執(zhí)行中拍賣土地使用權(quán)應(yīng)該注意什么問題？
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-16 08:11:27
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1、及時有效的查封
不論土地使用權(quán)被抵押與否，在法院依法處置前，都應(yīng)進行查封，這是執(zhí)行的基礎(chǔ)。
所謂及時，是指在債務(wù)人尚未來得及對其土地使用權(quán)進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那么，在執(zhí)行程序開始就應(yīng)該對已經(jīng)掌握的土地使用權(quán)進行查封。否則，債務(wù)人為了逃避執(zhí)行，極有可能將土地使用權(quán)出租、變賣或?qū)ζ渌麄鶆?wù)進行抵押，這將造成執(zhí)行上的困難甚至不能。
所謂有效含有內(nèi)容具體和手續(xù)完備兩方面的內(nèi)容。內(nèi)容具體，就是要在裁定中寫明所查封的土地的具體方位和面積(有地上建筑物、構(gòu)筑物的也應(yīng)注明面積和概況)，最好能在裁定中注明土地使用證編號;手續(xù)完備，是指在裁定書送達當(dāng)事人的同時，要將協(xié)助執(zhí)行通知書送達土地管理部門，請求依法予以協(xié)助辦理凍結(jié)過戶手續(xù)。
因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第41條第2款、第3款的規(guī)定，對不動產(chǎn)的查封，“應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)”，否則，“不得對抗其他人民法院的查封”，而且容易給債務(wù)人以可乘之機，造成惡意串通轉(zhuǎn)移資產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行的后果。
2、合法的評估
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第47條的規(guī)定，在對土地使用權(quán)進行拍賣前，“應(yīng)當(dāng)委托依法成立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行價格評估”。
首先，要委托法定的評估機構(gòu)。此前，由于國家未對涉案評估機構(gòu)進行規(guī)范，房地產(chǎn)管理局、土地管理局的內(nèi)部評估機構(gòu)與社會其他價格中介服務(wù)機構(gòu)有沖突，法院在委托評估時難以規(guī)范受托對象。國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組“國清(2000)3號”文件下發(fā)以后，國家將涉案物品價格認(rèn)證工作規(guī)范在各地相應(yīng)的物價局價格認(rèn)證中心，并明確規(guī)定“其中涉案標(biāo)的物及房地產(chǎn)、土地等價格，鑒證結(jié)果有關(guān)部門應(yīng)予認(rèn)可?！币虼耍飪r局價格認(rèn)證中心應(yīng)是法院的法定委托機構(gòu)，經(jīng)其認(rèn)定的價格才能作為拍賣或抵償債務(wù)的參考依據(jù)。
其次要將認(rèn)證結(jié)果及時送達被執(zhí)行人，根據(jù)國清(2000)3號文件精神和有關(guān)法律規(guī)定，被執(zhí)行人如對認(rèn)定的價格有異議，可以向法院提出申請，要求該認(rèn)證中心的上級認(rèn)證機構(gòu)進行復(fù)核。第三要注意價格認(rèn)證結(jié)果的時效性，及時對土地使用權(quán)進行處分。
3、公正的拍賣
委托合法的拍賣企業(yè)是公開拍賣的前提。應(yīng)根據(jù)《拍賣法》第11條、第12條的規(guī)定，對受托企業(yè)進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業(yè)，才有資格成為受托對象;對拍賣依法進行監(jiān)督是公正拍賣的保證。監(jiān)督的內(nèi)容應(yīng)定位在對拍賣程序的審查上，法院不可能也不必對拍賣的全過程實施監(jiān)督，因為根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的原則，拍賣企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其拍賣活動的真實性、合法性負(fù)全部的法律責(zé)任。
4、有效的轉(zhuǎn)移
拍賣成交后，執(zhí)行法院應(yīng)及時將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。這種轉(zhuǎn)移含有標(biāo)的物的占有和使用權(quán)證照的辦理兩方面的內(nèi)容。人民法院有協(xié)助買受人合法占有標(biāo)的物的義務(wù)，必要時，可會同有關(guān)方面的力量將土地非法占有者清除出場;人民法院有協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)，拍賣成交后，買受人應(yīng)立即到土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，人民法院應(yīng)及時作出裁定，并向土地管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，請求土地管理部門依法協(xié)助辦理土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。
由上可知，法院拍賣土地使用權(quán)時要注意的問題很多，比如要及時的對該土地進行查封，不然拍賣的程序無法順利的進行，再者，法院在進行拍賣的時候一定要公正合理，如果要委托別的機構(gòu)來進行拍賣，那么一定要選擇合法且有資質(zhì)的機構(gòu)才行。
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大連市國有土地使用權(quán)拍賣工作程序及具體流程一、基本程序(一)、成立拍賣委員會(二)、發(fā)布拍賣公告(三)、辦理拍賣登記(四)、投送竟買文件(五)、審查竟買文件(六)、召開拍賣大會(七)、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》二、具體流程(一)、成立拍賣委員會1、確定拍賣委員會的人數(shù)和人員構(gòu)成。拍賣委員會一般由5人以上的單數(shù)組成。拍賣委員會的主任、副主任從市開發(fā)辦選定;其他成員從市規(guī)劃和國土、監(jiān)察、房產(chǎn)等部門中選定。2、召開拍賣委員會會議，研究安排拍賣工作。拍賣委員會履行下列主要職責(zé)：審定拍賣文件;確認(rèn)拍賣人提出的最低成交價;審查竟買文件和竟買人資格;組織拍賣大會，確定拍賣主持人;確定竟得人。(二)、發(fā)布拍賣公告1、公告發(fā)布人。拍賣公告由拍賣人發(fā)布。拍賣人指市開發(fā)辦。2、公告內(nèi)容。拍賣公告的內(nèi)容包括拍賣的目的;竟買人的范圍及資格;竟買人認(rèn)購拍賣文件的時間、地點;拍賣地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、用途及規(guī)劃要2023-06-08265人看過
