購房陷阱：如何防范一房多賣？
來源：法律編輯整理
時間： 2023-12-01 06:55:11
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當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議后，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
也就是說，當(dāng)買受人和開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，買受人就可以到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記辦理后，開發(fā)商即使再把這套房子賣給他人，也不會發(fā)生物權(quán)效力。由于買受人已在登記機(jī)關(guān)做了預(yù)告登記，其他買房人通過登記機(jī)關(guān)也可以查詢到該套房屋的出賣情況，知道自己不可能得到房屋的所有權(quán)，自然也就不會買了。
需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以買受人在能夠辦理不動產(chǎn)登記后要及時辦理，以免預(yù)告登記失效給自己帶來不必要的麻煩。
一房多賣，指出賣人先后或同時，將同一特定的房屋出賣給兩個或兩個以上不同的買受人。
買受人以出開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的，出賣人一房多賣主要有以下幾種處理方式：
（1）以登記為準(zhǔn)。如果兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。
（2）以鑒定合同的先后順序為準(zhǔn)。如果兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。
（3）在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒有房屋所有權(quán)，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
【法律依據(jù)】
《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
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《中華人民共和國民法典》：第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 第一節(jié) 不動產(chǎn)登記 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。\n 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
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從今天開始，我將這幾年在接受咨詢及辦案過程中遇到的購房陷阱及如何防范向大家介紹，希望對大家購房有所幫助。圖紙陷阱交付的房屋看上去與圖紙不符，但是購房者卻是根據(jù)圖紙作為依據(jù)決定購買房屋的，必然會打亂自己已經(jīng)設(shè)計好的方案，造成不便。最難受的莫過于因為圖紙標(biāo)注不明導(dǎo)致無法追究責(zé)任。防范與對策買房子離不開看圖紙，尤其是購買期望的，在無法考察到房屋的實際情況時，只有從圖紙來著手了。請大家不厭其煩把下面的各種圖所代表的意義看完：1、購房過程中可能遇到的幾種圖紙一般而言，一個房地產(chǎn)項目從規(guī)劃到設(shè)計到施工再到交房，分別會有項目擴(kuò)初設(shè)計圖、項目規(guī)劃設(shè)計圖、項目建筑施工圖及銷售平面布置圖等多張圖紙，每種圖紙的功能各不相同。（1）項目擴(kuò)初設(shè)計圖是最初報批的規(guī)劃設(shè)計圖，包括小區(qū)總平面布置、容積率和綠化率的確定、層高的確定、平面的確定等內(nèi)容。（2）建筑施工圖包括項目的建筑設(shè)計圖與結(jié)構(gòu)設(shè)計圖，由建筑設(shè)計單位根據(jù)規(guī)則部2023-04-22170人看過 -
虛假廣告購房“虛假廣告”的陷阱與防范。我在這里不多說了。這主要取決于如何預(yù)防。預(yù)防與對策（1）現(xiàn)場檢查最重要的部分是法律上公認(rèn)的要約邀請，即引誘你買東西。現(xiàn)在廣告水太大了，前幾天我寫了一篇關(guān)于如何管理電視購物的文章。在巨大利益的驅(qū)使下，我的計劃很可能被忽視，這意味著虛假廣告在未來仍將猖獗。在這樣的形勢下，防止虛假廣告的關(guān)鍵在于我們自己。我們無法證明某些高科技產(chǎn)品的有效性。我給你的建議太夸張了。我們寧愿相信也不愿輕易嘗試?；蛘叩纫欢螘r間（至少3個月），如果有假貨，這個時候會有舉報，如果反響好，那就買更好。至于房地產(chǎn)，我想，對于購房者來說，他們主要知道的是它的位置、結(jié)構(gòu)、面積等，它的主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量不是我們普通人能判斷的，所以我們不要管它。現(xiàn)場檢查的主要解決方案是開發(fā)商廣告承諾中的房屋位置和周邊環(huán)境。檢查設(shè)計圖紙是必不可少的，主要檢查設(shè)計圖紙是否與廣告內(nèi)容一致；（3）要求提前看合同為什么要這樣做？原因是2023-05-08256人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)購房者買房時要防范的陷阱如下：1、贈送面積可能存假；2、定金收取陷阱；3、樣板房面積增大。一、維修基金公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)維修資金是按建筑面積計算的。其中，沒有電梯的房屋，業(yè)主按35元/㎡交存;有電梯的房屋，按65元/㎡交存。維修資金使用以后，如果賬面余額不足首期交存數(shù)額的30%，業(yè)主要續(xù)交，數(shù)額不應(yīng)少于業(yè)主首次交存的標(biāo)準(zhǔn)。對于二手房，業(yè)主可以與購房者協(xié)商解決。二手房業(yè)主可以把已經(jīng)交納的房屋維修資金無償順延給購房者，也可以收取一定比例的費(fèi)用，但是不能超過當(dāng)時交納的金額。二、買房誠意金和定金的區(qū)別有什么買房誠意金和定金的區(qū)別是：1、誠意金是購房者通過繳納錢款來確定購房的優(yōu)先購買權(quán)，并沒有關(guān)于誠意金的約定，誠信基金是開發(fā)商的一種營銷手段在收取誠意基金的同時，向購房者承諾一定的折扣，以激發(fā)購房者的積極性；2、定金就是指在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。三、買房交定金要注意2023-06-21361人看過 -
