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出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說(shuō)，租賃合同的效力及于買受人。

一、當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突該如何處理

1、先設(shè)定抵押權(quán)再設(shè)定租賃權(quán)

當(dāng)?shù)盅簷?quán)屆滿而租賃還未到期的情況下，就會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突。我國(guó)法律規(guī)定僅規(guī)定了租賃權(quán)發(fā)生在先，抵押權(quán)發(fā)生在后的情形，對(duì)抵押權(quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后的情形未作明文規(guī)定。現(xiàn)在的法律規(guī)定對(duì)此做出了規(guī)定。法律規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。所以，在抵押權(quán)已經(jīng)登記的情況下租賃關(guān)系對(duì)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是沒(méi)有太大妨礙的。但是，已抵押的物品進(jìn)行出租，因租賃期限超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，對(duì)抵押權(quán)還是會(huì)造成影響，因此出租人應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人履行告知義務(wù)。如果未履行告知義務(wù)，抵押權(quán)人應(yīng)可以主張租賃合同無(wú)效。

2、先設(shè)定租賃權(quán)再設(shè)定抵押權(quán)

租賃期長(zhǎng)于抵押期，抵押權(quán)屆滿而租賃還未到期。根據(jù)法律規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。這表明，租賃權(quán)具有對(duì)抗力，買賣不破租賃。因此在這樣的情況下即使抵押權(quán)行使期限已經(jīng)達(dá)到，但是由于要保護(hù)在先的租賃權(quán)，那么抵押權(quán)就不能按時(shí)行使。在因抵押權(quán)實(shí)行而將抵押物出賣時(shí)，先成立的租賃權(quán)仍然能夠?qū)购蟪闪⒌牡盅簷?quán)。也就是說(shuō)，原租賃合同對(duì)抵押房地產(chǎn)新的受讓人仍舊是有約束力的。在租賃合同期滿前，受讓人不得隨意解除租賃合同，也不能單方變更租金和租期。

二、買賣不破租賃使用上有什么注意的地方？

當(dāng)租期未屆滿時(shí)，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。

當(dāng)房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋拍賣后，租客面對(duì)新房東的騰房要求時(shí)，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時(shí)書(shū)面告知租客房屋已被抵押，則需要對(duì)租客的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若明確書(shū)面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)。

根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來(lái)看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動(dòng)承繼原房東的出租人地位，因此對(duì)于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無(wú)權(quán)請(qǐng)求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時(shí)新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請(qǐng)求返還或賠償。

三、房屋租賃合同效力應(yīng)該如何認(rèn)定

房屋租賃合同效力的認(rèn)定如下：

1、出租人同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同有效，承租人可以根據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利；

2、租賃合同是否登記不影響租賃合同的效力，但未登記的租賃合同不得對(duì)抗第三人；

3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，由于標(biāo)的物違法，租賃合同無(wú)效。