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土地使用權(quán)購房人審查《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)注意哪些問題(1)購房人注意所購房屋的位置是否在《國有土地使用權(quán)證》的用地范圍之內(nèi)。如果未在土地使用權(quán)范圍之內(nèi)，說明所購房屋與購房人審查的土地使用權(quán)證沒有關(guān)聯(lián)，目前沒有合法的土地使用權(quán)。(2)購房人應(yīng)關(guān)注《國有土地使用權(quán)證》項下的土地是否已經(jīng)抵押。通過審查《國有土地使用權(quán)證》原件的“記事”一欄，并關(guān)注抵押權(quán)人、抵押期限及擔(dān)保債權(quán)的范圍。如果此土地上存在抵押，購買此土地上的商品房將存在一定風(fēng)險。2023-05-01295人看過 -
土地拍賣解析土地拍賣公告存在的問題國有土地轉(zhuǎn)讓實行招拍掛以來，通過新聞媒體發(fā)布土地轉(zhuǎn)讓公告的越來越多。隨著土地信息的廣泛傳播，許多地塊成為投資熱點，找到理想的“婆家”，使國有土地實現(xiàn)大幅升值，為城市建設(shè)和發(fā)展積累了大量資金。但同時也出現(xiàn)通過新聞媒體發(fā)布的一些土地公告沒有收到預(yù)期的效果，前來參與競買的開發(fā)商仍然不多。尤其是西部的一些中小城市，本來寄希望于通過新聞媒體發(fā)布公告引來外地實力開發(fā)商，但“金鳳凰”就是不來，拍賣流標(biāo)的尷尬局面時有出現(xiàn)。問題出在哪兒?首先是土地轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布渠道的單一化，使所發(fā)布的信息影響范圍不廣，沒有為更多的投資者所了解?，F(xiàn)在新聞媒體很多，但各有其特定的讀者對象。土地轉(zhuǎn)讓信息的主要對象是房地產(chǎn)開發(fā)商，發(fā)布土地信息要選擇直接面向廣大開發(fā)商的新聞媒體才能奏效。但土地主管部門往往選擇一兩家本地的主流媒體發(fā)布公告，而沒有找到真正面向廣大開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最權(quán)威、最直接有效的土地信息發(fā)2023-04-24368人看過
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土地使用權(quán)是國有土地使用權(quán)中的一種，是國家向土地使用者發(fā)放的，用于開發(fā)、經(jīng)營、使用土地的一種特有權(quán)利。 這種權(quán)利可以是由土地使用者自行使用土地，也可以是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租給他人，甚至是進行抵押貸款。 在法律規(guī)定的期限內(nèi)，土地使用者可以對... 更多>
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代位權(quán)行使應(yīng)注意什么問題新疆在線咨詢 2022-06-231、債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法、確定，且必須已到清償期 2、可代位行使的權(quán)利必須是非專屬于債務(wù)人自身的權(quán)利 3.存在債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的事實 4、債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)損害了債權(quán)人的利益 所謂合法，是指債權(quán)人與債務(wù)人之間必須有合法的債權(quán)債務(wù)的存在。如果債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不成立，或者具有無效或可撤銷的因素而應(yīng)當(dāng)被宣告無效或者可能被撤銷，或者債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)被解除，或者債權(quán)人和債務(wù)人之間的債權(quán)是一種 -
土地使用權(quán)拍賣合同應(yīng)該如何寫？江蘇在線咨詢 2022-08-04土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國家保留對出讓土地的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)和為公共利益征用出讓土地的權(quán)力等主權(quán)范圍內(nèi)的全部權(quán)力。農(nóng)村集體土地和國有土地的所有權(quán)不能出讓，出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施也不能出讓。 -
以土地使用權(quán)投資成立中外合作企業(yè)應(yīng)注意問題福建在線咨詢 2022-10-20在中國境內(nèi)舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。合作各方向合作企業(yè)的投資或者提供的合作條件可以是貨幣，也可以是實物或者工業(yè)產(chǎn)權(quán)，專有技術(shù)、土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利。以土地使用權(quán)出資的。其土地使用權(quán)作價金額應(yīng)由具有土地評估資格的評估機構(gòu)評估，按提供土地時的市場價格作價確定。其評估結(jié)果須經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門確認(rèn)。以土地使用權(quán)作為投資或者合作條件的一方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)及責(zé)任應(yīng)由雙方協(xié)商在合作企業(yè)合同中約定。 -
淺議土地使用權(quán)出資在驗資中應(yīng)注意的問題有哪些上海在線咨詢 2022-07-11淺議土地使用權(quán)出資在驗資中應(yīng)注意的問題是： 作為一項無形資產(chǎn)，土地使用權(quán)可作價出資入股。但近幾年爆發(fā)的驗資訴訟案件中，涉及土地使用權(quán)出資資格、評估作價、變更登記等方面的問題較多。筆者在此結(jié)合自身工作實踐，談?wù)勍恋厥褂脵?quán)出資在驗資中應(yīng)注意的問題。 —、土地使用權(quán)并不是都能用于出資 根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但并不是所有的土地使用權(quán) -
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中有哪些要注意的問題山東在線咨詢 2021-10-25轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)注意的問題：（一）符合轉(zhuǎn)讓條件，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地來源包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)分為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓項目開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商必須符合轉(zhuǎn)讓條件。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須重新發(fā)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，重新交付轉(zhuǎn)讓金后才能轉(zhuǎn)讓的國有回收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。黨政機關(guān)、公益事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓土地必須得到上級主管部門
