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房屋買(mǎi)賣(mài)合同哪些情況無(wú)效
來(lái)源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-04-26 20:32:42 397 人看過(guò)

實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶(hù)的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢?歸納起來(lái)，主要有以下七種：

1房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶(hù)，合同無(wú)效。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

4侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

5單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

6價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。

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2025年11月01日 17:16
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    2023-07-27
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    農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，為平衡雙方的利益在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地增值、拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償。此外，讓購(gòu)房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意為購(gòu)房人留出合理的騰退時(shí)間，購(gòu)房人無(wú)房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的損失包括：1、返還原購(gòu)房?jī)r(jià)款及房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和現(xiàn)房屋價(jià)款之間的差價(jià)2、買(mǎi)受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分3、該房屋因拆遷而使出賣(mài)人獲得的拆遷利益及土地的增值部分農(nóng)村房屋如何買(mǎi)賣(mài)有效根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，流程如下：（一）雙方簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；（二）向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（三）房地產(chǎn)管理
    2023-07-20
    194人看過(guò)
  • 哪些情況下農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效
    農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)
    根據(jù)我國(guó)《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效必須符合下列四個(gè)條件：1、購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效;3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶(hù)只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。4、買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。根據(jù)您的實(shí)際情況，作為具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的居民，在購(gòu)房者主體資格上不合法，因而您是無(wú)法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的，即便您購(gòu)買(mǎi)了，也無(wú)法律效力，一旦售房人反
    2023-05-01
    254人看過(guò)
  • 房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的情況有哪些
    房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的情形有哪些。依法，出租人與承租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時(shí)建筑簽訂的租賃合同無(wú)效。此時(shí)，轉(zhuǎn)租合同由于失去了基本的法律關(guān)系，已經(jīng)失去了有效存在的基礎(chǔ)。但是，在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。（二）超過(guò)建筑物使用年限的轉(zhuǎn)租合同。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用年限的，超過(guò)租賃期限的部分無(wú)效。建筑物使用年限與建設(shè)用地使用權(quán)年限有關(guān)，一般為70年。70多年來(lái)，由于建設(shè)用地使用權(quán)必須收回或使用費(fèi)必須繼續(xù)繳納，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。（3）承租人拖欠租金。支付租金是承租人的法定義務(wù)。承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。由此可以看出，房屋使用人在簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)，應(yīng)查明原房屋租賃合同的有效期，且只能在租賃合同有效期內(nèi)簽訂轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超出部分的協(xié)議無(wú)效，房屋使用人作為分承租人的權(quán)利不受保護(hù)。但因轉(zhuǎn)租人的原因
    2023-05-31
    404人看過(guò)
  • 哪些情況下房屋租賃合同會(huì)無(wú)效
    一、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無(wú)效：（1）無(wú)民事行為能力人或者無(wú)權(quán)代理人簽訂的房屋租賃合同；（2）限制民事行為能力人或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。二、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無(wú)效：（1）違法違章建筑的租賃合同無(wú)效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效；4、必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋；（2）房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng)：房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。（3）共有房屋的無(wú)效：共有房屋的出租在共有人之間沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予
    2023-03-09
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  • 小產(chǎn)權(quán)房糾紛合同買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的情況有哪些
    在下列情況下，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同將被視為無(wú)效：首先，賣(mài)方和買(mǎi)方并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；其次，買(mǎi)方所提供的信息無(wú)法滿(mǎn)足宅基地申請(qǐng)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；再次，該小產(chǎn)權(quán)房系非法建造；最后，此次買(mǎi)賣(mài)行為并未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織的批準(zhǔn)許可?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。
    2024-05-01
    500人看過(guò)
  • 到底在哪些情況下二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢？
    (1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺詐手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害國(guó)家利益的合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。(5)乘人
    2023-04-19
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#債權(quán)
北京
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    優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指特定人在特定的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中享有的，能夠優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的權(quán)利。該權(quán)利在法律或者合同中可以約定，并且在同等條件下，該權(quán)利人有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。在公共交易中，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體一般是特定的當(dāng)事人，如承租人、共同共有人等... 更多>

    • 居間合同對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效有哪些情況
      遼寧在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-10-13
      以下兩種情形，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同無(wú)效： （ 1）居間人弄虛作假 居間人在訂立合同時(shí)，如果故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，或者提供虛假情況，損害了委托人的利益，此時(shí)，居間合同無(wú)效。此時(shí)，居間人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任： ①不得要求委托人支付報(bào)酬 ②應(yīng)當(dāng)向委托人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （ 2）居間人違反保密義務(wù) 如果委托人提出，居間人不得將委托人的姓名或商號(hào)、名稱(chēng)告知買(mǎi)賣(mài)合同的另一方當(dāng)事人，在簽訂居間合同時(shí)，這個(gè)
    • 一般情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效有哪些情形
      陜西在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-10-15
      一、違反法律法規(guī)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同： （一）雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的。 （二）違反國(guó)家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。 （三）出賣(mài)人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。 （四）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒(méi)有賣(mài)給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。 二、雙方當(dāng)事人主體不合格： （一）無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 （二）限制行為能力人未取得法定代
    • 房屋買(mǎi)賣(mài)合同哪些情況下是無(wú)效的？房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力是怎樣的
      寧夏在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-02-11
      一、一方出于欺騙的故意而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。即房屋買(mǎi)賣(mài)的一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假的情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示而簽訂的合同。其特點(diǎn)是一方出于欺詐的故意。二、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人為了追求最大的利益。無(wú)可厚非，但不能侵害國(guó)家、集體和第三人的利益?，F(xiàn)實(shí)生活中房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人為了謀求不當(dāng)利益而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屢見(jiàn)不鮮
    • 在哪些情況下，可以請(qǐng)求法院認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，哪些情況下無(wú)效
      陜西在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-02-13
      房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如果沒(méi)有以上5種情形，則主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由不存在。但如果存在以下情形的，可以自合同簽訂之日起一年內(nèi)主張撤銷(xiāo)合同:（1）因重大誤解訂立的;（2）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐
    • 哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形主要包括哪些內(nèi)容
      山東在線(xiàn)咨詢(xún) 2022-03-07
      房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶(hù)的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種：一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所