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一、未辦理房產(chǎn)證能調(diào)房嗎

還沒有辦理房產(chǎn)證的房屋，其實(shí)也是可以轉(zhuǎn)讓的，也就是允許對(duì)這樣的房屋進(jìn)行買賣交易。但此時(shí)并未發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，即從法律意義上來說，房屋還是屬于賣方的，對(duì)買方而言需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。因而，實(shí)踐中，建議購(gòu)買證件齊全的房屋，減少自身合法權(quán)益遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)。

如果在產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來的時(shí)候進(jìn)行房屋買賣，那么是屬于合同房買賣，應(yīng)有的流程：

1、確定產(chǎn)權(quán)證下來的時(shí)間(可以給開發(fā)商致電查詢);

2、約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來后的過戶長(zhǎng)時(shí)間;

3、協(xié)商違約責(zé)任;

4、如果有貸款的情況下，那么這個(gè)貸款誰來償還;

5、約定稅費(fèi)繳納人;

6、簽訂買賣合同后到公證處辦理合同公證;

7、然后等產(chǎn)權(quán)證下來后在辦理過戶手續(xù)。

二、未辦理房產(chǎn)證過戶可以嗎

如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過申請(qǐng)，其過戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見，再辦理過戶。

沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。如果要買的話，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，如果只辦理公證而不過戶，對(duì)購(gòu)房者來說也有巨大風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無法保障。

三、沒有房產(chǎn)證怎么過戶

直接更名

1、賣方將銀行的貸款還清;

2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;

3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。需要注意的是：房子必須還清銀行貸款;更名必須取得開發(fā)商的同意;買方不能再按揭，必須全款購(gòu)買。

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)簡(jiǎn)單，而且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量空白期，風(fēng)險(xiǎn)較大。從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了問題只能自己兜著。

雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶。這種方式屬于二手房買賣，因此要繳納的稅費(fèi)比較多。

如果是商品房房本沒下來，可以采用“改底單”。不是所有開發(fā)商都愿意“改底單”，所以首先應(yīng)取得房屋開發(fā)商的同意，且該房屋為一次性付款方式購(gòu)買.具體操作辦法為約定買賣雙方直接與房屋開發(fā)商共同簽署有關(guān)“改底單”的書面協(xié)議書并變更原房屋買賣合同后簽署新的合同.開發(fā)商會(huì)有一定的收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)不一。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。