房屋長期租賃買賣不破租賃可以適用嗎
來源：法律編輯整理
時間： 2023-02-20 21:20:10
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可以適用，與房屋租賃多長時間沒有關(guān)系，但雙方必須簽訂合法的合同，買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：
(1)租賃合同已成立并生效；
(2)租賃物已交付承租人；
(3)所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間；
(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
一、買賣不破租賃生效條件的具體理解
(1)租賃合同成立有效并生效；
租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣；租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權(quán)；租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。
(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有；
租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理：①不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時生效，登記的抵押權(quán)可對抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系。②不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。③不動產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實際存在的，如承租人已經(jīng)實際占有使用不動產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。
實踐中，應(yīng)由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業(yè)經(jīng)營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉(zhuǎn)租，或者借給相關(guān)方無償使用，不影響實際占有的認(rèn)定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認(rèn)定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買受人以為房屋空置的認(rèn)識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經(jīng)向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。
(3)所有權(quán)變動，且發(fā)生在租賃期間；
“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權(quán)變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產(chǎn)生所有權(quán)變動，雖然并非所有權(quán)人主動追求，亦產(chǎn)生所有權(quán)變動的合法有效后果，也應(yīng)可以適用“買賣不破租賃”。
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繼續(xù)履行這種情況不適用，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。1、存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。3、租賃物已經(jīng)交付于承租人“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。4、所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間內(nèi)“買賣不破租賃”的本意即2023-03-19281人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)適用買賣不破租賃制度，需要滿足相應(yīng)的條件，否則的話就是不適用的。而其中就要求雙方之間存在合法有效的租賃合同，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人，租賃物已經(jīng)交付于承租人，最后所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間內(nèi)。由此可見，在無償適用房屋的情況下，是否適用買賣不破租賃需要區(qū)分不同的情況：1、雙方之間不存在租賃關(guān)系的無償適用在這種關(guān)系下，首先雙方之間就不滿足“存在合法有效的租賃合同”的條件要求，自然在無償使用的情況下，不適用買賣不破租賃制度。但如果雙方表面沒有簽訂租房合同，但實際上成立事實租賃關(guān)系，這種情況下，雖然不管是有償還是無償使用，其實都是適用買賣不破租賃制度。2、雙方存在合法有效租賃關(guān)系，但實際卻是一方無償使用另一方的房屋雙方存在合法有效的租賃關(guān)系，但實際出租人并沒有收取承租人的租金。這在符合其他條件的情況下，其實也是適用買賣不破租賃制度的。也就是說適用買賣不破租賃，并不是看成立2023-03-15148人看過 -
債務(wù)人買賣不破租賃不是僅限于房屋，從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。在司法實踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)《憲法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則?！百I賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。一、買賣不破租賃和抵押權(quán)競合沖突體現(xiàn)在哪些方面？與租賃權(quán)的規(guī)定一樣，我國《民法典》對抵押權(quán)的規(guī)定也是我國法律對財產(chǎn)權(quán)利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權(quán)和抵押權(quán)同是關(guān)于財產(chǎn)的權(quán)利，租賃權(quán)是債權(quán)，抵押權(quán)是物權(quán)，自然，二者會經(jīng)常發(fā)生競2023-06-23136人看過 -
合同內(nèi)容一、租賃轉(zhuǎn)讓也符合買賣不破租賃的適用條件嗎?符合，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。二、受讓人的下義務(wù)是什么?①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用2023-05-02207人看過
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一、買賣不破租賃抵押在后適用嗎不適用。買賣不破租賃在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。二、哪些情形不適用“買賣不破租賃”知道什么是買賣不破租賃后，我們就可以主張自己的權(quán)利，但是買賣不破租賃也有以下例外：1、動產(chǎn)租賃的限制適用。因為動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護。此外，如果對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用。2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用。根據(jù)法律的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押2023-05-02355人看過 -
合同生效一、租賃合同沒有備案買賣不破租賃是否適用?租賃合同沒有備案買賣不破租賃是適用的，有約定的從約定，如合同約定辦理登記備案手續(xù)為房屋出租合同生效條件的，則出租合同自辦理登記備案手續(xù)后生效，但是即使未辦理登記備案手續(xù)，合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)的，對方已經(jīng)接受的，則合同亦生效。如出租方將租賃房屋已經(jīng)交付給承租方，承租方已經(jīng)收房的，承租方向出租方支付租金，承租方接受的等情形。合同無約定的，則合同是否辦理備案登記手續(xù)與合同生效無必然聯(lián)系。如合同無特別約定生效條件，則根據(jù)合同的法的相關(guān)規(guī)定，合同自承租方出租方雙方簽字或蓋章之日起生效。買賣不破租賃一般不需要在合同里體現(xiàn)，房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;(二)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;(三)租金和押金數(shù)額、支付方式;(四)租賃用途和房屋使用要求;(五)房屋2023-05-02144人看過 -
