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市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室就剛剛頒布實施的《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》舉行新聞通報會，對此次拆遷補償政策調(diào)整進行釋疑解惑。

拆遷政策為什么進行調(diào)整?

市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)人說，如何使城市房屋拆遷政策更能符合國務(wù)院拆

遷條例，符合本市經(jīng)濟發(fā)展和消費水平的實際，符合廣大居民群眾迫切要求加快舊城區(qū)改造步伐、改善居住條件的愿望，是一個必須面對和解決的重要問題。

市政府2002年187號令和市開發(fā)拆遷管理辦公室制訂并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的住宅房屋拆遷補償規(guī)定，自去年4月1日施行以來，對于我市房屋拆遷由實物補償向貨幣補償的轉(zhuǎn)變起了促進作用。但隨著形勢的發(fā)展，也逐步暴露出一些矛盾，各方從不同角度提出了不少意見。經(jīng)認(rèn)真調(diào)查和分析研究，認(rèn)為該補償政策確實存在與濟南市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)價格水平結(jié)合不夠緊密以及不夠科學(xué)合理的問題。主要原因是沒有把拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)納入本市房地產(chǎn)市場價格總的水平框架內(nèi)通盤考慮，形成了雙軌并行。

2001年6月13日公布、同年11月1日起施行的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆房屋區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。其核心的精神是拆遷補償同房地產(chǎn)市場價格接軌，使被拆房屋體現(xiàn)其市場價值。這次拆遷政策的調(diào)整，基本原則是貫徹國務(wù)院拆遷條例精神，體現(xiàn)經(jīng)營城市的思想，補償標(biāo)準(zhǔn)同本市房地產(chǎn)市場價格相平衡，實事求是，公開公正。這樣，補償標(biāo)準(zhǔn)的價位高低隨行就市，淡化行政的因素，也就從管理機制上解決了拆遷政策修改過于頻繁的問題。

對住宅的拆遷補償采取直接評估房屋的基準(zhǔn)單價方式

原《辦法》規(guī)定，拆遷補償費由區(qū)位價和房屋重置成新價兩部分組成。占主要部分的區(qū)位價，是在評估基礎(chǔ)上經(jīng)綜合平衡統(tǒng)一劃分確定價格的，但一條馬路之隔兩級區(qū)位，一個區(qū)位范圍內(nèi)各個不同條件的地域均按一個標(biāo)準(zhǔn)補償，對被拆房屋重置成新價的補償，只從建筑造價的角度考慮，沒從市場價值的角度考慮，房屋的朝向、樓層高低等影響房屋價格的因素未區(qū)別對待，這樣顯然不夠科學(xué)合理，難以客觀評價被拆房屋的實際價值，也難以反映大城市錯綜復(fù)雜的現(xiàn)狀和不斷發(fā)展變化的動態(tài)效應(yīng)。

這次政策調(diào)整對住宅的拆遷補償采取了直接評估房屋的基準(zhǔn)單價的方式。為了使補償標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)，最大限度減少自由裁量因素，平衡各被拆遷人利益，新的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)實行一個拆遷項目一評，不評到每棟房，只評出不同類型房屋每平方米的基準(zhǔn)價，細(xì)化到不同房屋類型(平房、簡易樓房、成套樓房)建筑結(jié)構(gòu)、成新、朝向、樓層，評出不同補償標(biāo)準(zhǔn)，分別對應(yīng)計價?？紤]有的房屋雖建筑年限相同，但由于維修等情況不同，實際新舊也會有差異，所以規(guī)定了2%的調(diào)整系數(shù)。這樣做一是為了加快評估定價的速度，二是為了避免評到每棟房可能出現(xiàn)的當(dāng)事人有意影響評估機構(gòu)而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。對于不接受基準(zhǔn)價的被拆遷人，仍可以申請對自己的房屋或承租的房屋單獨評估;對單獨評估結(jié)果不服的，可申請復(fù)評，補償額以復(fù)評結(jié)果為依據(jù)，以保障被拆遷人的權(quán)利得到充分行使。

對于住房面積較小且經(jīng)濟困難的被拆遷戶，《辦法》也作了拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)照顧的規(guī)定。被拆遷人或公有住宅房屋承租人，不能結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或安置房屋與貨幣補償金額之間的差價的，可以由拆遷人為其提供與貨幣補償金額價值相當(dāng)?shù)姆课?對于結(jié)清差價仍有困難的，經(jīng)與拆遷人協(xié)商，可以簽訂延期付款協(xié)議，使每戶被拆遷居民都能得到安頓。

