任何佳林律師認為，以借款形式賣房的行為，屬于向社會不特定公眾募集資金的行為，涉嫌非法集資。10月29日，本報記者致電中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會四川銀行業(yè)監(jiān)督管理局新聞信息科，并按照其要求提交了有關(guān)材料。新聞信息科一位姓陳的工作人員答復(fù)稱，認定是否屬于非法集資是一個復(fù)雜的過程，中國銀監(jiān)會官方網(wǎng)站對非法集資的危害有權(quán)威介紹。

按照中國銀監(jiān)會網(wǎng)站介紹，識別非法集資活動，主要看主體資格是否合法，以及其從事的集資活動是否獲得相關(guān)的批準(zhǔn)，是否是向社會不特定對象募集資金，是否承諾回報，是否以合法形式掩蓋其非法集資的性質(zhì)等。非法集資是違法行為，參與者投入非法集資的資金及相關(guān)利益不受法律保護，公眾要增強參與非法集資風(fēng)險自擔(dān)的意識。

資陽市房地產(chǎn)管理局市場管理科科長唐偉提醒說，購房者通過與開發(fā)商簽訂借款合同的方式購房，將面臨諸多難以預(yù)料的風(fēng)險。