法律綜合知識律師解答：視具體情況而定。視具體情況而定。如果抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，那么是適用的。如果抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，那么買賣不破租賃是不適用的?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。2024-05-07125人看過 -
不可以。買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。一、買賣不破租賃的適用條件(1)存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國民法典的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權(quán)變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。(2)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。(3)租賃物已經(jīng)交付于承租2023-06-25155人看過
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合同終止買賣不破租賃租賃備案了房東還能賣房，只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則：1、經(jīng)過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續(xù)有效。2、租賃合同雖然未經(jīng)過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款并且該條款的內(nèi)容已由出租人(租賃物原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人(新所有權(quán)人)的，原租賃合同繼續(xù)有效。所以，這個房子的所有權(quán)是屬于房東的，如果說在出租的過程中，房東把房子賣給其他人的話，這種做法是可以的，在更換的產(chǎn)權(quán)人之后，自己的租房合同一般來說不會發(fā)生改變，原本的出租時間和租金都不會發(fā)生任何改變，只是說房東的名字需要改變一下。一、房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的1、租賃關(guān)系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對于買受人繼續(xù)存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權(quán)時與承租人產(chǎn)生租賃合同關(guān)系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買2023-02-13176人看過 -
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繼續(xù)履行未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實的除外。在保護承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當(dāng)考慮保護房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未2023-04-22256人看過
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執(zhí)行異議一、問題的提出買賣不破租賃作為租賃法律關(guān)系中基本的原則之一，在實踐中對于保護承租人的居住權(quán)，平衡承租人和房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系具有重要的意義。但是近些年隨著大量商業(yè)租賃的出現(xiàn)，一味地強調(diào)買賣不破租賃往往會導(dǎo)致房屋買受人和承租人之間權(quán)利關(guān)系的失衡。司法實踐中，此類案件主要表現(xiàn)為：房屋出賣人隱瞞房屋出租事實，且出售房屋主要為毛坯房，或者未被承租人實際占有使用的房屋，房屋租賃合同也未進行登記備案，買受人在客觀上無法判斷房屋已被承租的事實。在買受人善意取得該房屋所有權(quán)后，承租人則往往會及時現(xiàn)身拿出一份先于房屋買賣合同簽訂的租賃合同，且多為長期租賃合同，要求行使租賃權(quán)，而且承租人與房屋出賣人均聲稱該房屋租金已經(jīng)一次性付清。如果房屋買受人以此向法院提起訴訟，要求承租人撤離房屋，行使對房屋的占有、使用權(quán)的，法院一般會以買賣不破租賃的原則予以駁回。如果買受人要求確認(rèn)租賃合同無效的，則一般需要向法院舉證證明2023-04-22112人看過 -
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#合同成立
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合同成立是指當(dāng)事人之間通過意思表示一致，達成了一項協(xié)議，該協(xié)議在法律上被認(rèn)定為有效。 合同成立需要滿足以下要件： 1、當(dāng)事人的意思表示真實； 2、具有主體適格的兩方以上當(dāng)事人； 3、具備要約和承諾階段； 4、當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，... 更多>
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買賣不破租賃租賃的租賃合同可以適用買賣不破租賃嗎浙江在線咨詢 2022-03-12可以的。只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則： 1、經(jīng)過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續(xù)有效。 2、租賃合同雖然未經(jīng)過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款并且該條款的內(nèi)容已由出租人（租賃物原所有權(quán)人）以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人（新所有權(quán)人）的，原租賃合同繼續(xù)有效。 -
買賣不破租賃先抵押后租賃適用嗎海南在線咨詢 2022-10-111、不適用。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 2、但是，買賣不破租賃原則有例外情況。根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。 -
轉(zhuǎn)租商鋪買賣是否可以適用不破租賃？青海在線咨詢 2024-12-15依據(jù)租賃雙方的具體約定，租戶是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)。我國法律遵循“買賣不破租賃”原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，對租賃關(guān)系也不會產(chǎn)生任何影響。這意味著買受人不能以已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 -
按揭房出租不適應(yīng)買賣不破租賃嗎？寧夏在線咨詢 2022-08-04一、什么是買“賣不破租賃” 買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 二、哪些情形不適用“買賣不破租賃” 知道什么是買賣不破租賃后，我們就可以主張自己的權(quán)利，但是買賣不破租賃也有以下例外： 1、動產(chǎn)租賃的限制適用。因為動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容 -
無償使用適用買賣不破租賃嗎四川在線咨詢 2023-09-27無償適用房屋，如果符合規(guī)定的條件，雙方之間也是建立的租賃關(guān)系，這種情況下是適用買賣不破租賃原則。但要是，本身就無法認(rèn)定構(gòu)成租賃關(guān)系，那么此時就無法適用買賣不破租賃。因此，在判斷無償使用是否適用買賣不破租賃的時候，必須要根據(jù)具體的情況來作出相應(yīng)的分析才行，不能貿(mào)然的認(rèn)定就適用或者不適用。