公有住宅按房屋總補償額的比例分成

對按政府規(guī)定租金出租的公有住宅房屋貨幣補償?shù)姆殖?，原?guī)定對被拆遷人按重置成新價值進行補償，對房屋承租人按住宅房屋區(qū)位價值進行補償或房屋安置。該規(guī)定沒有考慮房屋總體價格同產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系。新政策改為按房屋總補償額的比例分成，不同價值房屋的產(chǎn)權(quán)人獲得不同數(shù)額的補償，維護了其正當(dāng)權(quán)益。新的分成比例額(即平房、簡易樓房按10%：90%，成套樓房按15%：85%分別補償被拆遷人和承租人)的確定，仍參照原規(guī)定分成的水準(zhǔn)，總體是相當(dāng)?shù)?，依然是向承租人傾斜。

住宅裝修補償由評估機構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新評估確定

對住宅房屋裝修部分的補償額，原《辦法》規(guī)定由拆遷人按房屋重置成新價值的3%-10%確定。為了體現(xiàn)公平原則，現(xiàn)改為由評估機構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新評估確定。被拆遷人或房屋承租人可向評估機構(gòu)申請房屋裝修部分的評估，根據(jù)評估結(jié)果確定補償金額。對被拆遷人自費安裝的電表、電話、有線電視等設(shè)施的補償也都作了相應(yīng)的規(guī)定。

貨幣補償?shù)莫剟钊∠?/p>

原規(guī)定設(shè)立的貨幣補償?shù)难a助條款是為了鼓勵被拆遷人由房屋安置轉(zhuǎn)向貨幣補償，經(jīng)過一年多來的實踐，貨幣補償已經(jīng)被社會普遍接受。同時考慮到全部實行評估后，各種因素能夠在評估中充分體現(xiàn)出來，這種規(guī)定已失去實施價值，這次修改中刪除了此內(nèi)容。

增加了拆遷獎勵費，提高了搬家補助費等標(biāo)準(zhǔn)

但鑒于拆遷行為具有與房屋正常交易不同的行政性因素，故除在原設(shè)定的搬家補助費每平方米10元增加到20元，周轉(zhuǎn)費由每平方米10元增加到15元外，另設(shè)定了帶有補貼性的6000元按時搬家獎勵費和具有激勵性的提前搬家獎勵費，即在規(guī)定的搬家時限內(nèi)騰空并交驗空房均可得6000元按時搬家獎勵費;從規(guī)定的搬家截止日算起，每提前一天，再發(fā)400元提前搬家獎勵費，總額不超過4000元。兩項獎勵費之所以不按面積計，而是對私房產(chǎn)權(quán)人或公房承租人，是為了向住房面積較小的被拆遷人傾斜，以照顧弱勢群體。

這次拆遷政策的調(diào)整，除在拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法上堅持與市場接軌外，在具體操作方式上也充分體現(xiàn)公開、透明原則。主要表現(xiàn)在：

拆遷評估機構(gòu)由拆遷人確定改為公開選定

按新的拆遷政策，確定補償價格，評估機構(gòu)起著重要作用，必須加強對評估機構(gòu)評估行為的全程監(jiān)督和管理。為此，市拆遷主管部門制訂并經(jīng)市政府批準(zhǔn)下發(fā)了《濟南市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》，明確規(guī)定可參加拆遷評估的資質(zhì)條件，建立了進入、監(jiān)督評價、退出機制。對每一拆遷項目評估機構(gòu)的選定，均采用公開的方式，并由公證機關(guān)公證，被拆遷房屋所在地居委會派員參加監(jiān)督。被拆房屋和安置房屋價格的評估結(jié)果，報市拆遷主管部門備案后公布實施。

拆遷安置房源向社會公開征集

為了給被拆遷人選擇購置住宅房屋提供更大的余地，除拆遷人預(yù)備的房源外，拆遷人還可邀請房地產(chǎn)開發(fā)公司及房屋交易部門到拆遷現(xiàn)場展示可出售的房屋，并確保房屋手續(xù)完備、質(zhì)量合格。

由拆遷人公開選定拆除隊伍

原《辦法》雖然規(guī)定了拆遷人負(fù)責(zé)對房屋的拆除和修復(fù)工作，但由于一直延續(xù)的拆遷工作定式，拆遷人組織拆除有的未能很好落實。為了增加拆除工作的透明度，拆遷人可以公開方式選定拆除隊伍，既確保拆除隊伍的實力與水平，還可以在一定程度上節(jié)約拆除成本，同時使拆除安全工作得到保障。

市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)人說，新修訂的拆遷政策，進一步貫徹了國務(wù)院拆遷條例規(guī)定的補償原則，同我市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場水平相銜接，解決了雙軌并行帶來的不平衡問題，淡化了在制訂具體政策上的行政主觀意識，符合轉(zhuǎn)變政府職能的方向，體現(xiàn)了依法經(jīng)營城市的思想?？梢韵嘈牛碌恼邔τ诔鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展的良性循環(huán)，其意義是肯定的。但不可回避的是，比照原補償方式，在同一地區(qū)不同地段、不同狀況的房屋，補償價格會拉開檔次，盡管按市場價值這個差別是公平的，但仍可能有心理不平衡問題，對此需客觀面對。