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購房合同購房合同怎么簽在簽訂購房合同前，首先要看開發(fā)商是不是具備資格，五證(房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證)是否齊全。購房合同則要注意合同是否為房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，其中所列條款是否明晰。購房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀。特別要注意的幾個關(guān)鍵條款：1、購房者務(wù)必看清購買的項目和選擇的房子有無抵押，所要購買的房子有無被查封。另外，還要注意不良開發(fā)商一房兩賣的陷阱，已經(jīng)銷售作了“備案”的房產(chǎn)也不能再買賣。2、合同中交房日期要按時，沒有緩沖期，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據(jù)。延期交房，不退房違約金要按日、按總金額、按合同約定賠付;退房參照合同的賠付約定。3、合同中開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、設(shè)計，又沒有在限定日期書面通知購房者，就要承擔(dān)違約金和容許退房，并賠付損失。4、合同中還要確定“商品房所在的屋面、外墻使用權(quán)為所有業(yè)主所有”2023-04-21494人看過 -
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案例簡述一：通過房產(chǎn)中介，天津的王先生看中了一套三居室，成交價為80萬元，中介公司表示，這套房最低可以貸到50萬元。王先生很快簽訂了購房協(xié)議，并向中介公司支付了30萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩，按照王先生的還款能力和這套房子的價值，銀行只批貸25萬元，還有25萬元的缺口。王先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和首付款。中介說，協(xié)議上并沒有保證你能貸到款，中介費(fèi)和首付款不能退，缺口25萬元只能由王先生自己想辦法。王先生現(xiàn)在一臉茫然。中介公司為了促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責(zé)任可言，一旦承諾無法實現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購房方。律師提示：在簽約前，一定要對房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實力和貸款能力有個清醒的認(rèn)識，不能聽信中介的口頭承諾2023-06-10484人看過 -
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違約金1、虛報價格對于房源價格參差不齊的問題，建議購房者理性判斷自己可以接受的價格，然后和房主見面雙方談判，對于網(wǎng)絡(luò)上房源帖子的價格，以及二手房中介經(jīng)紀(jì)人給出的報價，作為一個參考值即可。2、中介費(fèi)貓膩關(guān)于中介費(fèi)的問題，根據(jù)記者調(diào)查了解，目前中介公司給出的中介費(fèi)率幾乎都在1%——1.5%，中介費(fèi)率其實都有可談空間，建議購房者多方打探，然后根據(jù)自己所買的房屋價格來權(quán)衡。3、設(shè)局“逼定”針對看房過程中經(jīng)常會出現(xiàn)的一些中介為了完成簽約使用的小伎倆，購房者更是要保持一顆平常心，最好不要表現(xiàn)得過于喜好某套房源。跟平時買其他東西一樣，過于喜愛往往被銷售者利用，從而欺瞞一些信息。4、房款風(fēng)險在購房款支付問題上，房款一般分為三部分，定金、首付款、尾款。首付款的支付時間雙方一定要協(xié)商一致，一般是在網(wǎng)上簽約之前交付，而尾款的部分更需注意，如若是貸款購房，除去貸款金額剩余的部分房款，應(yīng)該進(jìn)行資金監(jiān)管，不可直接交付給賣方2023-04-16400人看過 -
二手房買賣在二手房買賣過程中，存在著這樣一種現(xiàn)象，一些炒房客以買家的名義，通過預(yù)付定金的方式向賣家購房，他們并不急著將房子過戶到自己名下，而是再以中間人的身份，出售給真正有買房需求的購房者賺取差價。那么，買賣雙方如何避免這樣的情況，最大限度地保護(hù)自己的利益呢?記者采訪了二手房中介人士。炒房客空手套兩萬元市民孫先生通過二手房Q群，向記者講述了自己賣房的遭遇。孫想出售自己位于北雀路上的一套單位房，這套面積為70平方米的兩房，孫定價26萬元。在網(wǎng)上掛出出售信息后，孫接到了一名自稱是買家的A先生的電話。A看房后表示，他可以立即付一筆定金，讓孫不要再把房子賣給他人。經(jīng)過一系列交易手續(xù)后，到了辦理產(chǎn)權(quán)過戶的環(huán)節(jié)，孫卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房子產(chǎn)權(quán)落戶的卻是B先生。經(jīng)過與B的交流，孫才發(fā)現(xiàn)，A又將房子以28萬元的價格賣給了B。無獨(dú)有偶，類似的事情也發(fā)生在買家身上。謝女士看中了柳石路上的一套二手房，她聯(lián)系到賣家C，C要價為42023-06-10408人看過
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法律綜合知識是指涵蓋法律領(lǐng)域各個方面的基礎(chǔ)知識和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個法律領(lǐng)域。... 更多>
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一房多賣陷阱湖北在線咨詢 2023-04-02訂立了房屋買賣合同、交了意向金，但沒有馬上辦理過戶手續(xù)，結(jié)果因為房價上漲快，房東又以更高的價格將房子賣給了別人。購房者邵某就經(jīng)歷了這樣的懊惱事，一怒之下將房東告上法庭。然而，由于未及時向法院申請對該套房產(chǎn)進(jìn)行財產(chǎn)保全，最后官司是贏了，房子仍沒買到。 -
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